金科股份黃紅云渡劫

謝澤鋒

融創“逼宮”，償債能力待解。

先有孫宏斌治下的融創咄咄逼人，后有公司年報連續被深交所問詢，存貸雙高、債務問題袒露無疑，金科集團（000656.SZ）創始人黃紅云似乎在劫難逃。

黃老板這段時間的心情應該不會太好。5月20日午間，金科地產集團公告稱，公司日前收到深交所年報問詢函，涉及凈利潤增幅原因、財務費用合理陛、短期償債風險等11個問題。

而就在當日晚間，黃紅云就給員工派發了“520大紅包”，金科股份發布員工持股計劃，參與對象包含董監高以及公司員工。

尤為值得注意的是，在金科股份公布的一期計劃中，該公司實際控制人黃紅云將為參與該期計劃的員工提供本金及收益保障。保證員工自籌資金的年化收益率為6%。

黃老板親自甘當后盾，為員工保駕護航，雖然該計劃已獲董事會通過。但融創系人士、公司董事張強依舊投了反對票。

債務疑云

年報問詢函年年有，但今年卻特別多。房地產行業也成為監管層關注的重點。

金科股份也成為深交所“問候”的一員，一口氣連出11個問題，涉及年報中的多個方面，包括營收、負債率、庫存、跟投機制、股權激勵計劃等。其中償債能力和高庫存受到較多關注。

根據公司年報顯示，負債方面，金科截至2018年底負債率為83.63%，處于同行業較高水平，速動比率0.38%，同比下降0.06個百分點。一年內到期的有息負債600.9億元，同比增長54.46%，貨幣資金余額298.52億元。

如此看來，公司期內所持有的貨幣資金，并不能覆蓋其一年內到期的有息負債和非流動負債。

此外，公司一年內到期的非流動負債期末為244.43億元，而去年底，金科短期借款期末余額為31.96億元。深交所指出，公司存在大規模債務且負擔高額融資成本的同時，為何還能維持較高貨幣資金余額？公司是否存在與控股股東或其他關聯方聯合或共管賬戶的情況？

2018年末，公司融資余額820.39億元，其中包括558.81億元的銀行貸款，112.91億元的非銀行金融機構貸款以及147.67億元的債券類融資。

債務高企的同時，金科造血能力并不突出。截至2018年底，公司負債1929.32億元，同比增長42.92%，資產負債率83.63%。但經營陛活動產生的現金流量凈額僅為13.29億元。

進入2019年，公司經營活動的現金流卻在持續惡化。根據一季報，由于拿地規模增長，公司經營活動產生的現金流量凈額為-83.67億元，同比大幅下降731.83%。而籌資活動產生的現金流量凈額為97.57億元，同比大增857.41%，投資活動產生的現金流量凈額依舊為負，改指標為-9.33億元。

由此可見，金科正不斷加大借貸規模，持續大規模拿地，但造血能力不但沒有跟上，反而大幅下滑。

另一個較為關注的問題則是存貨激增。存貨方面，2018年末金科存貨1608.35億元，占總資產比例為69.7%，較2017年末增加536.13億元，增幅50%。但令人存疑的是，存貨跌價準備卻大幅下降，僅為8612.42萬元，而上期為2.17億元。

存貸雙高的同時，公司存貨金卻因抵押借款受限金額高達546.52億元，占總存貨的33.98%。而在報告期初，存貨抵押金額僅為265.37億元。也就是說，2018年金科存貨抵押增量為105.95%，對于資金的渴求可見一斑。

與此同時，金科股份及旗下子公司相互擔保融資也非常頻繁。

根據4月底公司公告顯示，金科及控股子公司對外擔保總額超過最近一期凈資產100%、對資產負債率超過70%的子公司擔保的金額超過公司最近一期凈資產50%，以及對合并報表外參股公司審批的擔保金額超過最近一期凈資產30%，提請投資者充分關注擔保風險。

4月28日，金科又準備為旗下陜西金潤達房地產開發有限公司進行1.5億元的融資擔保，而這家公司的資產負債率已高達101.84%。

這一事項雖然經過董事會通過，但融創方代表張強依然投下反對票，其理由為：“上市公司頻繁擔保和抽調資金，加大了公司的財務風險，且如資金無法保證及時回收，將影響項目開發和上市公司發展，股東權益也將不能得到保障和受到損害，故本人就該議案投反對票。建議董事會嗔重考慮，酌情提請議案。”

另外，公司獨立董事姚寧則以相同理由對該議案投棄權票。

千億含金量

2018年，金科股份實現簽約銷售金額1188億元，同比增長81%，首次突破千億規模。

但這背后卻是各種費用的大幅上漲，由于人員規模擴大、公司經營規模增長，人工費用增加，2018年金科股份銷售費用同比增長41.70%，達到25.62億元；管理費用同比增長54.71%，上升至23.40億元。

而到2019年一季度，這兩項費用依舊在快速上漲。根據公司一季報顯示，其管理費用為3.21億，同比大增95.82%，主要原因是公司經營規模擴大人員費用增加。當期銷售費用為4.17億元，同比增長47.87%。由此可見，公司銷售規模增長主要依靠“人海戰術”。

從營收業績的區域分布來看，金科主要集中在重慶、四川、江蘇和湖南，而發家的重慶更是貢獻了超過六成的營收，2018年重慶地區實現營收257.99億，占比為62.57%。

2018年，金科實現銷售金額1188億元，同比增長81%，地產銷售面積1342萬平方米，同比增長59%。由此可以計算出，其平均銷售價格為8852元/平方米。

翻閱金科2018年報，其公布的40個在售項目中，重慶地區2018年實現銷售額236.90億元，銷售面積為280.799萬平方米，由此可見重慶地區的銷售均價為8436.64元/平方米。

國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售均價為8736元/平方米，漲幅為10.7%。房天下的數據顯示，重慶2018年12月的新房成交均價為1.17萬/平米。金科股份的房地產項目銷售的議價能力并不強。

除了股權上步步緊逼，融創在重慶也在追趕金科，銷售金額僅次于金科。但與融創一貫注重高品質不同，金科則是通過低價搶占市場。

于此同時，金科銷售額大漲的與其在大重慶主城與區縣廣泛布局有關，區縣為其貢獻了近四成的銷售業績。

融創“逼宮”，償債能力待解，黃紅云和金科面臨渡劫的一年。