淺談房地產開發項目的施工管理

汪振

摘要：近年來，房地產經濟在國民經濟中的地位及作用逐漸重要，并成為了世界各國經濟產業發展的支柱。所以，房地產的開發項目管理也深受人們的普遍關注。房地產開發項目管理是一項相對比較復雜的工程，在開發的過程中會遇到多方面的問題。為了可以更好的保證房地產開發項目管理的順利進行，本文就針對房地產開發項目的管理重要性進行分析，同時對施工管理中存在的問題和解決對策進行深入探討。

關鍵詞：房地產；開發；項目；施工管理

房地產項目開發過程中的工程管理是一個必不可少的環節。在房地產開發企業完成土地勘察、規劃設計、用戶搬遷等前期工作之后，開始聘請專業施工隊伍進入現場，建設規劃施工項目。根據預先制訂的計劃有效地、合理地對工程建設進行管理，最終實現工程按時間、按批次、按區域交付使用的目標。新時期，房地產開發項目是一個復雜多變的綜合系統工程，每一個環節都關系項目開發的成敗。因此，工程管理的強化是房地產項目開發極為重要的環節。

一、房地產開發項目管理的重要性

（一）房地產開發項目管理能夠保證項目的按期完成

房地產開發項目的按期完成需要對房地產開發項目進行計劃管理，保證房地產開發項目有序進展，即通過一個完善的計劃管理，使房地產開發項目的全過程都納入計劃管理的范疇，從而保證房地產開發項目管理目標的順利實現。

（二）房地產開發項目管理能夠保證項目進展的組織性和協調性

在房地產開發項目管理中，通過明確的職責劃分，按照相關法律法規的規定，制定適應房地產開發項目的各項規章制度，從而為項目開發的進行提供一個完整的組織保障。在項目開發中，一個和諧的辦公環境對保證項目開發的順利進行意義重大。房地產開發項目管理中的協調功能正好能實現這一點，從而保證了人員之間的協調，為房地產開發項目的順利進行提供了一個和諧的環境。

（三）房地產開發項目管理能夠保證項目效益的最大化

在房地產開發過程中，之所以需要對房地產開發項目進行管理，最主要的目的是為了實現項目效益的最大化，這就需要對項目實施過程中的質量、成本和工期等因素進行控制。房地產開發項目管理中的控制管理就是為了實現對項目進展過程中項目質量、成本和工期的控制，能夠保證項目開發過程中用最小的投入獲得最大的經濟和社會效益。

二、影響房地產開發項目施工管理的因素分析

（一）影響房地產開發項目施工進度的因素

結合筆者的工作經驗影響施工進度的主要因素表現為：一是相關單位沒有按照預定的進度執行。項目施工是由不同部門共同協作才能完成的，如果其中任何的一個部門、環節出現問題都會影響施工的進度，比如如果設計單位沒有按照預定的時期設計出圖紙，就會導致后續工程無法實施；二是設計的變更。在施工過程中經常會出現設計變更的現象，設計變更會導致原來預定的施工方案被改變，進而會產生新的工作，其必然會導致工程的延期；三是施工所需要的物質短期。在施工過程中施工物質的保障工作是施工管理中的重要內容，因為施工物質短期而導致施工進度延期的現象在房地產項目施工中比較常見，比如因為資金沒有及時到位，而導致施工企業不能及時地購買施工材料、支付施工人員工資等導致施工的被迫停止；四是不可抗力因素的出現。在施工過程中如果遇到惡劣的天氣等自然災害會導致工程的被迫停止，而且這種災害是人所無法控制的。

（二）影響房地產項目施工質量的因素

影響施工質量的因素主要集中在：一是人的因素。在施工過程中人的因素對施工質量的影響是巨大的，如果施工人員在施工過程中不嚴格遵守施工要求規范或者其本身就存在技術問題，這樣他們所從事的工作就不可能從根本上保障質量；二是施工材料的因素。施工材料是構成施工質量的重要保障，如果沒有符合施工要求的建筑材料，那么無論采取什么樣的施工技術方案都不可能保障施工質量；三是機械的因素。隨著現代建筑業的不斷發展，機械在施工中的作用越來越突出，機械設備的功能狀態直接關系到施工的質量，比如在施工過程中的計量方面，如果全站儀的標定超過預定的時間就會導致建筑物和構件的點位出現偏差，影響施工的質量。

