房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式的解析與思考

許勇

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是指對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目;房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式，是指企業(yè)同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理模式。本文主要闡述了房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式的概念和特點(diǎn)，并結(jié)合現(xiàn)狀提出幾點(diǎn)思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);多項(xiàng)目;開(kāi)發(fā)管理;思考

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及相應(yīng)管理的日益完善，在新的市場(chǎng)政策和環(huán)境下，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是當(dāng)下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、利潤(rùn)增值和企業(yè)發(fā)展的有利選擇，將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式

房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式主要分為：職能管理模式、項(xiàng)目管理模式和矩陣管理模式。

（一）職能管理模式

依據(jù)上下級(jí)的組織結(jié)構(gòu)關(guān)系，上級(jí)職能部門遵照各自管理職能范圍，對(duì)下級(jí)職能部門下達(dá)工作任務(wù)，下級(jí)職能部門接受上級(jí)職能部門的任務(wù)源，形成上下聯(lián)動(dòng)、專業(yè)謀劃。

該管理模式中的每個(gè)職能部門都是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的組成部分，能夠最大化地充分發(fā)揮各類資源和專業(yè)化操作，但由于需要多部門跨越共同協(xié)調(diào)配合推進(jìn)，在一定程度上的應(yīng)急響應(yīng)和決策效率會(huì)受到影響。

（二）項(xiàng)目管理模式

把公司進(jìn)行項(xiàng)目化構(gòu)架組織設(shè)計(jì)，將公司的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理等活動(dòng)以項(xiàng)目組織的形式，創(chuàng)建項(xiàng)目獨(dú)立運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)并內(nèi)設(shè)各職能部門，按各職能崗位需求組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，運(yùn)用項(xiàng)目管理的組織模式和運(yùn)作方法進(jìn)行管理，推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

該管理模式從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的初期開(kāi)始融入和專注于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，能夠形成相對(duì)快速的反應(yīng)機(jī)制和決策效果，但公司組織層面對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的參與程度和管控力量相對(duì)較弱，不能及時(shí)和有效地發(fā)揮項(xiàng)目上層組織的智慧和力量。

（三）矩陣管理模式

將管理部門分為兩部分，一部分是傳統(tǒng)的職能部門，另一部分是為了完成某一項(xiàng)專門任務(wù)而由各職能部門派人聯(lián)合組成的項(xiàng)目任務(wù)小組，并指定專門負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)，任務(wù)完成后，小組成員就會(huì)回歸原部門。

該管理模式在各項(xiàng)目建設(shè)管理過(guò)程中，既建立一個(gè)縱向報(bào)告關(guān)系的系統(tǒng)，同時(shí)建立一個(gè)橫向報(bào)告關(guān)系的系統(tǒng)，橫向系統(tǒng)與縱向系統(tǒng)構(gòu)成一個(gè)矩陣，所以稱為矩陣式項(xiàng)目管理模式。通過(guò)橫向和縱向報(bào)告關(guān)系，有利于職能部門合作、多層次同時(shí)配合，有利于減輕企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的工作量;劣勢(shì)為人事關(guān)系變動(dòng)頻繁，組織穩(wěn)定性差，而且容易發(fā)生職能部門和任務(wù)小組領(lǐng)導(dǎo)職權(quán)的矛盾。

二、房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理存在的問(wèn)題

（一）統(tǒng)籌規(guī)劃不足

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策階段，需要對(duì)意向投資開(kāi)發(fā)的地塊及相應(yīng)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘查，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和可行性報(bào)告，進(jìn)而制定出完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃。而在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式下，企業(yè)開(kāi)發(fā)管理工作受政策、資金、人才等因素的影響，使得多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理工作缺乏高效的整體統(tǒng)籌和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

（二）職權(quán)分工不清

房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式中，管理層面、職能部門、參與人員增加，需協(xié)調(diào)配合及決策事項(xiàng)工作量明顯增多，對(duì)企業(yè)的管理制度和組織程序提出了更高的要求。職能部門和任務(wù)小組間的職權(quán)分工不夠清晰，容易導(dǎo)致組織管理混亂，以及影響項(xiàng)目建設(shè)的正常推進(jìn)、品牌形象。

