不動產抵押在商業銀行授信審批工作實踐的問題探究

黃晨

摘 要：不動產抵押作為商業銀行授信審批方案的重要因素，對保障授信安全回收的作用不可小覷。本文結合筆者在授信審批工作的實踐，收集了部分不動產抵押在實踐中的相關案例，對存在的問題、成因和影響進行了探究，提出了相關建議，希望為貸前盡職調查、授信審批工作提供有益參考。

關鍵詞：不動產;抵押;授信審批

當前經濟面臨下行壓力，經濟增速放緩，一方面中小企業融資難的狀況仍將很大程度上存在，另一方面商業銀行也面臨內外部多重挑戰。授信審批作為商業銀行資產業務風險的第二道重要防線，肩負把握資產質量、引領業務發展的重擔。不動產抵押作為授信審批方案的重要因素，對保障授信安全回收的作用不可小覷。本文結合筆者在授信審批工作的實踐，收集了部分不動產抵押在實踐中的相關案例，對存在的問題、成因和影響進行了探究，提出了相關建議，希望為銀行從業人員提高貸前盡職調查、授信審批工作提供有益參考。

一、正確認識不動產抵押在授信業務的重要地位

抵押是指債務人或第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形時，債權人有權依法以該財產折價或似拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

不動產抵押是授信業務重要的風險緩釋措施之一，是化解客戶信用風險的關鍵步驟。在風險暴露時銀行可以通過處置抵押物實現風險補救。債權銀行應根據押品的價值穩定性、變現難易程度優先選擇居住用房地產、商用房地產（工業用房除外）、居住用建設用地使用權、商用建設用地使用權（工業用地使用權除外）、房產類在建工程（工業用房除外）等五類抵押品，抵押率上限控制在50%至70%之間。同時，業務數據告訴我們，資產質量的好壞與是否足值抵押卻并非正相關，甚至某些授信不良案例或特定授信產品中，不良貸款的背后往往有賬面足值的抵押物。這當中折射出來的成因、關系引人深思，也應引起經營、審批部門的注意。

二、需要厘清的與不動產抵押相關的幾個問題。

經營部門和授信客戶通過營銷談判達成一致后，往往會將辦妥抵押（或追加抵押等）作為授信簽約支用的前提條件。看似萬事大吉的背后，實際上潛藏著許多風險。以下幾類問題尤需引起關注或進一步厘清。

（一）抵押物業部分或全部滅失

1.抵押物業已拆除，土地易主或另作他用。某民營企業以其廠房、宿舍足值抵押給銀行申請貸款，貸款到期前經辦人員上門實地查看時發現：因修建鐵路需要，借款人土地已被政府有償征用，原有建筑物均已全部拆除，原址剩下一片廢墟，且補償款賬戶開設在其他銀行。由于借款人已停止生產經營，致使債權銀行授信敞口全部暴露。后經緊密跟蹤催收，客戶以征地補償款全額結清貸款。

2.權利證書指向的物業已拆除重建，權證要素和實際物業指標存在極大反差。在深圳一些老的高檔別墅小區，原有的別墅物業戶型設計較為陳舊，建筑面積相對較小，許多原有業主私自將原建筑整體拆除，再在原址重建。如某貸款抵押物為深圳市區某花同27號別墅，房產證面積為185.31平方米，申報材料稱重建后實際面積約3000平方米，根據市場價值該套別墅售價預計可超過3500萬元。此類情況下抵押物拆除重建后建筑面積大幅提高，基于中介評估的市場成交價值相應大幅提高，買賣轉讓、抵押登記在形式上均可落實。但因缺乏完整的重建合法手續，一旦從法律意義上予以深究，其在竣工驗收、抵押登記、轉讓處置、物權確認等方面均存在爭議。

3.因火災等意外事故導致抵押物受損。授信方案有關抵押物的描述欠缺完整性，保險在授信方案中往往被忽略，經營單位依賴放款中心操作落實。這可能存在主觀疏忽導致的風險隱患或道德風險。一個典型的例子：位于深圳蔡屋圍的都市名園大廈，其位置屬于城市絕對中心地段，自住、辦公、出租均宜，評估值、快速變現本應不成問題，但一旦發生如新聞報道中的猛烈火災，則相應的物業身價急劇貶值，甚至存在滅失風險。

（二）轉讓限制

如高新技術同、珠寶產業同的物業，雖然實際用途為辦公或出租，市場價值較高，但往往因土地出讓合同約定了對受讓人行業、經營范圍、資質等限制條件，物業的實際轉讓往往受到限制。如某珠寶企業抵押給銀行的廠房房產證明確記載：“可轉讓，不得轉變用途”“購買上述生產廠房的次受讓方以及再次轉讓的受讓方需具備以下條件：從事黃金珠寶行業的企業，具有發展改革部門批準立項的項目：在辦理房地產轉移登記時，應當提交發展改革部門出具的立項批準文件及產業主管部門出具的受讓人符合產業準入條件的證明文件”。有的還對投資密度、稅收有額外要求，類似限制無疑將大大縮小受讓范圍，增加變現難度。除此以外，對抵押的長期商用物業，還應深入調查核實其歷史租金歸集情況和未來租金的約束條款，避免物業因附帶長期租約導致物業處置貶值。

