房地產開發的短平快與設計精細化的矛盾

張曉敏 董麗娜

摘要：作為城市更新的重要主體，開發商近年來參與城市更新的熱情并未降溫。伴隨著房企回歸一線城市的大潮，而一線城市土地供應又日漸緊缺，雙重壓力之下，城市更新幾乎成為開發商立足一線城市的必修課。與此同時，購房者的經濟實力不斷提高，對于房屋的設計更加精細化，這樣房地產開發的短平快和設計精細化之間必然會產生一定的矛盾。

關鍵詞：房地產；開發；短平快；設計；精細化；矛盾

一、房地產開發的短平快的重要體現

短平快就是盡可能縮短開發的時間，加快資金的回籠，這一方面與房地產業利潤總體在下降有關，開發商不可能再像前些年一樣，拿了地曬曬也沒關系；另一方面，也與前幾年房地產市場持續低迷有關，市場低迷勢必要求開發商更重視資金回籠，而開發速度慢了，沉淀在項目上的資金多了，就會有資金鏈斷裂的風險，操作的時間一長，開發商就形成了這種“短平快”的開發風格。短平快是一種模式，也是一種技術，以前的小開發商想要這么做，也做不到。房產工作人員同時表示，現在在太倉開發房地產項目的大多是外來的開發商，這些開發商不僅有實力，而且因為開發的項目多，已經形成了成熟的操作模式，同樣拿下一塊地，以前的開發商請人做方案都會花上較長的一段時間，房型要設計，景觀綠化要設計，甚至外觀、圍墻也要設計，現在的開發商只要套用公司在其他地方好銷的項目方案，并根據地塊情況稍作調整即可。

（一）在過去的幾年中，城市更新法則不斷完善，業主對于物業私權維護意識的不斷提升，不難發現，很多曾經活躍在城市更新領域的開發商不見了，也有曾對城市更新避之不及的開發商進來了，安靜地交著學費，他們的心態和參與方式，或多或少地發生著變化。很多超過20年樓齡的老社區，都曾因為一紙拆遷公示熱鬧起來，其中不少社區更因為地段優越成為開發商眼里的熱饃饃，為了圈地互相砸了對方辦公室的開發商不止一家。如今，這些小區幾乎均未進入大規模拆遷階段。

（二）大房企從不待見到積極參與在老房子業主爭奪戰中，中型房企甚至小型房企是主力軍，甚至還有一些臨時成立的公司專門用來進行前期的溝通和拆遷，如今除了一些遺留下來的社區外，這樣的情況少之又少。比較早介入城市更新的大多數是民營企業，大的房企可以通過其他途徑拿到地，對于城市更新興趣不大。這幾年三四線城市房價的波動，讓很多開發商回歸一線城市，但是土地供應又很稀缺。

（三）不再追求幾年內搞完，最初介入城市更新的團隊，尤其是前期談判團隊，很多游離在多家開發商之間，拿著過六成或是過八成的簽約量待價而沽。即便是開發商派駐社區的談判團隊，也多以性格好、談判能力強為、能吃苦受氣的員工為主要選擇對象。如今這種游擊隊的心態已大有改觀，可以說是從游擊隊，向正規軍轉變。有過一些城市更新經驗的開發商發現，這個領域不僅更加復雜，對于人才、資金、專業的要求都會更高，成立公司也罷，成立城市更新集團也罷，都是希望通過組織機構的專業力量來保證市場拓展，有長期持久的準備。

（四）和政府的關系從零星交流到互動

政府除了對于部分重要區域的更新提出希望大房企改造的要求外，基本不太參與城市更新。對于其間出現的問題，基本上都由市場來解決。但是近幾年來，隨著城市更新法則的日益細化，耿延良表示，開發商開始意識到必須增加和政府互動，這樣更有利于推動城市更新向更理性、更科學的方向前行。以前和政府的交流都是零星的、分散的、個性化的問題，但是未來做城市更新的開發商必須和政府一起，至少要參與到政策改善的過程中，才能夠從實操的角度，推動行業規則建立和可持續發展。

