當前房價上漲與我國金融市場的關系

摘 ?要 ?隨著我國房價的不斷上漲，房價上漲和金融市場的關系以及對金融市場的影響就成為了調控我國金融市場的主要依據。本文作者根據自身研究我國房價和金融市場關系多年的實際經驗，對房價上漲與我國金融市場的關系展開了深入的研究與分析，希望能對相關行業起到一定的促進作用。

關鍵詞 ?房價上漲 ?金融市場 ?關系

引言：

自從2000年后，我國房價就開始了大幅度上漲，對我國金融市場也造成了一定的影響。在研究房價上漲與金融市場之間的關系時，應該以房價上漲的主要原因作為切入點，找到房價上漲與我國金融市場之間最根本的關系，進而為我國房價的調控提供更加充分的依據，促進我國金融市場健康穩定的發展。

一、房價上漲的主要原因

（一）不合理市場結構決定的房價上漲

在討論房價上漲的主要原因時，首先要探討房價大規模上漲的市場結構。在2004年是房價上漲的節點之一，當年的新建商品房中，商品住宅的施工面積以及竣工面積同比增長了百分之18.2和百分之2.3，而非住宅商品房的施工面積和竣工面積的同比增長為百分之23.4和百分之6.5，商品住宅中，中低價位的住宅占比較低。同期，全國的經濟適用住房已經開始出現了一定的負增長，高價位住宅的增長勢頭過快，經濟適用住宅的投資力度不斷減少，導致了房價的整體上漲。不合理的市場結構是當前我國房價上漲的最根本原因，也是住房從居住性質轉變到投資性質的根本因素[1]。

（二）房地產的建設成本大幅增加

房地產的建設成本增加的情況導致了房屋的銷售價格增長。同樣采用2004年的數據進行分析，土地的價格在2004年有著大幅上漲，而房屋住宅價格的上漲同時也帶動了土地面積的上漲。根據2004年的材料分析，全國房價以及房屋建筑工程所需的材料持續了一年零一個月的兩位數上漲趨勢。同時房地產的拆遷成本也在不斷變高，人們對住房品質要求也在不斷提升，導致了房地產建設成本的不斷增加，進而提升了房屋價格。房地產開發與建設成本的增加是由于我國金融市場對物料供需關系進行調控的必然產物，然而這也使房地產開發商的房產建設成本不斷增加。房地產開發商想要從建設活動中獲得預期利潤，勢必要調高房屋價格，才能達到利潤的實現[2]。

（三）供求關系的失衡導致了房價的上漲

從2000年開始，全國房屋的銷售面積開始大幅度上漲，這也造成了房地產行業供求關系的總體失衡。尤其對部分沿海城市而言，外來購房人員很多，導致中高檔戶型的房屋供不應求，這也成為了房價上漲的主要助推因素。同時，由于中高檔房價的大幅度上漲，也使對應的普通住宅的需求不斷增加，刺激了普通戶型房價的不斷上漲。

（四）投資性購房人群的不斷增長

隨著金融危機的來襲，人們已經認識到股票投資、期貨投資以及基金投資本身就缺乏有效的收益保障，再加上近幾年維持的較低利率，導致大部分人群開始投資住房，甚至很多普通市民也將畢生積蓄拿出來進行房屋的購置，從而使房屋增值。這就導致有著居住需要的消費者需要花費更高的價格從投資購房的人手中購置住房，從而促進了房價的進一步提升。

二、房價上漲與我國金融市場的關系

（一）房產市場與金融市場是相互促進的關系

從我國的經濟發展脈絡來看，房產市場和金融市場是相輔相成，相互促進的關系。也就是說，房價的上漲，離不開金融市場的繁榮和支持。同時，金融市場的發展，也離不開房地產行業的發展。我國在進行房價的總體調控過程中，必須以金融市場的規范作為根本前提，才能作為科學合理的統籌和有效的兼顧。而房價持續上漲的勢頭，也導致了房地產金融在金融市場的占比不斷提升，使金融市場在我國的房價調控中能夠發揮更加關鍵的作用，而房價的上漲也會導致金融市場風險化和泡沫化的發展趨勢[3]。

（二）金融市場的變化決定了房價的變化

事實上，房價的上漲與下跌，很大一定程度上取決于金融市場的變化。從引入金融市場這個概念以來，我們就應該明確，金融市場的變動性和開放性將會導致房地產開發商的財務風險不斷提升。尤其是在房價大幅增長的今天，無論房價的漲幅預計有多少，都會給施工現場以及開發商帶來一定的影響。而財務風險的出現會使工程整體陷入被動，導致工程招致損失。隨著房價提升的勢頭被我國宏觀調控所遏制，金融市場也對房地產開發商的資金索取出現了一定的敏感系數，會導致房產開發商失去金融市場的信貸支持。然而財務風險也正是因為房價不斷增長而出現的必然產物，也是金融市場變化決定房價變化的根本原因，是金融市場與房價之間關系的最重要的體現。

