商鋪租賃權質押法律問題初探

摘 要：隨著經濟市場發展速度的不斷加快，在當前的商業化建設中，對商鋪的租賃工作展開十分重要。同時對商鋪租賃權的質押是司法實踐工作實施的關鍵保證，具有極強的擔保效力。在商鋪租賃權的展開中，能夠對中小企業在融資中所受到的困擾有效解決，因此在中小企業的發展與建設中，該權制的應用十分廣泛。但在實際運用中發現，其中有較多問題的存在，造成商鋪租賃權在質押中難以實現更好的應用效果，為此本文對商鋪租賃權質押法律中存在的問題進行探究，提出有效的解決方式，促進質押工作的更好開展。

關鍵詞：商鋪;租賃;質押;法律;問題探究

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）17-0116-02

作者簡介：蔡云（1977-），女，漢族，江蘇如皋人，南京大學，法學本科，中國政法大學，研究生，任職于江蘇致邦律師事務所，民商法專業，研究方向：公司法。

在中小企業的建設中，對融資擔保的實施具有一定的難度，造成其發展障礙。當前部分企業針對我國所出臺的《物權法》中沒有詳細明列出的擔保方式歸屬于擔保客體，以此幫助企業在發展中實現融資目的。商鋪租賃權質押屬于全新的擔保方式，在應用中對其合法性的認定、對質押標準的規劃，所涉及法律相關內容的認定以及在公示中是否符合法律要求等多方面問題的存在是其在法律中的實施關鍵，為此需要對其展開深入的探究，提出針對性的實施方案。

一、商鋪租賃權質押的效力問題分析

（一）司法實務中對商鋪租賃權質押的爭議

1.商鋪租賃權債權說

商鋪租賃權屬于擔保物權的一種，換言之，擔保物權與物權并不相同，其主要是為了實現服務下擔保債權所要求附屬權利的實現。根據法律規定要求，當事人所形成的同一意見之后以及在公示確保之下，對債權所要求的清償權利具有一定的法律效力。

2.商鋪租賃權物權說

商鋪租賃權同樣屬于物權的一種，與債權說之間具有相對性。權利質權所包含的內容在實施中設計的準用動產在質權方面的規定較多，為此認為對其在實施中的相關內容認定較為復雜，通常認為其屬于“準物權”。

（二）商鋪租賃權可以作為權利質押的客體

1.權利質押的構成要件

其一，是財產權。權利質權所確定的標的物應該屬于財產權，財產權所具有的固有屬性是經濟價值，當質權具備經濟價值，則可以對債權進行優先的清償。不屬于財產權則缺少經濟價值，無法對債權進行清償。法律沒有對其內容加以規定，質權標的物并非屬于財產權，但商鋪租賃權屬于債權，債權屬于財產權的部分類型，以此為基礎，則認為權利設定下屬于財產權。

其二，是財產權須可讓與。權利的質權在設定中是以對債權為清償之前所承擔的權利為目的，質押擔保權利能夠借助價值的交換實現債權償還的優先性。為此，在權利的質押中需要具備可讓與的作用。

其三，是非法定抵押性。民法對不動產的質權并沒有承認，權利質權在行使中制定的準則是以動產質權所設定的規章作為依據。不動產在抵押權的設定中雖然屬于擔保債權的出質形式，但是并沒有對其抵押權的擔保作用加以明確，屬于不經過抵押權作為質權所獲得的標的物。

2.商鋪租賃權質押的基本特征

首先，商鋪租賃權在質押中與物權法所規定的內容立法制度并沒有產生相對性。對物權法在制定中的原則貫徹實施目的是避免受到契約自由性所造成動態交易的產生，從而對一些具有排他性的物權實施中發生矛盾，最終造成社會財產的秩序以靜態安全所維持的狀態出現紊亂，最終的目的并非是簡單的立法之上的要求。公示方法在實施中對目的的要求是對第三方的良好保護，保證交易的安全性。

其次，商鋪租賃權在質押中與習慣法對擔保物權的構成要件規定相符合。一是避免物權法的內涵處于長期的無效狀態，造成與社會發展下的根本需求相背離;二是受我國的國情因素影響，不同地域對傳統習慣下所認定的物權具有傳承性，如果沒有對公序良俗產生違背，并沒有摒棄的必要性。

二、商鋪租賃權質押的法律構成

（一）商鋪租賃權質押合同

商鋪租賃權的質押所確定的法律關系受第三方的存在影響，為保證合同的簽訂需要保證三方主體意見的統一，即商鋪的出租人、承租人與貸款人。

在商鋪的轉讓或轉租的過程中，對承租人行為的要求需要以我國相關立法作為實施依據，但在實際立法中只針對轉租相關內容做出了明確的規范。承租人沒有經過出租人允可擅自轉租，則出租人具有解釋權，同時兩者所簽訂的租賃合同與此所發生的質權屬于無效。承租人的轉讓行為是必須經過出租人的同意的。

（二）商鋪租賃權質押的公示

商鋪租賃權在請求權的簽訂中具有無形性，導致質押無法通過有形財產實現交付行為，將結果公示。為此需要對債權質押進行科學的公示方法提出。總而言之，債權分為兩種：證券債權、權利債權，證券債權是以有價證券為基礎，對一些權利進行設定，同時通過書面形式對其記載作出至關證明，記住證券書面形式能夠對持證者所具有的排他性享有權利加以明確，保證權力之間的形式統一，但普通債權與其不同，缺少法律認證。

