房地產企業財務風險控制研究

王曉嬙

摘 要：我國房地產企業在經歷了2014年的寒冬期，在2016年開始房地產行業又快速升溫，一線城市房價上漲50%，房價上漲過快，利潤比其他行業較高，許多企業家關注到房地產行業的高額利潤，紛紛投入到房地產大潮中，房地產企業財務風險也隨著房價上漲顯現出來。我國政府為此出臺多個房地產調控機制，堅持“房子是用來住的不是用來炒”的定位，防范房地產資產泡沫化的風險。本文就房地產財務風險控制做了簡要闡述，僅供參考。

關鍵詞：房地產；財務風險；風險控制

我國房地產行業80年代初期起步，從最初無競爭、價格競爭發展到今天品牌、形象的競爭，在競爭的同時財務風險也應運而生。風險是指特定情況下某種不確性可能發生的不利結果；財務風險是企業在經濟業務中所遇到的財務不確定性可能發生的不利結果。財務風險主要分有：投資風險、稅務風險、資金風險、融資風險等，如果財務風險把控不到位就會演變成財務危機，甚至可能給企業帶來財務損失，更嚴重情況導致企業走向破產之路。所以只有提高企業財務風險管控及應對能力，才能提高企業生產經營穩定性，給企業帶來良好的財務環境和為企業發展做好基礎。

一、我國房地產企業經營特點及財務風險控制的必要性

（1）我國房地產企業經營特點

我國房地產行業是我國國民經濟的支柱行業，也是我國經濟重要的增長點，2018年房地產業對全國GDP增長貢獻率3.8%，絕對額59846億元。我國房地產開發經營有較大的復雜性，企業從征用土地、建設房屋都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。經濟往來的對象也很多，因工程發包和招標與設計、施工單位發生經濟往來，也會受代建開發項目與委托方發生經濟業務往來，經營業務從征地、拆遷、勘測、設計、施工、銷售到售后服務囊括全過程。

（2）我國房地產企業財務風險控制的必要性

因房地產開發經營有較大的復雜性，所以風險也比一般企業要大。在我國各行業中房地產行業屬于高收入、高回報的行業，雖然回報率非常高，但它的負債經營高、有許多不確定的因素，政策把控難度大、成本未能得到有效控制、資本結構不合理、外部資金需求大、資金鏈斷裂等都是引起房地產企業發生財務風險的主要原因。為了更好的使房地產行業健康發展，財務風險防范和控制在企業日常工作管理中占有舉足輕重的地位，房地產企業做好財務風險管控，把一切在萌芽狀態下的不利因素消滅，給企業帶來良好的財務環境和為企業發展做好基礎。

二、我國房地產企業財務風險

許多房地產企業管理者缺乏財務風險管理意識，只看重經濟利益，對項目本身缺少風險控制意識，前期沒有做好風險預防，在財務風險出現時變得手足無措。

（1）外部資金借款大，利息費用大

因房地產自身業務特點，資金需求量較大，資金來源主要有：自有資金、金融貸款、預售款。2018年我國房地產開發企業到位資金165963億元，比上年增長6.4%，其中，國內貸款24005億元，下降4.9%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預收款55418億元，增長13.8%。外部貸款大，導致資產負債率高，有的企業資金負債率達到80%，適量的負債可以給企業帶來更多的經濟利益，但負債越高，預示企業要支出的資金成本越大，杠桿效益沒有發揮到最大化。資金需求越大，外部借款越多，資金鏈越來越緊，惡性循環，企業背負高額的利息支出，最終利息本金無法歸還，資金鏈斷裂，走向企業破產之路。

（2）無可靠數據盲目投資

房地產行業利潤蛋糕吸引著許多饑餓者的目光，在沒有對國家法律及政策做全方位分析，沒有對項目進行可行性敏感分析，目光只停留在房地產豐厚利潤的外表，華麗的外表后面總是掩藏著危險，許多投資者輕視了豐厚利潤背后的風險，先投錢拿地開發，但項目定位預期現金流及利潤沒有做前期測算，待項目開發一半資金無法支持，項目定位偏離市場需求。利潤與風險成正比，高利潤預示著將帶來高風險，一味追求高額利潤，盲目跟風投資，決策缺少了可靠的數據支持，增加企業未來的財務風險。

