房地產市場特征和影響房價的相關因素分析

王強

摘要：文章主要針對房地產市場特征情況進行全面分析，并對當前影響房價的因素進行有效研究，從而為我國房地產市場的良好調整提供有利依據。也為我國社會經濟穩定發展奠定堅實基礎。

關鍵詞：房地產;市場特征;影響房價;相關因素

一、我國當前房地產市場發展狀況以及結構特征分析

在近十幾年的時間里，我國不同類型的商品房在成交均價上呈現的足年攀升的趨勢。而且針對不同的類型進行分析，其別墅以及高檔公寓的價格升幅的趨勢是最大的，而住宅商品房緊跟其后，而對于其他類型的商品房在漲幅上呈現3倍以下的態勢。針對近幾年的變化趨勢進行分析，我國房價格局發生了五次大規模的上漲。針對商品住宅房進行有效分析，在03年我國房價的增幅呈現緩慢上升的趨勢，其漲幅一般在5%。而隨后直到05年，就發生了首次加速上升的趨勢，其漲幅率達到了18.7%左右。但在之后的一年里其漲幅都回落到6.2%。但時間并未維持很久，在下一年住宅的均價有發生了第二次的暴漲現象，其漲幅在16.86%以上。但受國際金融危機問題的影響，其房產的成交均價呈現下跌趨勢，甚至達到1.9%。經過金融危機的挑戰后，又受到量化寬松貨幣政策以及財政政策的進一步刺激，在09年有發生了第三次漲幅現象，這一次漲幅最高達到24.69%以上，是近幾年漲幅最高的時期。雖然在隨后的三年里發生了回落現象，但在13年房地產的價格又出現了第四次漲幅，其平均的住宅價格在8.75%-7.74%左右，直到16年房產的價格又再次提上到9.1%-16.6%以上，而17年至18年其房價的漲幅分布為5.8%-10.6%，從以上可以看出10年至16年上漲趨勢最大的一次漲幅就是在16年。

雖然近幾年我國國民人均支配收入已經與00年相比高出5倍以上，但其房價也是隨之呈現不斷上漲的趨勢，對于該收入與房價增長的情況變化來看，城市居民的可支配收入和房價的每平方米價格進行對比，16年要比00年高出1.45個百分比。如果不計地段以及住房質量等差異性，在購買相同大小住房的情況下，可以說16年比00年更容易買房。

針對地區結構進行分析，在全國中小城市中的房價絕對值與增幅要比大城市相對偏低。由于城市房地產的開發是從中心城區向外圍逐漸延伸的，一些新建商品住宅很多都分布在郊區為主，而中心城區中的基礎配套設施相對比較齊全，因此房地產價格也會受到這些因素的影響，因此國家統計局發布新建一手住宅和以往一手住宅進行對比，其質量和價格等的可比性并不高，一般是同地段二手房的價格才有可比性。可以針對當前官方公布二手房的價格數據來看，還是會受到中心城區的影響，并為對地理位置對房價核心影響因素進行控制。

二、房地產市場特征與影響房價的因素分析

（一）當前房地產市場特征分析

所有國家中的房地產都涉及到民生的關鍵部分。從實際角度來看，房地產特點主要表現在以下幾點：當前商品住宅屬于耐用消費品，具有消費品以及投資品兩屬性特點。房地產的居住與投資需求是與房地產的信貸有極大關聯的;房地產屬于政府稅收關鍵來源，房價與公共基礎設施的建設是有很大關聯的。而且房地產行業會涉及的行業非常多。以上都是房地產行業中的一般特點，其特殊性表現包括我國土地市場是以政府獨家壟斷市場環境為主;中國人堅定地思想就是要有屬于自己的一套住房;以中國文化為基礎來推測我國家庭在購買力，與西方文化為基礎的西方國家家庭購買力間存在較大的差距。

（二）對我國房地產價格帶來影響的主要原因

首先，受一個增長預期的影響。對于實際中的增長預期就有實體經濟以及虛擬經濟兩部分。針對實體經濟角度進行分析，政府堅持兩個一百年的計劃，為更好地滿足中華民族偉大復興中國夢，希望在2020年就實現國內生產總值以及城鄉居民收入要比10年翻一翻。針對產業結構情況來分析，其房地產接觸的行業較多，可以說房地產行業直接、間接地對很多行業有不同程度的影響;而且也可以說房地產行業在九大類37個大行業當中都有一定的地位。針對虛擬經濟角度來分析，針對歷史數據可以看出我國每年廣義貨幣的增長以及官方廣義貨幣的增長目標一直都超過了實際的經濟增長率，因此就會帶來通貨膨脹以及資產價格膨脹的現象，隨之也就會導致居民通貨膨脹以及資產價格上漲預期，這一點也將必然會使得資產價格出現非理性的上漲。

其次，受到兩杠桿比率的影響。主要就是居民按揭貸款以及開發商債務兩部分，其兩者變化會對住房消費能力帶來一定影響，甚至會影響到房地產商土地的購買能力。因一次性購房所運用的資金是相對較大的，很多居民在購房時其資金一般就是自有資金以及銀行貸款兩中形式，而對于貸款杠桿如果越高，其需求將會越大，那么房價也就會提升。針對開發商來說，其購買土地以及建安成本也是相對偏大的，要有大量的債務杠桿為支撐，其杠桿如果越高，那么其開發商針對土地的需求情況也將會更大，這就使得土地成本有所提升，由于傳導機制也將會使得房價變得越來越高。

第三，受三次壟斷定價的影響。對于這一點主要就是政府對于土地的壟斷、開發商對于新建商品房的壟斷、二手房市場壟斷等定價表現。可以說土地的供應情況也會對土地價格帶來影響，土地價格提高也將會導致房價的不斷提升。而對于所有的開發商，其對于房地產的銷售策略開展動態壟斷定價的策略是非常重要的。

第四，受到四大成本的推動影響。主要就包括土地的價格、勞動力的成本、中間產品的價格以及資金價格等。這些因素都將會對房價大量一定的影響，也就是說投入的成本越大，那么其銷售的價格也將會越高，開發商也必然將會財務成本轉移至商品房的價格當中去。

最后，受五個外溢效應所影響。在房地產市場當中，對于地段的重視是非常高的，可以說地段的價值是決定房地產價值的關鍵。對于住房所處地段是受學校、醫院以及公園和商場還有公交所決定的。針對經濟增長理論進行分析，對于公共基礎設施的建設對于居民的消費以及企業投資收益是有一定外溢效應的，因此房地產的價格也會受到這一點的影響，換言之，地段越好，房地產價格越高。

三、結語：

針對全國角度進行分析，結合國家統計局所公布地數據信息，其新建商品住宅的價格的增長率要偏低與居民收入增長率，但因現如今新建商品房地段以及過去新建商品房地段間差異，新建商品房的價格漲幅和人們主觀感受是不一致的，從地理位置角度以及時序角度來看欠缺一定的可比性。而且我國房地產的價格上漲屬于結構性，受到多種因素的影響。而值得關注的一點就在于，因文化傳統以及前幾年的計劃生育因素的影響，一些家庭的住房購買力不能與西方國家的家庭購買力相對比。因此針對房價收入比以及租售比來衡量房地產的泡沫情況和判斷當前我國房地產市場的走勢是不合理的方法。

參考文獻：

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