新形勢下的房地產企業的經營管理路徑研究

胡平方

【摘要】過去幾年我國房地產行業的熱度逐年上升，但是隨著政府對房地產經濟的有效調控，房價逐漸下跌并保持穩定，本文主要思考當市場房價回歸合理趨勢后，房地產行業如何通過調整自身經營管理思路保證企業的平穩發展，房地產企業需要制定明確的發展方向，進而適應市場的變化。

【關鍵詞】房地產企業;經營管理;國家政策

為了滿足百姓的住房需求，我國對房地產行業的相關指導政策從鼓勵逐漸變更為宏觀調控，房地產行業在市場大環境逐漸變動的情況不斷面臨新的挑戰，因此隨著房價的平穩回落，房地產企業需要從自身管理著手，調整經營理念與管理方針，更好的應對市場風險與機遇。

一、房地產企業的現狀

隨著我國政府對房地產經濟的宏觀調控，房地產行業的發展背景逐漸改變，房產經行業沒有走向泡沫經濟這種極端狀態，但是部分中小型房地產企業瀕臨破產危機，整體經濟收益處于下滑階段，房地產行業目前面臨的主要危機是來源于以下兩點。

（一）國家政策的影響

隨著國家相關房地產管理政策的出臺，政府對樓市的調控使房產經濟降溫，房地產行業的供求關系調轉，房地產企業不再受到消費者的追捧，過去幾年房地產的搶購熱潮已經消失，消費者占據了房地產經濟的主導地位，消費者對于購房的態度不再急切，部分消費者的購房態度逐漸變為觀望與等待，一部分房地產投資者也轉至其他行業，人們逐漸開始理性的看待房地產行業的發展如圖1所示。

圖1 人們對樓市處于觀望狀態過去房地產的融資途徑主要是各大金融機構以及抵押貸款，但是隨著國家對房地產融資金額的限制，加大了房地產的融資難度，與此同時，房地產企業還沒有找到新的融資途徑。

（二）企業自身經營存在問題

在過去幾年，房地產行業飛速發展，導致房地產內部管理不能跟上企業的發展腳步，部分房地產行業為了擴大公司的發展規模或者實現資金的快速回籠進行大量土地的購買，然后進行迅速銷售變現。因此部分房地產企業內部只分為兩個管理模塊：開發模塊、銷售模塊，致使企業內部管理混亂，沒有規模化與系統化，當外部環境不利于企業發展時，管理結構不穩定的嚴重性就逐漸凸顯出來。

房地產企業與其他行業不同，在經營管理中往往需要大量資金進行項目的開發與建設，當房產銷售情況不好時，會造成大量資金不能用于企業周轉，而許多房地產企業資金鏈管理不到位，國家對房地產企業的融資監管力度增強，房地產交易的資金占比加重，造成企業資金斷裂，企業不能維持運轉。

二、新形勢下房地產企業的經營管理辦法

（一）政府管理

政府需要加強對房地產行業的管理力度，通過城鄉建設的相關規劃政策，從土地供應、融資限制、稅收力度、基礎設施建設等多方面減少房地產企業對商業用房與高檔住房的建設，促使房地產企業加大中低檔住房的投資建設力度，降低房屋的建造成本，保證經濟適用房對市場供應力度，促進中低檔住房的建設速度，滿足更多百姓的基本住房需求。

政府需要加強房地產行業發展的監控力度，建立房地產行業的預警系統，有助于政府及早發現房地產行業的發展問題，保證房地產行業供求的平衡，實現政府對房地產售價的監督與調控。銀行能夠更全面的了解需要貸款的企業與消費者的貸款信息，提高貸款的監管力度，降低銀行面臨的貸款風險。

政府需要逐步完善房地產的管理法律，有效加強房地產行業的市場監管力度，保證房地產交易在符合國家政策的前提下有序進行，促進房地產交易市場環境的健康。房地產管理部門要將房地產法律法規的落實作為重要工作內容，加強對房地產企業的資質審核力度，有效促進房地產行業的交易安全。

