有關房地產工程造價成本控制管理的思考

張如昉

摘要：房地產工程造價成本的控制和管理，對降低工程造價成本，提高經濟效益起到了重要的作用，同時也是房地產開發設計者所考慮的重要因素。本文從房地產工程決策、設計和施工三個階段分別對工程造價成本的控制和管理進行了論述，并提出了合理的建議。

關鍵詞：房地產;工程造價;成本控制;成本管理

隨著我國房地產行業的快速發展，內部競爭越來越激烈，如何加強工程造價成本控制和管理，提升自身的競爭力，是房地產商面臨的重要課題之一。這就要求房地產單位要整合優化各方面資源，從而合理有效的控制和管理房地產工程造價成本。

一、決策階段工程造價成本的控制與管理

決策階段是房地產商計算工程造價成本最為重要的階段，因此，好的策劃設計書和準確的成本價格預算是房地產工程能夠順利進行的保證，開展一個房地產項目之前要做好房地產基礎資料的搜集和市場研究。房地產工程比較復雜，涉及很多門類和專業，容易受很多的因素干擾，需要搜集很多基礎材料和做好市場研究。在工程施工開始前，決策人員要組織人員對施工地點的地質情況、大型設備以及建筑施工材料價格采購等方面進行全方位的了解，要對周邊的環境和經濟發展水平做一個可靠的分析和研究;從而為預算造價成本人員提供可靠的數據和豐富的資料，為設計單位設計出優良的施工方案打下良好基礎。

市場研究主要是對即將建設的項目進行可能性和可行性分析，相關部門要對此進行論證，對市場占有率和房地產需求做一個合理的評估;要認真分析研究國家對房地產行業出臺的各項規定措施，預測未來發展的趨勢，為房地產企業發展提供很好的前提條件，為整個工程項目的建設提供可靠的依據。

另外，工程項目建設的決策應多方面征求意見，要采取集體決策的手段，處理好當前和長遠利益的關系，嚴格遵守各項制度條例，避免房地產投資的盲目性，從而實現經濟效益的最大化，促進房地產行業的良性發展。

二、設計階段工程造價成本的控制與管理

設計階段是整個房地產項目進行造價成本控制的關鍵，在這一時期需要建筑師和設計師采取盡可能多的方法和措施，爭取設計出最優化最完美的方案。這就要求企業和設計人員做到以下幾個方面：第一，要嚴格設計方案的評審，包括基礎結構、平面設計、施工圖規劃以及計算過程等方面，鋼筋含量、混凝土含量、施工圖預算和變更費用等要達到標準。第二，在具體施工組織設計上，要設計優化，避免出現錯誤，否則就會有很大的麻煩，后果不堪設想。第三，在設計變更上要根據實際情況，要多從施工設計上考慮，設計的變更會帶來工程造價成本的增減，增加預算造價成本人員編制工程造價成本書的難度，并會影響施工工期和質量;因此，設計變更要充分考慮技術、法律、經濟和質量等多方面因素，盡量不增加成本，把握好這個度，既不能太高也不能太低，這需要造價人員有很高的技術要求。第四，根據簽訂合同進行限額設計，如果設計概算超出審定的工程造價或者發生其他一些錯誤，就可以采取以下辦法：在設計過程中發現的錯誤，就要在不改變原來設計構思、標準和進度下進行無償修改;在施工階段發現錯誤，就要根據合同采取相應的辦法修改，并對設計單位因此造成的損失進行賠償。設計方案不僅要有很好的可行性，還要更加合理更加經濟，這樣才能很好地控制和管理工程造價的成本。

三、施工階段工程造價成本的控制與管理

施工階段是房地產資金投入量比較大的階段，對這一階段造價成本的具體控制和管理就顯得尤為重要。

加強合同管理

合同在控制與管理工程造價成本中的重要性不言而喻，從計算到結算，從付款到索賠，合同是一個很重要的依據和保證。這就要求房地產企業要有明確的法律意識和責任意識，盡可能的分析和總結出各施工項目的特點，簽訂的合同條款要全面嚴密，不能出現一絲紕漏，不能產生歧義，引起不必要的糾紛和麻煩。要根據合同建立相應的監督機制，明確資金的流向，明確具體施工細則和責任分工，從成本管理上建立資金控制系統，按合同對工程進度款進行審核，防止腐敗現象發生，避免資金失控，減少工程投資風險和資金賠償糾紛，保證工程如期順利的進行。