（三）影響房地產項目施工成本的因素

縱觀房地產項目施工的全過程，影響成本的因素貫穿于整個項目工程的施工過程，具體表現在：一是沒有嚴格規范施工合同。施工合同是施工雙方權利與義務的有效保障，是房地產企業實現經濟效益的重要依據，通過合同可以明確規定施工的總造價以及具體的費用支出情況等；二是在施工過程中沒有對工程進行嚴格的管理。在具體的施工中由于忽視監督管理的作用或者因為制度的不健全導致相應的責任沒有落實到實處，導致施工的進度與控制與預定的方案相差甚遠，比如施工人員不嚴格執行施工建筑材料保管制度，導致施工材料的損壞，而造成施工成本的上升；三是缺乏對工程進度風險的準確把握。施工過程中會存在一定的風險，如果不能及時的將這些風險因素處理掉，就會增加施工的成本。

（四）提高房地產開發項目施工管理的具體措施

做好市場可行性研究的調研工作對于房地產開發項目的管理來說，做好前期的工作至關重要，也就是要做好項目的調查研究工作，為項目的具體實施提供資料保證。因為如果在施工過程中，沒有設計圖稿，項目就無法開展； 同樣如果設計的圖稿沒有固定性，也無法對項目進行施工，房地產開發項目管理的目標一樣無法實現。因此，房地產開發項目的管理者必須重視對項目開發的前期調查研究，從而為下一步的工作提高準確、可靠的信息資源，保證開發項目的順利落實。

（五）提高施工進度的具體措施

首先，制定完善合理的施工計劃。房地產企業施工前會和施工單位進行多次的溝通，對施工的規劃進行溝通交流，最終制定出全面的施工方案，整體上對各施工部門進行協調，讓施工單位之間能夠更好地配合，工序的銜接更加自然順利，讓資源利用率提升。其次，提升施工圖紙質量。施工的時候會因為設計圖紙以及施工環境的不對稱而出現施工方案調整，由于圖紙的變更給施工進度帶來的影響是巨大的，所以，圖紙設計時的質量必須要高，減少因為設計問題而出現的變更，影響施工進度。再次，控制好施工節點。施工中各道工序都是緊密連接的，在上一道工序完成后再開始下一道，所以各部門都需要合作，讓施工進度有保障。施工單位根據具體時間節點來安排施工進度，確保工程及時跟進。最后，使用激勵制度。房地產企業在合同中需要對工程質量和進度制定獎懲措施，在保質保量完成的前提下將工期縮短，能夠提供獎勵，相反，則會有相應的懲罰。

（六）提高施工質量的具體措施

施工質量管理是最重要的內容，關系整個施工質量的高低。提高施工質量：一是前期的準備工作做好。在施工準備階段就開展質量控制工作，對施工的建筑材料、場地等進行規范管理和規劃，對施工設備進行檢查，確保能夠滿足施工的需求。對施工圖紙進行檢查和復查，對存在的問題及時地糾正，避免影響后續施工。二是試驗施工建筑材料，確保材料的質量和性能能夠滿足施工場地的需求。比如在對施工場地進行施工前，檢測混凝土的性能，確保混凝土的性能可以滿足項目的需求。三是做好施工管理。施工的時候，對工程質量進行管理可以提升工程的質量，管理人員可以將施工人員的施工質量、施工機械設備的工作性能、施工建筑材料以及應對不可抗力因素的措施作為切入點進行管理，對一些隱蔽性比較強的工程更加應該加強監督。四是改進工藝。施工時選擇科學先進的施工工藝對工程質量來說具有促進作用，也能夠讓施工的進度加快，縮短施工周期。

（七）成本控制方面

①加強管理加強管理，打造完善的管理體系，結合績效考核，利用制度對施工人員進行約束制度對施工人員進行約束，人總是會有偷懶和拖延的心理，所以必須利用制度對其進行管理約束以必須利用制度對其進行管理約束，強化他們的責任意識，降低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費；②采用招標必選等方式對材料的供應商進行選擇必選等方式對材料的供應商進行選擇，選擇出質量過關，價格也有優勢的大牌供應商也有優勢的大牌供應商，減少成本支出；③對施工過程中的材料料、機械設備進行優化配置，盡可能提高利用率，避免不必要的浪費的浪費；④加強監督管理加強監督管理，避免中飽私囊的情況出現。

三、結語：

綜上所述，若想將項目開發成功，給自己的消費群體和用戶群提供優質的產品，需要對房地產項目開發過程中的每一個細小環節嚴加監管并嚴格執行。房子是很多人一生的夢想和追求，也是人們辛苦工作之后溫暖的港灣，房地產開發商只有用心做好每一點，對項目管理的整個系統進行全面地管理，才能真正實現房地產開發項目的最終目的，實現雙贏。

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