政府要逐步規范房地產行業發展中的衍生行業例如中介服務機構，要建立價格公開透明的交易平臺，增強中介服務人員的從業資質與信譽培養，實現賣方與消費者的信息對等，真正為消費者提供實際所需的房產信息，消費者購買房屋的過程符合相關法律法規，中介在房產信息介紹時不存在欺瞞行為，進而保證消費者的合法權益，實現買房、賣方、中介三方共贏的局面。

政府要加大對房地產企業違規行為的處罰力度，嚴懲當地政府對房地產企業的包庇行為，從百姓的利益出發，保證百姓的住房需求，增強第三方監管部門，保證消費者的監督權益真實有效，促進房地產行業發展的健康。

（二）房地產企業內部管理

企業要對自身發展進行合理分析，提升自身競爭力，進而提升企業品質。隨著銀行抵押融資監管力度加大，資質要求提升，企業要找尋新的融資渠道保證自身資金鏈的穩定，銀行貸款是一種間接融資的模式，其主要特點是時間短，貸款到期后還款壓力加大，企業容易出現財務危機，因此企業需要多角度的進行融資渠道的建設，房地產企業可以采用市場融資的手段或者組合融資的方式。組合融資是房地產融資的優良途徑，通過多種融資方式的有效組合保證房地產企業發展的不同階段能夠平穩發展，能夠促進企業發展資金有序運轉的同時還能降低企業的投資成本，使企業更好的適應新形勢下房地產行業的發展環境。房地產企業還要對政府不斷出臺的新政策進行學習與分析，對房地產行業的發展做出合理預判，有針對性的提升自身面對政策變化時的抗風險能力，尋找適合企業發展的管理模式，建設符合市場需求的產品。根據企業的特征發揮相應的優勢或者制定相應的轉型策略，企業要抓緊進行自身定位，然后指定相應的發展路線，要積極主動的尋求發展出路，不能被動等待，不能固守己見，在新形勢下，企業不進步，不改變，固守傳統理念，堅持僵化思想的結果就是被時代所拋棄，所以房地產企業必須馬上行動，制定相應的發展戰略，尋找相關專業人才，建立企業特色，打造企業品牌，根據政府政策的指引而奮斗，固步自封只會自尋死路。

房地產企業要加快自身資金的回籠速度，尤其是中小型房地產企業，資金鏈一旦斷裂會造成非常嚴重的后果，會給企業帶來致命的打擊，因此企業必須加快資金回籠的腳步，完善自身財務管理系統，尋找融資渠道，通過價位的合理制定，保證房產的快速傾銷，抓住消費者的需求，實現資金快速回籠的可能性。

企業要增加資金的來源渠道，實現企業創收手段的多元化，調整企業的產品內容，對市場需求產品加大投資建設的力度，保證企業資金回籠的速度，促進房地產企業在新形勢下快速發展。我國政府對房地產行業調控手段中的限購制度直接造成高端住宅的滯銷，進而將商業房產的投資價值顯現出來。因此房地產企業可以根據市場情況加大商業房產的投資占比，抓住旅游業熱的發展趨勢，為企業找尋新的產品賣點，保證企業的經濟收入。隨著我國相關房地產政策的完善，國家對房地產行業的調控力度加強，房地產企業要通過優化自身產品實現房產的銷售。房地產企業可以從新定位消費群體，優化建筑的房間規劃，保證房產戶型滿足業主需求，增加中小型房產的投資力度，根據政策的傾斜情況，抓住政府提供的便利扶持，加大經濟適用房等保障房項目的資金投入，調整房地產企業的項目重心，保證房地產企業的發展。

三、結論

綜上所述，房地產企業需要不斷完善自身管理方法，尋求適應新形勢的管理措施，找到適合企業發展的管理手段，進而幫助房地產企業在管理政策收緊的當下有序發展，保證房產經濟的平穩，進而滿足百姓的住房需求，促進國家經濟的合理發展。

參考文獻：

[1]何文濤.完善房地產企業內控管理模式的建議實踐探究[J].納稅，2019，13（10）：268，271.

[2]李芊.如何利用稅收政策提升房地產企業經營管理效率[J].財會學習，2019（7）：175176.