購房人退房兼職銷售員提取的傭金由誰擔？

張凱麗

摘要：由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，購房過程中產(chǎn)生的糾紛問題也逐漸顯露出來。接下來在本文中以案例的形式來引出購房傭金的糾紛問題，并深入闡述。

關(guān)鍵詞：購房傭金;問題;責任

案例：2018年1月28日繆女士陪親戚看房時，聽恒富置業(yè)有限公司業(yè)務(wù)員稱該樓盤春節(jié)后即漲價，現(xiàn)買下來年后賣掉就可賺錢，即使沒漲，也可無理由退房，為此心動，隨后便與恒富置業(yè)有限公司簽訂了認購書并交納定金10000元。兩天后又簽訂了商品房買賣合同，并支付了首期房款75804元，裝修款38200元，同日還簽訂了一份《無理由退房協(xié)議書》。春節(jié)后，繆女士即到恒富置業(yè)有限公司解除合同并要求退還購房款124004元。恒富置業(yè)有限公司不同意全額退款，只同意退款99203元，但對業(yè)務(wù)員所提取的傭金24801元，認為繆女士所簽訂的《無理由退房協(xié)議書》已約定由兼職銷售員通過“恒房通”平臺推薦認購的，在行使無理由退房權(quán)利時，在退還的樓款中要扣除已支付的兼職銷售員傭金。

說法：法院審理認為，《無理由退房協(xié)議書》中雖寫明繆女士在行使無理由退房權(quán)利時，如由其他兼職銷售員通過恒房通平臺推薦認購的，同意扣除已支付的傭金，但這“扣除已支付傭金”的約定系恒富置業(yè)有限公司預(yù)先打印擬定的格式化條款，恒富置業(yè)有限公司并沒有采取合理的方式提醒繆女士注意，而其內(nèi)容也明顯對繆女士利益不利，損害了繆女士的財產(chǎn)權(quán)益，違背了公平原則，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條規(guī)定，該格式條款應(yīng)屬無效。其次，本案傭金的實際領(lǐng)取人陳女士在繆女士認購涉案房屋到簽訂商品房買賣合同過程中，從未露面，雙方所簽訂的認購書和商品房買賣合同以及恒富置業(yè)有限公司所出具的收款收據(jù)落款處均沒有陳女士的簽名，陳女士只是在交款核對單的開單人后面用括號寫有“老業(yè)主陳女士”幾個字，而該交款核對單只是恒富公司內(nèi)部操作流程的單據(jù)，并不需繆女士核對。第三，陳女士 “恒房通”APP平臺以老業(yè)主身份注冊為兼職銷售員，以及在“恒房通”APP平臺填寫繆女士的相關(guān)信息并在繆女士簽訂商品房買賣合同付清首期款后，即按商品房買賣合同和裝修合同的總價款提取1%的傭金這一系列操作流程中，均不需經(jīng)過繆女士認可，也沒有證據(jù)證實繆女士對整個操作流程是知情的。故法院對恒富置業(yè)有限公司認為如需解除商品房買賣合同，應(yīng)扣除傭金的主張不予支持。但鑒于繆女士在明知其自身無購買能力的情況下，聽到銷售人員說“可以賺錢”就與恒富公司簽訂商品房買賣合同和裝修委托合同，在簽訂合同交付首期款后隨即要求解除合同、退還房款，對本糾紛的發(fā)生存在一定過錯，故法院酌定繆女士自身承擔已付傭金30%的責任，恒富公司承擔70%的責任。

參考文獻

[1]《中華人民共和國合同法》三十九條。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。

[2]《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第6條第1款。提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。

[3]《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第9條。提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當支持。

[4]《中華人民共和國合同法》第四十條。格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。