二、房屋設計精細化的重要體現

（一）區域位置

高端住宅一般主要位于城市核心區，商務、金融、科技等產業周邊區域，交通便捷，市政配套完善，自然景觀資源稀缺的地段。這些區域都具有較高的認可度，符合高端客戶杜宇上風上水等地域文脈的認知及與國際接軌的心理特征。豐富的自然景觀資源。高端住宅獨有的景觀優勢和市場稀缺性，使其附加值大幅提高。

（二）精細化設計

精細化造就臻品，更是人性化的延伸和體現。戶型設計：戶型平面營造根據客戶群的生活習慣和個性的要求專門定造，布局功能更加完善和細化，講究空間感和舒適度，各類設計細節到位，可以滿足功能性需求。精裝修住宅、公共區域、園區景觀、地下車庫等目之所及之處皆無功能和設計盲點，精細化設計滲透每個環節，處處彰顯人性關懷。如大堂入口處設寵物清潔間；車庫內車輛導流、行進方向導視系統，超寬、超高車位預留比，行車路線考慮電梯廳出入口等設計，車庫電梯廳人性化裝修設計，公共空間感應式安防門，車庫自然采光通風一集景觀結合等；垃圾處理、暫存、轉運的最佳管理方式。建筑立面裝飾材料用料應該高檔，一般以石材較為廣泛，其次為面磚，涂料應用范圍較小。精裝修住宅、公共區域（如會所、大堂、架空層等）的裝修檔次、品位高。園區苗木應選擇名貴、樹形好、成活率高的品種；園區硬質鋪裝材料應高檔。景觀后期養護也很關鍵，高成活率才能保證高品質的園區景觀效果。

（三）.精湛的施工工藝

對施工單位施工質量提出了嚴格要求，建筑的精細化除了設計方面，更多的體現在了施工方面，如石材的收邊、對縫、紋路對應等等。因此信譽和施工質量過硬的施工單位應該作為合作伙伴的首選。

（四）完善的公共服務設施

功能豐富的會所和架空層，滿足小區簡易餐飲類供應、業主閱覽室、洗衣、繳費、存款、寵物寄養店等日常服務，會客辦公等商務辦公服務，以及健身、寵物清理間，臨時會客區，訪客等候區，衛生間，前臺星級酒店服務態度等。地下車庫：電梯入口候車區，垃圾桶或垃圾暫存站（方便業主取車時順便扔掉垃圾，不需到首層）。

三、如何在房地產過程中處理設計精細化的問題

（一）必須強調人本管理

人本管理是把員工作為企業最重要的資源，以員工的能力、特長、興趣、心理狀況等綜合性情況來科學地安排最合適的工作，并在工作中充分地考慮員工的成長和價值，使用科學的管理方法，通過全面的人力資源開發計劃和企業文化建設，使員工能夠在工作中充分地調動和發揮工作積極性、主動性和創造性，從而提高工作效率、增加工作業績，為達成企業發展目標做出最大的貢獻。

（二）必須能夠進行過程監督，具有過程監督的方式或手段

過程監督其實是關注流程運行中的環節是否按照標準、規范要求在流轉，需要一系列的工具與方法糾正流程中流轉的偏差以確保流程運行效果。規范、標準、規則等是過程監督的依據，方法、工具是過程監督的手段，精細化管理的意識、理念是過程監督的文化保證。精細化管理必須有一系列的工具、方法來監督流程運行的過程和監督細節，確保方向和目標。

四、結語：

精細化管理的全員參與就是讓每個員工對企業有使命感，對流程有責任感，員工親身參與到流程改進與優化過程中，有利于調動員工積極性，有利于團隊精神和合作意識的培養。基本要點在于：使員工知道自己在流程運營中的責任、制約條件、達成目標；對員工進行精細化管理理念、意識和規則、標準、技能的培訓，使員工勝任工作并愿意積極奉獻；提供必要的資源和工作條件；規定職責，給員工在職責范圍內的自主權，努力實現規定的工作；建立激勵機制，激發員工不斷進取，并評價、承認成果；在內部組織交流，創造自由分享知識和經驗的氛圍。

參考文獻：

[1] 王洋，方創琳，盛長元. 揚州市住宅價格的空間分異與模式演變[J].地理學報. 2013（08）