聚焦大灣區 拓展多元化業務 中國奧園盈利持續增強

胡嘉琦

2019年3月18日，香港中環，云淡風輕。

這一天，對中國奧園（3883.HK，以下簡稱奧園）而言意義非凡。奧園董事局主席郭梓文行程緊湊：上午剛參加在港交所敲鐘宣布奧園健康（03662.HK）掛牌上市的活動；下午又馬不停蹄地去往奧園業績會現場。

2019年3月17日 ，奧園公布截至2018年12月31日，全年經審核的綜合業績報告。報告顯示，2018年全年，奧園合同銷售額為912.8億元，完成全年目標人民幣730億元的125%，同比大幅增長100%，為國內房產企業增速最快的企業之一。

銷售業績增長強勁 盈利持續性強

最近3年，奧園可以用“強勁增長”來形容，財報顯示，奧園在2016年至2018年合同銷售年復合增長率達89%，2018年合同銷售權益比亦保持85%的較高水平。2018年12月實現合同銷售173.9億元，創單月銷售新高。2018年12月31日，已簽約但未確認的合同銷售約人民幣1100億元并將于未來2年內確認，盈利持續性強。

星展銀行認為，奧園2019年合同銷售將增長至少25%至人民幣1100億元或以上，較可比同行更快達到人民幣1000億元的銷售。

同時，奧園的收入及利潤也實現強勁增長。營業額為310.1億元，同比增長62%；毛利潤同比增長88%至人民幣96.3億元，毛利率約31.1%；凈利潤為人民幣29.4億元，同比增長51%；核心凈利潤為人民幣30.7億元，同比增長63%。

奧園銷售業績增長強勁，盈利持續增長，融資能力也不斷提升 ，信貸評級持續調升。據悉，奧園重視開拓多元化融資渠道，境內外融資能力突出。2018年，奧園成功發行三年期境內公募及私募公司債39億元；并于境外通過銀團貸款、雙邊貸款及美元債等渠道合共募得約15億美元，平均成本低于7%，優于可比同行。2019年，奧園率先打開亞洲美元債券市場，并重啟內房三年期美元債公開市場發行，全額使用國家發改委批出的10億美元外債額度，成功發行全新三年期及四年期美元債，進一步延長債務期限。

星展銀行認為，投資者偏好大灣區發展商，奧園作為大灣區發展商，相信奧園股價上行空間大，首予“買入”評級，目標價10.35港元。

繼2016年、2017年、2018年先后獲惠譽、穆迪及標普三大國際評級機構上調企業信貸評級及展望，奧園于2019年2月再獲穆迪調升評級展望至“正面”，充分反映各界對奧園綜合實力的認可。

區域均衡布局 聚焦粵港澳大灣區

2019年2月21日，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（以下簡稱規劃綱要），規劃綱要提出，香港、澳門以及廣東九市將會成為國家重點發展的地區，目標在2022年成為國際一流灣區，以及在2035年成為競爭力以及影響力極強的世界超一流灣區?；浉郯拇鬄硡^是中國開放前沿和產業高地，區位條件優越，產業基礎扎實，在“一帶一路”建設中戰略地位突出。

近年來，奧園緊跟中央政策，中國奧園均衡區域布局，聚焦粵港澳大灣區，為大灣區主要開發商。

2018年，奧園共新增64個項目，新增可售貨值約1645億元，平均土地成本約每平方米2418元，確保合理的土地成本及穩定的利潤率。2018年12月31日，奧園擁有土地儲備總建筑面積約3410萬平方米，權益比約80%，總貨值約人民幣3650億元，對于奧園未來持續穩健發展夯實基礎。

奧園積極推進城市更新項目，目前在大灣區及其他地區擁有16個主要城市更新項目，規劃總建筑面積約980萬平方米，預計可售資源約1452億元。奧園預計2019年位于廣州、珠海、佛山、東莞、香港等地的9個城市更新項目將逐步轉為土地儲備，可為未來提供可售資源約人民幣660億元，帶來額外的銷售增長動力。

奧園健康生活分拆上市 拓展多元化業務

奧園管理層表示：“2018年，奧園因時而變取得佳績，完成戰略布局與聚焦，實現合同銷售及經營業績的持續跨越發展，躋身《福布斯》‘亞洲最佳上市公司50強及《財富》‘中國500強”。

2018年，中國奧園正式更名為“中國奧園集團股份有限公司”，旗下二級集團奧園健康生活（3662.HK）也于2019年3月成功分拆上市，形成了“一業為主、縱向發展”的業務格局。

奧園健康生活集團是中國少數在物業管理及商業運營服務領域均具備強勁實力且規模覆蓋中國不同地區的服務供應商之一，近三年來，多次躋身中國物業服務百強和獲得眾多獎項，受到行業的廣泛認可。

奧園健康生活集團于全國6個城市向8個正在運營的商場提供商業運營服務，在管建筑面積約37.7萬平方米，向25個商場提供商業運營服務，合同總建筑面積約為130萬平方米。同時，通過輕資產模式，實現了商業運營服務業務的加速擴張，由2015年至2017年期間，奧園健康生活集團商業運營服務收入年復合增長率超過97%，2018年1月至9月收入同比增長達155.4%。另外，自2015年至2017年期間，商業運營服務毛利年復合增長率達96.3%，2018年1月至9月毛利同比增長近56%，增長動力較同業優勝。

與傳統物管股不同，奧園健康生活集團以“商業運營+物業管理”為雙發展核心，還積極拓展多元化業務，把握國策紅利進軍大健康產業，并大力推動醫美服務發展。

2018年，奧園健康生活集團與韓國成熟領先的醫美集團—吉紐思集團簽署戰略合作協議，引進國際醫療團隊、現代化醫療體系與服務理念，以成熟的管理經驗，營造了“專業醫美就在身邊”的“輕醫美”理念。

奧園健康生活集團背靠實力雄厚母公司中國奧園。中國奧園已提前在大灣區內完善布局，擁有多個優質項目，貨值超過1000億元人民幣。

奧園健康生活集團為母公司大部分項目提供物業管理及商業運營服務，獲益于大灣區政策紅利，未來投資價值將逐步體現。

2019年，奧園將繼續聚焦大灣區，深耕重點區域與城市，鞏固并擴大市場份額，實現快速增長與高質量發展并重，夯實千億級國際化平臺，為股東及投資者帶來豐厚回報。