（3）成本控制意識淡薄

成本管理貫穿于房地產開發始末，時間跨度較長。受許多不可預見性因素影響，導致房地產成本控制存在風險。在日常財務管理工作中，成本管理環節薄弱，導致成本未來不確定性不良因素出現，給企業發展帶來不良影響。成本管理風險主要有招標風險、工程施工風險等。在招標環節沒有對投標者信息全方位審查，進而影響招標工作有序進行，影響后期施工進度和質量；從項目開發初期沒有對市場未來前景預測、政府政策解讀，項目定位有偏差，影響后期銷售風險，銷售緩慢或停滯都回給企業帶來資金風險；項目施工環節對項目質量沒有及時監督檢查，工程質量得不到保證，重新翻工又使得工期拖延，工期延長造成交付時間拖后，給企業帶來延期交付風險。

（4）應收賬款不及時收回

銷售回款是房地產企業資金的主要來源之一，房地產企業銷售回款方式多樣性，主要分為一次性付款、分期付款、銀行按揭等，因付款方式不同，產生許多應收賬款，因應收賬款催收不及時，應收賬款資金占用時間較長，導致企業資金短缺，無法滿足企業資金需求。銷售時對客戶征信不了解，有些客戶信用等級較低，征信級別差，這些客戶造成應收款長期無法收回，形成企業大量壞賬，影響企業資金流動及利潤總額。

三、我國房地產企業財務風險控制對策

（1）多渠道融資模式，日常資金計劃執行

現金流是房地產開發企業的生命線，單一的融資渠道只會增加企業融資成本，開發多渠融資途徑，如貸款、股票、債券、基金等，減少融資成本，降低企業資產負債率，分散財務風險。合理制定融資方案，合理制定長期借款和短期借款配比方案，適量減少短期借款，增加長期借款，因短期借款償還期限短，償還壓力，資金風險大，長期借款周期長，可以有效控制財務風險。合理控制減少融資成本是規避融資風險的重要途徑。

建立資金計劃制度，每月初期各部門上報本月資金計劃支出，經管理層審核通過下發，財務部按資金支出計劃嚴格控制，加強稽核，規范報銷流程，將實際支出與計劃支出差異減至最低。大額資金支出需制定個別審批流程。

（2）解析國家政策、評估市場風險

項目投入前期自行或聘請專業機構對項目做可行性研究，項目可行性分析時要符合市場需求趨勢政府未來政策，利潤能滿足企業需求，結合國家政策及市場風險進行評估，可預計的風險做出測評，對項目未來收益狀況做出正確預測，給管理者決策提供可靠信息，剔除風險較高收益不好的投資方案。項目建設中建立建全的風險信息管理系統，利用系統提前預警風險，不斷加強風險管理專業知識，借鑒優秀企業風險評估辦法，建立符合企業自身特點的風險評估管理辦法。

（3）引入項目預算成本控制

在項目投入開發初期做好成本規劃，嚴格按招標制度把控每一個投標人信息真實性。建立項目成本全面預算，在開發過程中有效監控成本，對執行過程中與預算數據的差異進行分析，查找原因。使真實發生的成本與預算成本更接近，將成本切實控制在項目成本預算合理的范圍之內，加大成本控制范圍，將風險降為最小，為企業發展保駕護航。

（4）建立應收賬款臺賬，及時催收應收賬款

加強企業應收賬款管理，客戶信用管理，對那些信用記錄極差及黑名單客戶不予銷售。在日常工作中應收賬款跟蹤管理，建立應收賬款臺賬，制定應收賬款催收計劃，及時催收到期應收賬款，不同的客戶，不同性質欠款原因，編制不同策略。嚴格控制應收賬款率，將應收賬款風險控制在企業能承受的范圍之內。

（5）加強管理人員財務風險控制意識

經濟市場環境變化為企業發展帶來許多不確定性風險，企業必須重視財務風險防范，提高償債能力，規范應收賬款制度，加大成本控制，研究國家未來宏觀政策，提升企業財務風險控制能力。

風險與利潤并存，房地產企業在開發經營過程中會迎來各種不確定性風險，這就要求管理者提高風險意識，從根本上認識到風險對于企業發展帶來的影響，提高風險防范意識，提高管理效率。企業內部建立內部審計機構，重視財務人員培訓，加強財務人員技術能力。建立內部風險評估體系，可以準確識別不良影響因素，提早識別出風險，設定風險接受范圍，降低企業風險成本，增強企業競爭力，曾企業爭取更大的利益，使企業走上可持續發展的健康之路。

參考文獻

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