房地產多項目開發管理模式的解析與思考

許勇

摘要：房地產開發項目是指對土地和地上建筑物進行的投資開發建設項目;房地產多項目開發管理模式，是指企業同時進行多個項目投資開發建設的管理模式。本文主要闡述了房地產多項目開發管理模式的概念和特點，并結合現狀提出幾點思考。

關鍵詞：房地產;多項目;開發管理;思考

隨著我國房地產市場及相應管理的日益完善，在新的市場政策和環境下，多項目開發是當下市場競爭、利潤增值和企業發展的有利選擇，將會推動房地產企業實現可持續健康發展。

一、房地產多項目開發管理模式

房地產多項目開發管理模式主要分為：職能管理模式、項目管理模式和矩陣管理模式。

（一）職能管理模式

依據上下級的組織結構關系，上級職能部門遵照各自管理職能范圍，對下級職能部門下達工作任務，下級職能部門接受上級職能部門的任務源，形成上下聯動、專業謀劃。

該管理模式中的每個職能部門都是項目開發建設的組成部分，能夠最大化地充分發揮各類資源和專業化操作，但由于需要多部門跨越共同協調配合推進，在一定程度上的應急響應和決策效率會受到影響。

（二）項目管理模式

把公司進行項目化構架組織設計，將公司的開發運營管理等活動以項目組織的形式，創建項目獨立運營管理機構并內設各職能部門，按各職能崗位需求組建項目團隊，運用項目管理的組織模式和運作方法進行管理，推進項目開發建設。

該管理模式從項目開發管理的初期開始融入和專注于項目開發建設，能夠形成相對快速的反應機制和決策效果，但公司組織層面對項目建設的參與程度和管控力量相對較弱，不能及時和有效地發揮項目上層組織的智慧和力量。

（三）矩陣管理模式

將管理部門分為兩部分，一部分是傳統的職能部門，另一部分是為了完成某一項專門任務而由各職能部門派人聯合組成的項目任務小組，并指定專門負責人領導，任務完成后，小組成員就會回歸原部門。

該管理模式在各項目建設管理過程中，既建立一個縱向報告關系的系統，同時建立一個橫向報告關系的系統，橫向系統與縱向系統構成一個矩陣，所以稱為矩陣式項目管理模式。通過橫向和縱向報告關系，有利于職能部門合作、多層次同時配合，有利于減輕企業主要負責人的工作量;劣勢為人事關系變動頻繁，組織穩定性差，而且容易發生職能部門和任務小組領導職權的矛盾。

二、房地產多項目開發管理存在的問題

（一）統籌規劃不足

在房地產項目開發決策階段，需要對意向投資開發的地塊及相應建筑物進行實地勘查，做好風險評估和可行性報告，進而制定出完善的項目開發規劃。而在多項目開發管理模式下，企業開發管理工作受政策、資金、人才等因素的影響，使得多項目開發管理工作缺乏高效的整體統籌和長遠規劃。

（二）職權分工不清

房地產多項目開發管理模式中，管理層面、職能部門、參與人員增加，需協調配合及決策事項工作量明顯增多，對企業的管理制度和組織程序提出了更高的要求。職能部門和任務小組間的職權分工不夠清晰，容易導致組織管理混亂，以及影響項目建設的正常推進、品牌形象。

（三）資源配置低效

在房地產多項目開發管理過程中，存在不能科學有效合理地使用、配置和優化行業和企業眾多資源的現象，不能高度整理融合創建最適合多“陣地”作戰需要的靈活資源配置方案。這將直接影響項目建設的效率和周期，進而也會阻礙企業的資金增值和發展速度。

（四）執行力度欠缺

房地產多項目開發管理涉及到的職能部門、項目任務小組及成員都比較多，有時存在管理和監管力度不能有效地進行管控，甚至出現多項目開發管理混亂和消極怠工、執行力差現象，相關要求落實不到位，致使項目參與團隊和成員的工作任務執行時效性和時限性有所欠缺，影響了企業的管理效率和經濟效益。

三、房地產多項目開發管理模式的應用思考

（一）堅持學習創新理念

如今的時代是一個快速發展的時代，任何一種行業的發展都必須與國家的進步同頻共振，必須用發展的眼光謀劃企業的未來。

隨著國家發展的不斷推進，科技的不斷進步，房地產企業要堅持運用學習、創新的思維經營管理。時刻關注國家發展的方針和政策，關注科學技術進步;加強學習先進的專業理論和管理知識;著力推廣企業發展和項目建設中規范高效的實踐和經驗;緊貼實際創新工作方法、組織模式和經營思維。

（二）明確發展戰略規劃

對于一個房地產開發企業來說，最根本的是企業的長遠發展戰略規劃，這是企業生存的方向和目標。

在房地產多項目開發的前期，相關職能部門就要根據行業走向、政策導向、區域屬性和企業特性等制定清晰的企業發展戰略規劃，明確一段時期、一定區域的目標是什么;進而依據各項目的類型、規模、周期和銷售對象等制定具體的項目建設目標和方案。

以企業長遠發展戰略規劃和項目建設目標方案為導向對房地產多項目進行開發管理。

（三）構造健全管理機制

“沒有規矩不成方圓”，管理機制是一個企業健康可持續發展的基礎保障。管理機制就是企業的組織框架和組織流程，規定了職責和權限，明確了事項處理的系統和步驟。

在房地產多項目開發管理模式中，更要注重建立健全完善的管理機制，使管理機制更加高效、科學。

首先要建立清晰的責權體系，將每個職能部門、每個項目任務小組的責權明確清楚，既要保證縱橫交叉管理體系間的責權清晰，使項目開發過程中遇到的事項能明確由哪些部門參與管理和決策，同時也要使交叉部門間協調配合工作，提高工作效率。

其次要健全規章制度，房地產項目開發管理中，涉及到的管理部門比較多，有行政管理、前期管理、工程管理、設計管理、財務管理、成本管理、合約管理等，因此房地產企業要建立一套全面、科學、高效的規章制度。

（四）優化資源科學配置

房地產開發是一個涉及眾多行業的系統工程。資源是房地產開發的基礎，也是項目建設和企業發展的核心。

房地產開發資源主要有土地資源、資金資源、人力資源、客戶資源、服務資源和品牌資源等。在房地產多項目開發管理模式下，企業必須要整合現有資源，有的放矢，以企業發展戰略規劃為依據，突出各項目特點和建設規劃，優化科學配置各類資源。追求資源利用效率高速化和價值增值化，助力降低房地產開發項目建設和企業發展的風險。

四、結語

總而言之，在新時代與新形勢下，房地產企業要緊隨國家發展戰略和城市建設規劃，找準自身定位，整合優勢資源，合理引進開發管理模式，提高綜合實力和品牌力量，謀求健康科學的可持續發展。

參考文獻：

[1]潘曉伶.房地產管理中的多項目開發模式分析[J].科學與財富，2017（23）：6-6.