（三）房價上漲過快為金融市場帶來了更多風險

房價上漲過快為金融市場帶來的首要風險是杠桿過大，正如之前對房價上漲原因的分析里指出的，很多購房者通過首付貸款或者消費貸款的形式進行購房，導致購房者的貸款利率增加，使其潛在的債務風險不斷上升。而如果房價在一定時間內出現大幅度下跌的情況，會導致消費者面臨信用違約的風險;第二點風險在于隨著房價上漲趨勢的減少，不同城市的房價上漲速率一但出現了分化，更多人會采用出售三四線城市的住房來購置一二線城市的住房，這也會導致一線二線城市房價的不斷走高，三四線城市房價降低的局面，從而使三四線住房的庫存壓力不斷增加，一二線城市住房價格虛高的情況;第三點風險在于國外金融市場的波動對房價和我國金融市場的影響。正如我們之前分析所說，我國金融市場與房地產市場有著密切的關系，而國外金融市場的波動也會導致我國金融市場的波動，國外的貨幣環境更加寬松，美儲聯的加息政策會導致我國國內的資本外流情況不斷加劇，最后導致金融市場與樓市持續上漲情況發生根本改變[4]。

三、協調房價上漲與我國金融市場的關系的有效對策

從我國近幾年房價上漲的勢頭來看，我國房地產價格之所以屢創新高，全靠銀行的低利率信貸的大規模輸血，而近些年來，我國房地產行業從土地資源的利用，貸款模式的開發以及信貸消費模式的開發全部來自于銀行的支持，整個過程之中銀行參與的成分甚至占到了總體資金的百分之80以上，也就是說銀行貸款的利率越低，商品房的購買成本也就越低，而消費者所需的資金也就更低，能夠大大的促進房地產市場的需求提升，進一步帶動房地產價格的上漲，我國為了能夠為銀行和房地產市場注入長效的活性，前后經歷了連續八次的大規模降息，拉動了市場的內需，然而過度的低利率也導致開發商項目投資的盲目性增加，在投資成本較低，房價不斷上漲的環境之下，房地產開發商更愿意通過不斷的項目開發來獲取豐厚的報酬，然而在這個過程之中，房價的上漲也導致廣大人民難以負擔其實際的費用，使房地產行業變的更加泡沫化。因此，在協調房價與金融市場關系時，應該追本溯源，找到房價與金融市場的直接關系，從國家調控的角度和人們的根本利益角度出發，不斷地完善購房的相關配套措施與政策，使其能夠成為協調房價上漲速度的有效手段，同時，建立完善的廉價房建設規范與制度，滿足更多處于房地產市場邊緣消費者的購房需求，從而能夠全面減輕房地產市場的供求壓力。對于我國的房地產市場和金融市場而言，目前還存在著所謂的政策性空白，即是說沒有宏觀的政策來滿足最廣大人民對于購房的實際需求。在協調過程之中，可以借鑒發達國家的成功經驗，比如說美國在1937年就已經實行了住房制度，收入沒有達到要求的住戶只需要支付收入百分之25的租金，剩下的費用全部由政府承擔，同時低收入人群也可以享受政府的租金補貼，而這一部分的資金來源在于相應的金融信貸公司;在比如說，德國的住房以及金融制度，始終不會受到市場波動以及通貨膨脹的影響，也就是說，無論德國的金融市場發生了怎樣的波動，住宅儲蓄利息始終保持在百分之6以下，使整個金融市場的穩定性更高，而且泡沫化的可能性也更小，同時對于住房者也會收取低于市場價格的租住資金，其中的差額由政府負責補貼。確保了多個方面人群的切實利益。在這里要注意的是，由于發達國家與我國的人民住房需求不同，市場組成不同，其調控政策有可能不適合我國的當前環境，因此，在協調房價上漲與金融市場的關系時，應該從我國金融市場的基本情況出發，嚴禁對其他國家政策的生搬硬套，探尋出一條特色化的協調解決之路，進而能夠起到維護我國金融市場秩序的根本作用，促進我國金融市場的繁榮與安定。

四、結束語

綜上所述，導致我國房價上漲的原因在于不合理市場結構、房地產的建設成本大幅增加、供求關系的失衡、投資性購房人群的不斷增長。本文通過房價上漲的原因論述房價上漲與我國金融市場的關系，進而明晰我國房價上漲與金融市場的關系，從而使相關的調控能夠找到根本的切入點，促進我國金融市場的繁榮和穩定的發展。

參考文獻：

[1]熊偉. 我國房價持續上漲的流動性過剩因素分析與對策[J]. 生產力研究，2007，（19）：87-88，147.

[2]彭曉妍. 從金融市場看房價上漲[J]. 華商，2008，（3）：38，30.

[3]林艷蕾. 論市場與房價走勢的關系[J]. 現代商貿工業，2011，（24）：226-226.

[4]吳錦華. 我國房價上漲與住房需求增長的因果關系探討[J]. 中國社會科學院研究生院學報，2008，（5）：57-61.

作者簡介：楊婧，對外經濟貿易大學高級研修班。