（二）對工程變更的控制和管理

工程變更是為了更好地實現工程項目如期完工，而在施工過程中進行分析、評價和改進，保證施工更安全合理。工程變更管理人員不得隨意對項目進行變更，在多方考慮的情況下，要與工程造價人員密切配合，做好詳細的技術鑒定和成本分析，充分發揮各自的優勢，利用各方面資源，對工程變更造成的有利和不利影響做出明確評價，在綜合各方面意見后確定是否進行變更。工程項目變更不能違反合同的各項條款規定，必須在合同要求范圍以內。變更后的價格要根據原來規定執行，如果沒有原來價格，就要按合同要求進行合理估價，在經過各方認真分析研究后，工程項目才能按變更計劃進行。

（三）對施工材料價格的控制和管理

施工材料投資在房地產施工中占有很大比重，控制好原材料價格可以很好的降低工程造價的成本，提高工程的經濟效益。而影響施工原材料價格因素很多，比如運送距離、天氣狀況、質量品牌、原料產地、存放時間等，都會使材料價格的差距很大，這種價格的波動會對工程造價的成本產生很大的影響。這就要求造價人員要有敏銳的觀察力和洞察力，對市場行情了若指掌，選擇價格合適質量有保證的材料;要掌握市場最新動態和信息，針對不同材料的基本情況進行分類和分析，搜集生產商和銷售商的有關信息，選擇最優的價格和材料;要有一些固定的供貨商和貨物來源地，保證在施工期間材料能夠源源不斷地供應。只有選擇質量可靠，價格合理的材料，才能有效控制和管理工程造價的成本，提高工程的經濟效益和利潤，保證工程施工的質量。

（四）竣工審核階段工程造價的控制和管理

最后的竣工階段也不能忽視對工程造價的管理，如果收尾工作做不好，還是會對整個工程造成不良影響，要保證工程高質量的完成，就要認真對待竣工工作，不得隨便敷衍了事。主管部門要組織施工單位和設計單位等進行工程質量驗收，造價人員要根據合同對整個工程的投資進行決算，對財務進行盤查清點，根據施工設計圖和變更的工程項目進行總結，理清各方要承擔的責任和義務，調整工程預算和投資。還要重視竣工資料管理工作，按實際情況報告工程量和工程造價，不得隱瞞虛報;要合理分配竣工中所需費用，認真如實地計算成本，同時要避免壞賬死賬現象，保證工程款按時收回;要加強工程收尾工作監督力度，按時完成竣工，不得拖拖拉拉，避免人力物力財力的浪費;要積極發揮驗收審核監督作用，加強竣工時期各項資金管理，不斷總結經驗，為以后的施工提供借鑒和幫助。

四、結語

綜上所述，房地產工程成本造價涉及到項目進行的各個階段，要根據合同合理的進行估價計算和研究，提高經濟效益。在投資過程中，如果出現糾紛，要根據合同采取適當的法律和經濟手段，維護合法權益。在房地產工程建設中，企業追求的是不斷降低成本，實現利潤最大化，這是增強企業競爭力的重要方法和手段。因此，房地產企業要千方百計控制和管理好工程造價的成本，才能立于不敗之地，不斷發掘潛力，促進企業又好又快地發展。

參考文獻：

[1] 陳思婷，研究房地產工程造價成本控制策略，科技資訊，2012（24）

[2] 南林，對房地產工程造價成本控制管理的思考，經營管理者，2010（22）

[3] 鄭國暉，基于工程質量的房地產工程造價控制對策探析，門窗，2013（7）

（作者單位：佛山市兆信工程項目管理有限公司）