房地產企業財務風險及其防范策略研究

倪蕾

摘要：本文重點從三個層面對房地產企業帶來的財務風險進行了具體研究，并結合實際案例對于提出的風險給出了具體解決方案，希望從全方位多角度給房地產企業的財務風險控制方面的工作提供合理參考。

關鍵詞：房地產;企業財務;財務風險

我國城市化進程近年來速度提升逐漸加快，隨之興起的房地產行業也得到了長足發展，然而隨著全行業的不斷升溫房地產企業財務風險也更容易產生，為了使這種情況得到控制，相關部門可以通過合理分析及時作出應對方案。

一、房地產企業財務風險產生的影響因素及類型

房地產財務風險的表現形式主要有利率變化風險、融資風險、償債能力不足風險等，而從建筑特征來看，銷售資本、項目工期、成本等也會造成房地產財務風險增加，從三維角度來看對房地產風險產生影響的因素主要可以分為三個方面，一是房地產企業自身經營問題產生的財務風險，二是房地產行業原因造成的企業財務風險，三是政治環境帶來的房地產企業財務風險。

數據研究調查表明，由于房地產企業財務風險有不確定性、客觀性、可轉移性三個特點，所以房地產企業財務風險的類型有以下幾種：

第一是籌資風險，房地產企業融資需要負債，而部分房地產企業償債能力不足，因此在房地產企業經營的后期有可能出現破產的情況，或者企業無法如期償還貸款也會對企業信譽造成影響，導致后續借款困難，發展速度會受到影響。

第二是資金回收風險，房地產企業的資金回收方式是銷售房產，而房產不僅是消費產品，也可以作為投資產品購買，因此房地產企業的資金回收過程中會面臨財務風險，且各個房地產企業的實力有較大差異，我國政府也在針對房地產行業不斷出臺調控制度，使房地產行業變化復雜導致財務風險加劇。

第三是資金平衡風險，房地產企業是資金密集型企業，對于資金的流通要求較高，我國發展速度較快政府也不斷出臺房價調控政策，房地產企業獲得土地越來越困難，中小企業更會面臨資金斷裂的問題，大型企業資金平衡工作難以繼續進行，也會面臨較大的財務風險[1]。

二、房地產企業財務風險成因及解決方案

（一）厲地產企業自身經營管理問題

我國房地產企業主要是通過銀行借款、企業投資和發行債券等獲得資金，其中向銀行借款的情況更加普遍，不同的融資手段會給房地產企業帶來的資金成本具有差異性，相應的也會產生大小不同的財務風險。同時房產預售也是房地產企業的主要是融資手段，房地產行業經營結構中，所占比重最大的是個人住房，而國民經濟水平有限，消費者在購買房產時也會向銀行貸款，而房地產企業在工程開始前將收取消費者的部分定金，根據以上兩點內容可以得知，目前我國房地產企業對于銀行貸款有較大依賴性。但近年來由于國家介入房地產行業調控房價，因此向銀行貸款的難度越來越高，房地產企業融資愈加困難，而房地產企業屬于典型的資金密集企業，對于資金周轉有較高需求，因此在經營發展的過程中為了增加企業運營靈活性不得不負債。

為了對這樣的情況帶來的財務風險進行控制，房地產企業可以改變以往的融資方式，對企業自身的資本結構進行優化完善。可以有計劃的降低企業債務資本比例，增加企業自有資金，除了向銀行貸款也可以通過其他方式進行融資，例如融資租賃等簡單化融資方式，不僅能降低房地產企業的負債率，還可以控制企業對于銀行的依賴程度，從融資角度使房地產企業的債務償還能力得到提升，降低房地產企業內部的財務風險，推動企業實現良性循環。同時，房地產企業還需要將自身經營情況和市場環境進行對比分析，進行科學的利率規劃，控制自身負債數，提高投資效率，且就目前我國的房地產行業大環境來看，大量負債已經不再適合房地產行業的整體發展，房地產企業應適當的將自身經營重點進行轉移，從市場開發轉向提高自身的財務管理和企業規劃能力上，不斷優化自身經營結構，提高市場競爭力。

如：某房地產企業為了提高自身的企業經營管理能力，從財務管理中的內部審計入手，要求財務部門將內部審計工作與工程審計結合起來，發揮賬面數據的優勢，從賬面數據中獲得業務反饋，重點把控房地產項目中的財務異動，對企業的內部財務工作起到監督作用，對可能出現的財務危機進行有效防范，降低了由于自身管理問題產生財務風險的可能性。

