淺談國有物業企業資產管理中存在的問題及對策

楊春一

摘 要 近幾年來，為進一步深化國企體制改革，國家出臺了多項政策來減輕國企辦社會化負擔，以期解決國企歷史遺留問題。而國有物業企業作為國有企業中的重要板塊，肩負著國家政治使命的同時必須努力開拓市場，發揮國企職能，為企業職工提供穩定的崗位，接受國資委及上級單位的考核和監督，力爭實現國有企業資產的增值、保值目標。但由于企業的資產管理工作困難重重，嚴重影響了國有資產的運轉效率，在市場競爭中無明顯優勢。近年來，部分國有劣勢企業隨著非經營性資產的移交，逐步退出市場。現有的部分國有大中型物業企業由于在資產管理工作中存在不少歷史遺留問題，加上資產管理制度不完善、資產管理力度不夠，導致資產運行效率低、保值增值率較低。倘若要在競爭激烈的市場經濟中煥發生機，必須正視問題、解決問題。筆者結合實際工作，主要分析了國有物業企業目前資產管理中存在的國有資產產權管理問題、實際管理權和賬面所有權的錯位、市場化參與程度不夠、資產處置不及時以及內部資產利用率低等問題，并給出相應的解決對策。

關鍵詞 國有物業企業 資產管理 資產利用率

一、引言

國有資產是指在法律上國家擁有或者控制的各類資產，廣義上的國有資產主要包括經營性國有資產（即企業國有資產）、非經營性國有資產（即行政事業單位國有資產）、資源性國有資產。而狹義的國有資產通常指其中的企業國有資產，本文所指的國有物業企業資產指的便是狹義的企業國有資產。

國有物業企業作為國有企業中的重要組成部分，肩負著國家政治使命的同時必須努力開拓市場，發揮國企職能，為企業職工提供穩定的崗位，接受國資委及上級單位的考核和監督，力爭國有企業的增值、保值。但由于企業的資產管理工作困難重重，嚴重影響了國有資產的運轉效率，在市場競爭中并無明顯優勢，反而由于資產管理的問題減緩了企業前進的步伐。

筆者結合自己在國有物業企業多年的工作經歷，總結資產管理工作中存在的問題，發表自己粗淺的看法。

二、國有物業企業資產管理中存在的問題

（一）國有資產產權管理存在的問題

由于國有企業資產管理相對民營企業資產管理比較粗放，歷史上對國有資產產權的變動情況缺乏完整的產權登記記錄及審批，如筆者接觸的北京某國有物業企業在歷次股權變動中缺少上級單位的審批和國資委的產權登記手續，造成在北京市國資委的企業壓減工作中因缺少產權登記手續，從而無法在北交所進場交易，造成壓減工作的滯后。其次，部分國有物業企業受政府部門委托簽訂物業服務協議提供社會公共服務，在服務過程中購置的部分屬于公共服務的固定資產由物業單位購買后入賬，造成了賬面資產不實，并且由于資產的所有方不屬于物業公司，因而陷入無法進行資產實物處理的窘境，從而造成企業壓減工作無法推進，嚴重影響了上一級企業改革改制運作的效率。

1.產權不清晰導致的資產保值、增值功能弱化。產權不清晰的資產問題基本均為歷史遺留問題，公共服務設施的資產計入國有物業企業的賬面中，動輒幾個億，歷年由于公共服務的標準提升，經歷數次的改造翻新，但改造后的資產不再計入企業資產中，直接計入地方政府的資產賬中，而承載原資產的國有物業企業因原入賬資產不清晰、缺乏竣工驗收手續等問題而不能對已改造的資產進行核銷，更因為企業的市場化經營而無法承擔巨額的折舊費用，單純只是大額資產掛財務賬。這樣巨大的資產包袱嚴重地影響了企業的資產收益能力，國有增值能力弱化。北京市物業企業3年來行業凈資產收益率低于2.5%，已是比較低的狀態，而背負著巨大資產包袱的某國有物業企業年凈資產收益率不足1%。

2.產權不清晰導致的資產管理問題。北京市部分小區是20世紀90年代興起的聯建小區，一個小區多家產權，筆者接觸到的這家國有物業企業作為其中的聯建方，在管理中也遇到諸多問題。首先是一個小區多家產權的管理問題，一個小區多家產權甚至可能產生多家物業，在管理工作中勢必出現交叉困擾。其次是聯建小區的資產交叉，產權登記不清晰、賬務記載不清晰甚至賬實不符，存在諸多賬外資產的情況。最后，由于聯建小區的不規范，加蓋諸多違章建筑，給管理帶來風險的同時，資產賬目的混亂也可想而知。由于無法清晰界定產權，部分租戶惡意長期拖欠物業費及租金，給物業企業的管理和收費工作也帶來了一定的難度，給企業的經營指標的完成帶來了一定的難度。另外，受到北京市政府“疏解整治促提升”工作的影響，部分聯建房產面臨拆除，由于產權模糊，標的額較大，訴訟案件也時有發生。同時，因為產權不清晰問題，在非經營性資產移交過程中也給移交雙方的賬務處理帶來了諸多問題。