（三）資源配置低效

在房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，存在不能科學(xué)有效合理地使用、配置和優(yōu)化行業(yè)和企業(yè)眾多資源的現(xiàn)象，不能高度整理融合創(chuàng)建最適合多“陣地”作戰(zhàn)需要的靈活資源配置方案。這將直接影響項(xiàng)目建設(shè)的效率和周期，進(jìn)而也會(huì)阻礙企業(yè)的資金增值和發(fā)展速度。

（四）執(zhí)行力度欠缺

房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理涉及到的職能部門、項(xiàng)目任務(wù)小組及成員都比較多，有時(shí)存在管理和監(jiān)管力度不能有效地進(jìn)行管控，甚至出現(xiàn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理混亂和消極怠工、執(zhí)行力差現(xiàn)象，相關(guān)要求落實(shí)不到位，致使項(xiàng)目參與團(tuán)隊(duì)和成員的工作任務(wù)執(zhí)行時(shí)效性和時(shí)限性有所欠缺，影響了企業(yè)的管理效率和經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式的應(yīng)用思考

（一）堅(jiān)持學(xué)習(xí)創(chuàng)新理念

如今的時(shí)代是一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)代，任何一種行業(yè)的發(fā)展都必須與國(guó)家的進(jìn)步同頻共振，必須用發(fā)展的眼光謀劃企業(yè)的未來(lái)。

隨著國(guó)家發(fā)展的不斷推進(jìn)，科技的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持運(yùn)用學(xué)習(xí)、創(chuàng)新的思維經(jīng)營(yíng)管理。時(shí)刻關(guān)注國(guó)家發(fā)展的方針和政策，關(guān)注科學(xué)技術(shù)進(jìn)步;加強(qiáng)學(xué)習(xí)先進(jìn)的專業(yè)理論和管理知識(shí);著力推廣企業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)中規(guī)范高效的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn);緊貼實(shí)際創(chuàng)新工作方法、組織模式和經(jīng)營(yíng)思維。

（二）明確發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最根本的是企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，這是企業(yè)生存的方向和目標(biāo)。

在房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期，相關(guān)職能部門就要根據(jù)行業(yè)走向、政策導(dǎo)向、區(qū)域?qū)傩院推髽I(yè)特性等制定清晰的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，明確一段時(shí)期、一定區(qū)域的目標(biāo)是什么;進(jìn)而依據(jù)各項(xiàng)目的類型、規(guī)模、周期和銷售對(duì)象等制定具體的項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)和方案。

以企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)方案為導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)多項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理。

（三）構(gòu)造健全管理機(jī)制

“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”，管理機(jī)制是一個(gè)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)保障。管理機(jī)制就是企業(yè)的組織框架和組織流程，規(guī)定了職責(zé)和權(quán)限，明確了事項(xiàng)處理的系統(tǒng)和步驟。

在房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式中，更要注重建立健全完善的管理機(jī)制，使管理機(jī)制更加高效、科學(xué)。

首先要建立清晰的責(zé)權(quán)體系，將每個(gè)職能部門、每個(gè)項(xiàng)目任務(wù)小組的責(zé)權(quán)明確清楚，既要保證縱橫交叉管理體系間的責(zé)權(quán)清晰，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的事項(xiàng)能明確由哪些部門參與管理和決策，同時(shí)也要使交叉部門間協(xié)調(diào)配合工作，提高工作效率。

其次要健全規(guī)章制度，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中，涉及到的管理部門比較多，有行政管理、前期管理、工程管理、設(shè)計(jì)管理、財(cái)務(wù)管理、成本管理、合約管理等，因此房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套全面、科學(xué)、高效的規(guī)章制度。

（四）優(yōu)化資源科學(xué)配置

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)涉及眾多行業(yè)的系統(tǒng)工程。資源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)發(fā)展的核心。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源主要有土地資源、資金資源、人力資源、客戶資源、服務(wù)資源和品牌資源等。在房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式下，企業(yè)必須要整合現(xiàn)有資源，有的放矢，以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為依據(jù)，突出各項(xiàng)目特點(diǎn)和建設(shè)規(guī)劃，優(yōu)化科學(xué)配置各類資源。追求資源利用效率高速化和價(jià)值增值化，助力降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，在新時(shí)代與新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要緊隨國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和城市建設(shè)規(guī)劃，找準(zhǔn)自身定位，整合優(yōu)勢(shì)資源，合理引進(jìn)開(kāi)發(fā)管理模式，提高綜合實(shí)力和品牌力量，謀求健康科學(xué)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]潘曉伶.房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式分析[J].科學(xué)與財(cái)富，2017（23）：6-6.