（二）房地產行業原因帶來的財務風險

我國房價在2010年以前一直存在過于高昂的情況，因此國家在2010年進行了有史以來最為嚴格的房價控制，出臺了房產限購令，使我國的泡沫房產經濟迅速得到了控制。次年出臺關于房地產行業的限制條文進一步加強了對房地產行業的貸款限制，同時國家也啟動落實了房價控制問責制度，使房價上漲的趨勢得到遏制。此外，土地出讓制度的制定導致地價和房價的漲幅不再同步，地價高于房價的情況的出現使房地產行業的盈利情況持續走低，與融資難度一起降低了房地產企業的盈利空間，且囤地等待房價上長的策略也無法繼續進行。但目前從國家出臺的各項政策看來，宏觀調控的側重點在于大城市的炒房問題，對于小型的房地產企業所在城市房產限購并不嚴重，因此各中小型房地產企業也可以對未來房地產市場進行合理預測，將經營重點放在中小城市，隨著城市化進程的不斷發展獲得盈利。同時近年來房地產市場整體行業降溫也使整個市場出現了房地產企業供過于求的現象，小型房地產企業面臨的財務問題更為嚴重，難以在競爭愈加激烈的房地產企業占有更多的市場份額，資本的原始積累較為緩慢，面臨的財務風險也更加難以預測[2]。

為了解決這樣的房地產市場環境帶來的財務風險，各房地產企業可以轉變經營思路，在房產限購不嚴重的中小型城市開發房產項目，積極發掘有潛力的縣級城市經營房產項目，且在近幾年我國出臺了扶貧和棚戶改造項目，這一系列政策出臺改變了房地產市場的經營風向，商品房的需求大大降低，房地產企業可以抓住這個機遇降低行業環境可能帶來的財務風險產生。具體做法是與政府取得合作，承包福利政策的房產項目建設，但要注意在保障住房質量的同時控制成本，先人一步打開市場，同時為了規避財務風險也要對未來房地產行業的主流經營方向有所了解，我國是人口老齡化大國，想要在日趨激烈的房產行業中占有更多的市場份額，優化財務風險控制能力，房地產企業也可以針對老齡市場采取合理經營措施。

如：某房地產公司經調查后發現我國老齡人口在1.8億以上，且老年人的儲蓄存款數十分可觀，達到了全國存款量的一半，具有極強消費能力，基于以上數據，該房地產公司為在未來經營中規避房地產行業環境帶來的財務風險，將經營重心轉移到了養老行業，大規模的建立養老院等建筑，不僅有較高的合理性和可行性，也符合國家的調控政策，從未來發展的角度實現了該企業的財務風險防范。

（三）政治環境帶來的房地產財務風險

房地產行業關乎我國國民經濟的整體發展以及多項民生問題，因此財務風險受政治環境影響要更大，近年來我國對于高昂的房價進行了稅收控制、土地管理等一系列調控手段，且房地產市場的實際發展也接近飽和，由于國家的介入，許多有購房需要的消費者也開始持觀望態度。2018年的政府工作報告中提到，我國次年的GDP增長速度在6%-6.5%之間，我國的GDP增長值在2018年創造了歷史新低。由于這種情況，房地產開發投資增速迅速下滑，房地產市場開始產生分化，國家預計在2020年我國的城市常住人口將達到全國人口的60%，消費者對于房產需求產生了嚴重的兩極化，這對于房地產公司的經營效益來說是最主要的影響來源，市場需求的改變使房地產企業的財務風險出現了新形勢。此外，由于房價不斷上漲，消費者在購置房產時多數選擇貸款按揭的形式，而國家對于住房貸款的政策不斷改良，貸款門檻越來越高，房地產企業的財務風險也會受到持續影響。

面對這樣的情況，房地產企業可以轉變思路，減少對傳統住房的資金投入和項目開發，將更多精力投入到商鋪建設中，由于我國的政治特殊性，目前政府還沒有對商用房地產過多的介入，因此房地產企業可以隨著行業整體經營結構的變化和城市化發展的腳步開發商用房地產項目，把握國家政策創造機遇規避可能面臨的財務風險。此外也可以加強對資金的控制，等待市場爆發時機，在銷售房產時引導消費者分期付款刺激消費者消費，保障企業不斷有資金流入支持經營，也能有效預防財務風險增加。

如：某房地產企業為減少政治環境變化產生的財務風險帶來的經營壓力，對工業用地和商業房產的市場動向進行了預測，合理增加了企業工業用地儲備，并通過出租、出售等方式盈利，抓住土地資源的短缺情況帶來的商機，同時要求財務部門密切關注企業財務數據的異常，根據財務部門的數據反饋隨時改良經營計劃，利用政府調控減少了財務風險對企業經營造成的影響[3]。

三、結束語

綜上所述，我國房地產企業發展過程中一定會面臨風險，這對于房地產企業的經濟效益提高有較大影響，因此企業應將財務風險防范做為重點工作內容，針對己知風險給出措施，并積極發現未知風險提示預警。

參考文獻：

[1]王寶妹.淺談我國房地產企業財務風險及其防范研究[J].中外企業家，2019 （26）：25-26

[2]楊翠莉.房地產企業財務風險的預警與防范策略研究[J].現代經濟信息，2019 （17）：190.

[3]劉麗麗.新常態下房地產企業的財務風險及防范策略[J]現代營銷（信息版），2019 （08）：16-17.