（二）固定資產管理中實際管理權和賬面所有權錯位

國有物業企業在物業管理過程中，受業主委托購置部分固定資產，由于該資金由物業公司負擔，因此該固定資產計入物業企業，而往往實際的管理方為業主方，而業主方為政府部門的情況也較為常見。這就造成在每年的資產清查工作中，出現賬實不符的情況。一旦物業企業退出該物業項目，與業主方也要進行資產的交接和處置，賬實不符給移交工作帶來了一定的阻力。同時，部分國有物業企業與政府機關簽訂服務合同，對某公共區域進行全面的物業管理，此類委托合同同樣會出現購置資產賬實不符的情況。

（三）市場化參與程度不足，國有資產保值增值率低

由于國有物業企業的國有屬性，往往承繼較多的歷史遺留問題。在實際生產經營中，往往依靠集團內部或者上級單位劃撥的物業項目方可維持正常生產經營，沒有參與市場物業管理的經驗，從而參與市場競爭中標概率較低。同時，缺乏引進市場人才的有效機制，導致市場化參與度嚴重不足，而承擔的內部項目或者服務政府機關的物業項目又往往盈利點較低，僅僅能夠保證維持項目的人工成本，這給企業進一步的發展壯大帶來了不利因素。

（四）內部資產管理粗放，資產處置不及時

國有物業企業固定資產的預算、購置、審批、調撥、報廢等管理不夠精細，很多單位沒有設置專門的資產管理部門，資產管理通常由行政、經營設備、房產經營等幾個部門分別管理，缺乏專業的管理團隊。即使有專門的資產管理部門，由于缺乏對資產管理系統的培訓和學習，在實際管理過程中也是僅限于每個月能夠按時計提折舊。計提資產折舊時由于不熟悉資產管理的相關規定，往往出現賬面凈值小于資產殘值的情況。資產管理部門的固定資產臺賬通常與財務部門的數據不能有效對接，賬實核對存在難度。資產的處置也存在滯后情況，通常資產已經年久失修，不能使用，但是仍然常年掛賬。另外，資產管理人員在資產管理過程中缺乏責任心，也使得閑置資產不能有效發揮作用。

（五）內部房地產資源不能有效利用，資產利用率低

國有企業的房地產資源由于受到諸多因素影響，諸如為了規避國有企業房地產出租交易的廉政風險，根據要求，國有企業出租房產面積或年出租合同額在一定額度以上的，均須進市產權交易所進行招、拍、掛的交易，使得部分國有企業的房地產資源管理大多依靠內部租賃，依然停留在“瓦片經濟”時代，不能與時俱進參與到房地產資源開發的市場經濟中。房產出租時如果是供內部單位使用，往往由于內部承租方資金緊張，長期拖欠資金，或是由于政策限制或缺乏專業經營團隊使得房地產資源長期空置等等，這些均造成房地產資源的運轉效率低，不能有效發揮國有資產的增值、保值作用。

三、國有物業企業資產管理的若干建議

（一）加強資產產權管理，完善產權登記流程

由于歷史原因造成的產權管理不完善，造成企業發展掣肘，所以企業在國有資產產權發生變化時，要做好登記和上報工作，同時上級主管單位及國資委產權管理部門要做好產權登記工作的宣貫、指導和監督，使國有資產產權登記工作步驟清晰、備案完整，以便于企業日后的進一步發展。這需要國資委及上級主管單位加大監管力度，國有物業企業也必須設立專門的產權管理部門，與上級單位加強溝通，按照國資委產權登記的要求嚴格遵照執行。

鑒于物業企業的特殊性，對于在物業經營過程中購置或者調撥的固定資產，建議在固定資產購置審批前應明晰產權關系，誰的資產誰購置誰入賬，避免出現賬實“兩張皮”現象，在資產最后的處置中出現扯皮的情況。確認好資產的所有方，才能對資產進行有效管理，避免出現國有資產流失現象。

另外，政府和國企資產管理劃清界限，分清經營權和管理權的同時，要儲備資產管理人才。政府部門過多地干預國企資產的管理，將會阻礙國有資產管理的長足發展。通過建立公平公正的晉升制度來招募社會上極具國企資產管理知識的高級人才進入國企，為國企資產管理注入活力，利用更專業的經營管理理念助推國有企業發展。