三、商鋪租賃權質押的實現

權利質權在實現中的情形要求是債務人不根據合同內容要求對到期債務依法履行，或當事人沒有對約定質押權利實現。質權人與出質人根據協議需要折現質押或拍賣質押權利，其中所得款項應該優先賠償。質權最終的實現目的是權利質權，同時也是質權人權利的根本呈現。質權在實現中需要滿足特定的前提條件。

（一）商鋪租賃權質押實現的條件

1.須商鋪租賃權質押權有效存在

商鋪租賃權質押權在實現中的前提是商鋪租賃權質押權存在的有效性。換言之，擔保合同的簽訂具有法律效益。商鋪租賃權質權在設定中如屬于無效或被撤銷，則無法實現。商鋪租賃權中的質權存在即是有效同時會受到一定的限制，但同時需要具備一定的不受限條件。例如，商鋪租賃權質押在合同的簽訂中具有法律效益，同時與其所交付的法律文書等具有證權性，在擁有合同沒有移轉占有相關證書等缺少公示環節，則質押屬于無效，質權人僅具備獲取賠償的資格。

2.實現質押權的情形

質權的實現情形需要債務人沒有按時將到期債務償還，或是沒有根據當事人所約定內容保證質權的實現。主債務在履行期限的設定中，是對主債務人是否根據要求履行責任的時間決定標準。主債務的履行期限沒有到期，則主債務人沒有履行責任，債權人同時沒有具備對債務人責任履行的要求權利，商鋪租賃權質押無法實現，屬于債務人在履行責任中所具有的權益。針對已經償還的債權，如債務人不具備法定抗辯權，則債務人對債務的履行進行拒絕或延遲，則質權可以有質權人實現。

（二）商鋪租賃權質押的實現途徑與方法

1.商鋪租賃權質押實現的途徑

在物權擔保實現工作實施中所采取的態度十分審慎，主要是因為在其實現中所涉及了兩方面的立法內容：

其一，是公力救濟，質押權在實現中所采取為公法形式，在質權人的質押權實現之前，一般需要通過法院或國家機關相關裁決內容的簽發作為前提實施條件，無法通過私力對質押權進行實現。

其二，是自力救濟，在該方式的實施中，質權人不必經過質權人的同意，可以直接根據質押權對其進行決定。在此種情況下，國家并不會對其實施強制性的干涉。

公力救濟在實施中的形式借助國家相關司法部門通過司法程序的實施保護質權人的民事權利。在實施中的主要程序是通過民事訴訟與強制執行相結合的手段所展開。商鋪租賃權的質權在實現之前，當條件成熟，則質權人需要以商鋪租賃權所簽訂的質押合同作為強制執行權力實施的依據，向法院直接申請采取強制執行的措施。物權行為具有一定的依附性，擔保物權沒有獨立性，商鋪租賃權質押合同屬于債權合同。在該方面的內容認定中，是以公證機構對債權文書的公證保證其效力作用為基本的邏輯前提。采取公證能夠引發快捷的實現質權。

2.商鋪租賃權質押實現的方法

商鋪租賃權質押權在實施中的方法具有一定的特殊性，為此在商鋪租賃權質押的根本上實現中，方法的使用主要分為以下三方面：

其一，是出租人回購。商鋪租賃人采取回購的方式通常是以具有豐厚資金的企業為代表所發生。大型的商業區域在出租中屬于商鋪所有人與管理人兩種身份。大型的商鋪在租賃人中作為管理階層實際的更換頻率較高，對商鋪的出租人而言，其目的是保證相關產業中的穩定經營，促進更多有發展前景的商鋪更加集中。在商鋪的租賃權質押實現中，出租人為向商家在融資問題的解決中提供幫助，因此同意商家以商鋪租賃權進行出質。在一些大型的商鋪區域中，采取出租人回購的形式在市場實施中具有較高的經濟性，是不錯的選擇方式。

其二，是租賃權讓與。租賃權讓與是承租人根據所簽訂的租賃合同對其中所享有的收益與相關權利轉讓至第三方，以此推出租賃關系，同時自身的相關權利喪失，不用承擔對應義務。但是，租賃合同的簽訂屬于雙務合同，權利義務所具備的相對性在實施中有助于與商鋪租賃權實現轉讓，在過程中并不會以純粹的權利享有方式所發生。權利人所承擔的義務應該以善意的對待不動產使用作為承擔標準，原承租人以推出原有租賃合同中的法律關系，義務承擔者的確定應該以合同的內容確定為標準。

其三，商鋪重新再出租。第三方與出質人之間簽訂全新的租賃商鋪，以此形成新的租賃合同。和租賃讓與方式之間的不同是，第三方沒有對出質人自身在與原合同所具有的原有權利與義務進行繼承，在此法律關系的形成中，實質上屬于次承租人，與出質人之間構成全新的租賃合同，屬于新關系中權利義務的承擔者，商鋪再次出租的方式在實務中十分常見，具有較高的實踐性。

四、結束語

綜上所述，在當前的中小企業發展中，為保證自身經濟效益的更好提升，促進融資工作的良好實施，需要對商鋪租賃權質押中關于擔保等方面的法律內容加以完善，將其實踐效用發揮到最大。本文通過商鋪租賃權在擔保中的實施根本為出發點，經過對其實際應用的論述，為商鋪租賃權質押的內容完善展開了深入的研究，為國家在相關法律內容的完善工作實施中提供了全面依據。為立法工作的更好實施奠定基礎，促進商鋪租賃權質押律法的完善，為中小企業的融資活動提供全面保障。

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