（三）異地不動產

按照法律規定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，對應的國有土地使用權同時抵押。反之亦然，以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押土地對應的房屋同時抵押。即“地隨房走、房隨地走”。對于異地不動產抵押，經營部門難以全面核實了解其價值、操作要求，部分不動產位于三四線城市甚至偏遠市郊區、縣鎮區域，市場接受程度存在極大不確定性。如安徽省某四線城市下屬縣郊工業廠房，申報授信時估值6000萬，至客戶出現不良后再實地了解，其實際拍賣價值可能不足1000萬，且承接的買方范圍極為有限，甚至可能淪為不良奸商的套現手段。再如，某科技公司以第三方擁有的江西省婺源縣某鎮某村的34套空置別墅作為抵押物申報授信，且該批抵押物還曾被多次試圖用于為其他借款主體授信抵押，抵押動機和背景復雜，蘊藏極大的授信風險。

異地同定資產建設、房地產項目中經常會遇到在建工程抵押的問題。實務中辦理在建工程抵押不多，客戶往往以流程繁瑣、減少成本、抵押期間較短等為理由拒絕。需明確的是，物權法對在建工程抵押做了相應規定。在建工程抵押登記一經登記抵押權即設立。經竣個驗收，并經登記取得所有權證后，應及時轉換為房屋抵押權登記。

（四）回執留置和集體土地抵押

從嚴格意義上而言，深圳已完成城市化和農轉非，不再存在村民、農民，但村鎮經營性物業為數不少，租金現金流可觀，這部分物業僅能提供歷史遺留問題申報回執（留置），不可辦理抵押。鄉鎮、村企業的土地使用權亦不得單獨抵押。但據了解，針對集體建設用地在確權登記頒證、流轉、抵押等方面的情況已有相關探索，個別省份還出臺了針對農村土地承包經營權抵押的政策文件、省級集體建設用地使用權確權登記頒證規定、省級集體建設用地使用權抵押規定。

（五）余額抵押、順位抵押和追加抵押

在存量授信年檢或置換他行授信時，若涉及原抵押物的釋放、重新抵押登記，出于客戶節省時間和資金成本，加快周轉以及談判博弈等多重考慮，授信方案中往往大開方便之門，如余額抵押、順位抵押或追加抵押、套用“周轉易”“過橋貸款”等創新產品等。需要注意的是，當債權在先，抵押權在后的，屬于事后抵押，如果抵押權的設定使債務人喪失了履行其他債務的能力，有可能被認定為債權人與債務人惡意串通，導致該抵押行為無效。

在實際操作中，經營單位貸前盡職調查極為關鍵，做到真正了解客戶，真正了解不同地域、不同行政區國土房產管理部門的規章要求，謹慎行事，減少法律風險。三、關于授信業務涉及不動產抵押的幾點看法和建議

（一）看重第一還款來源

客戶和項目自身的現金流是最重要的第一還款來源。授信主體、授信金額、授信用途、期限等合理合規，是授信決策的基本依據，不動產抵押無論價值多少，與其他擔保方式一樣，都是防患于未然的風險緩釋措施。尤其在房地產市場偏熱的情況下，估值偏高，切不可憑抵押物估值而盲目放貸，忽視流動性。

（二）支持創新，順應市場，審慎決策，把握實質性風險

當前批發制造業普遍處于低谷，房地產在一線城市熱度不減，在一定時期來看不動產抵押保值增值的效應明顯，對銀行授信的保障相對充足有效。資本市場各類直接融資對銀行傳統授信業務形成巨大挑戰，銀行同業競爭激烈，銀行在和優質授信客戶營銷談判中處于相對弱勢，基于此，對于一些業務創新和妥協條件，本著“做成”的目標，審批環節在充分權衡和提示風險的情況下，可以審慎支持一些產品創新，控制實質性風險。

（三）掌握有效資產

對于客戶提供抵押或未抵押的有效資產，銀行應做到心中有數，掌握客戶資產凈值變動。一旦出現任何不利事項，可以掌握主動權。對于不動產的價值評估，應與評估、中介機構保持緊密聯系，把握市場趨勢，慎防估值過高，增加定期重估頻率。判斷并選擇合理的抵押物，應遵循“堅同耐用，不易毀損;通用性強，容易變現;價值穩定，不易貶值”的原則。

（四）了解客戶，了解抵押背景，增強風險緩釋措施

增加關聯企業、實際控制人、自然人股東擔保，降低抵押率，增加專業擔保公司、賬戶質押、應收賬款質押等手段，看上去似乎是鎖上加鎖，實際的代償率有待驗證和評估，但有總勝于無。值得強調的是，當抵押物權利人為申請人以外的第三方時，在抵押的同時增加抵押人提供第三方連帶責任保證、增加抵押人的全部股權質押是保障銀行抵押權順利實現的有力手段。