（二）加強資產管理，完善內控管理流程

1.做好財務預算管理工作。國有企業的預算追蹤必須做到全面預算追蹤，不能單純追求經濟指標的完成情況。國有資產的預算管理和監督工作須進一步加強，在編制次年的資產預算時要結合實際情況，充分考慮次年的資產購置狀況。相關部門在預算執行過程中要全過程追蹤，不能形成預算和實際執行情況“兩張皮”。如果確實出現在當年預算中臨時增加的資產購置，一定要按照企業規章制度及時上會討論形成決議性文件，及時上報上級單位審批，形成完整的信息記錄。

2.完善內部資產管理制度。進一步完善國有企業的資產管理制度，不能流于表面、不接地氣，實際操作過程一定要與資產管理制度無縫對接。相關職能部門編制的資產管理制度，一定是基于自身企業的實際情況，不能單純地遵照上級單位的資產管理制度執行，而缺乏自己的實施細則。形成從審批、購置、入賬、盤點等各個環節都能從制度中找到相應的管理細則，不能單純地只是財務部門入賬、計提折舊。在資產管理過程中最大限度地實現資產使用的最大效率。同時，加強對管理人員的資產管理知識的培訓和宣貫，杜絕資產管理的淡漠意識。

3.加強資產管理的監督指導。上級組織機構在制定符合企業實際情況的資產管理制度的同時，加強對下屬單位資產管理的監督和指導也非常重要。使資產管理工作的檢查成為常態，讓資產管理的防火墻植根于下屬單位每一位負責人的頭腦中。建立集團公司內部統一的資產管理平臺，對所屬企業的資產管理嚴格把關，特別是預算外購置資產必須層層把關。對現有的資產根據使用年限、資產狀況、使用部門等分門別類管理，對于不能使用的資產及時要求使用單位上報審批處置，嚴格監督機制，形成月度、季度、年度監督報告。

（三）提高市場參與度，增強資產保值、增值能力

國有企業的負責人為增強企業的保值、增值能力，也應積極尋找外部市場，積極探尋國有資產保值、增值的途徑，積極尋找解決歷史遺留資產管理的方法。同時，上級主管單位也應積極協調和解決國有企業改革改制過程中存在的問題，減輕國有企業資產包袱，輕裝上陣，最大限度地提升市場競爭力，更好地穩定職工隊伍，履行國有企業的使命。

（四）優化企業績效考核體系，提升資產運轉效率

國有企業的績效管理體系中，重收入利潤指標，輕資產運轉效率指標，在考核時可能考核應收賬款周轉率和存貨周轉率指標，缺乏對企業固定資產和其他房地資產的運營效率評價。這就會導致企業在日常的生產經營中，忽視資產的利用程度，囿于維持現狀，一些設備資產年久失修不及時處置，一些設備資產小修小補尚能正常使用，但是由于購置固定資產計提的折舊數對當年利潤指標影響較小而臨時起意購置，從而造成了國有資產閑置、資金的大量浪費。因此，在企業績效考核體系中，加入對資產運轉效率的評價指標尤為重要。

（五）盤活自有房地資源，多渠道開展房地經濟

國有物業企業的房地產管理是企業的重中之重，如何盤活現有的房地產，告別單一的“瓦片經濟”，是企業轉型的一個契機。建立自有的專業的房地產經營團隊，或是通過市場選拔專業團隊都是不錯的選擇。讓國有企業的房地產資源充分融入市場競爭中，告別單純的內部出租經營，在住宿、餐飲、養老、教育等多領域積極探索、市場調研、評估論證，從而開發新的市場切入點，為企業帶來新的生機和活力，充分發揮國有企業房地產資源的保值、增值能力，從而為國有企業的進一步發展注入新的市場活力，提升新的利潤增長點。

四、結語

國有企業是我國經濟發展的中流砥柱，而國有物業企業則是國有企業的重要組成部分。國有物業企業由于物業服務的特殊性，在生產經營過程中存在諸多歷史遺留問題和現有的資產管理漏洞。在實際的經營管理過程中，國有物業企業應著眼于未來，積極整合現有房地資源提升產業結構，著眼于當前加強國有資產的監管，積極堵塞管理漏洞，著眼于解決歷史遺留的產權不清等資產問題，摒棄國有企業員工自以為“捧著鐵飯碗”的想法，摒棄不想作為、不能作為的工作思想，積極尋求資產的高效管理辦法，積極引入高科技信息化手段，積極引入創新型、技術型人才，以期國有企業優化資產配置、完善產業結構、壯大自身實力，擁有健全的內部控制體系和風險管控能力，積極投身于市場化的多種經濟競爭中，提高資產收益率和經濟運行效率。國有物業企業的資產管理具有特殊性和局限性，在執行上級組織機構資產管理辦法的同時，企業必須在日常的生產經營中積極發現問題、創新解決辦法，讓國有物業企業的資產在有效的管理中煥發生機，真正發揮國有資產的增值、保值作用，在物業行業中逐步建立起資產管理的標準化流程，充分發揮國有企業的使命和責任。

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