房地產價格波動的影響因素及對策

李冬

摘要：自從改革開放后，房地產行業就進入了蓬勃發展時期，其大力推動了我國經濟的增加，但是在發展中也存在著一些問題，尤其是在近幾年房地產行業的發展有明顯變慢的趨勢，價格波動較大。本文主要對影響房地產價格波動的因素進行分析，并從中探究穩定房地產經濟發展的策略。

關鍵詞：房地產;經濟影響因素;對策分析

一、影響房地產價格波動的影響因素

（一）宏觀因素

1.金融因素

房地產行業屬于前期需要大量投資、后期慢慢進行資金回籠的行業，而房地產企業的每個項目所需要的資金額度都較大，所以房地產企業的發展受到金融資本的影響較大。在房地產的融資中，其最主要的渠道是商業銀行，以貸款形式獲得資金注入房地產行業，并從以下幾個方向影響房地產市場。一是，貸款利率變化。利率主要由國家根據當前的市場情況進行相應調整，當貸款的利率較高時，房地產企業的融資成本將上升，為了穩固自身的利益，房屋價格將會相應上漲;二是，存款準備金率變化。由人民銀行通過調控商業銀行在央行資金池的存款額，側面控制商業銀行的放貸規模，從而影響房地產價格;三是，銀行政策變化。商業銀行為減少其投出資金變成不良貸款、壞賬的概率，一定會改變放貸規模，加強放貸的事前事中事后控制，使房地產企業融資難度變大，從而影響房地產價格。

2.政策因素

政策因素對房地產價格的影響是非常大的，它與市場這個無形的手一起配合調控經濟。下面僅以天津市為例進行闡述：一是，相關政策對房地產企業的影響。2019年天津市政府新出臺《關于城市基礎設施配套收費與建設體制改革的工作意見》提出取消城市基礎設施配套收費，由土地整理單位在地塊出讓或劃撥前同步完成相關市政配套基礎設施用地的收儲和整理。即該工作已前置到土地出讓前完成，降低了開發成本，間接的起到控制房價的作用;二是，稅費政策對房地產企業的影響。《天津市委、市政府關于進一步促進民營經濟發展的若干意見》中提出地方權限內的稅費按法定稅率最低水平執行，企業所得稅按最低應稅所得確定，印花稅在現有標準基礎上下調30%等稅費減降政策，這些政策的落地可降低房地產企業稅負，大大減輕企業負擔和成本，進而影響房地產價格。

3.地鐵等公共交通因素

地鐵交通憑借較高的城市可達性、時間上的控制性、出行的安全性等一系列特征不單單提升了人們生活質量，也對房地產帶來增值效應。其主要影響體現在以下兩方面：一是，時間效應。主要是住宅交通便利時會減少出行成本、時間成本，推動房價上漲，所以在修建消息放出后會增加人們對這片房屋的價值增值預期。但因為地鐵建造周期相對較長，而且在施工期內會出現交通堵塞、噪音環境污染等問題，又會影響價格趨于平穩。二是，空間效應。由于離站點距離不同帶來的差異化影響，距離地鐵沿線站點越近，房價變動幅度越大;同時地鐵的開通對于推動周邊市政配套設施建設、商圈的建立具有明顯的拉動作用，進而拉動沿線周邊房地產價格的上漲[1]。

（二）微觀因素

1.土地因素

土地因其具有有限性、不可再生性，因此供給彈性最小。鑒于房地產建設周期一般為兩到三年，也使得短期供給不能滿足需求。彈性理論認為，在供應和需求彈性相同的情況下，隨著需求的增長，商品的供給彈性越小，價格在短期內增長越快。同時土地成本在房價構成因素中所占比重最高，必然是開發成本構成中主要部分，所以土地成本的上升會導致供給曲線向上移動，從而提高了房地產價格[2]。

2.房屋供給因素

根據經濟學基本理論，當房地產開發商房屋供給面積越大，在給定需求的情況下，房地產價格將越高。理論上，當房地產開發投資增速上升時，房地產市場的房屋供給將不斷增加，房地產價格將隨之下降;反之，當房地產投資下降時，房地產市場的房屋供給將不斷下降，房地產價格則將隨之提高。

3.居民因素

對于居民來說，房屋供需變化基本取決于居民的購買目的、動機，即“剛需”、“改善性”購房或者“投資性”購房。對于前者，就要考慮自己的收入水平能否擔負得起相應的房價，即“價格- 收入比”。價格收入比越高，說明城鎮居民收入水平的購買負擔與支付壓力越大;反之購買負擔與支付壓力越低。[3]然而，這部分居民購房目的是購置生活必需品，系數影響較小;對于后者，隨著人們生活水平的不斷提高，購房目的已變為了房地產投資，如“學區房”、“市中心的區位稀缺性”等宣傳，也客觀的拉動了房地產市場，推動房價不斷上漲。

二、穩定房地產價格的措施

（一）加強政府調控

雖然目前主張讓市場發揮自我調節機制，政府不易直接插手，但是目前市場體系并不完善，還需政府宏觀調控，通過市場和政府兩把手協同調控[4]。首先要完善市場監管機制，及時發現房地產市場中存在的問題，進而針對其輔以相應的措施調節。比如，目前我國的房地產市場中最大的問題就是房價不斷上漲趨勢的問題，單靠市場調節將無法遏制，所以政府采取的相關政策要直接落實到抑制房價上漲問題上。如可以通過貨幣政策緊縮銀根，使銀行減少對企業的放貸，企業融資較難，從而約束房地產的發展。同時，還可以通過限購政策等直接作用于房地產企業，提高房地產企業成本的同時減少市面上的需求，使房價由于供過于求而下降。其次，國家要完善相關的房產稅體系，同時有針對性的差別化稅收措施，既可以調控抑制，也可以保護促進，讓各地房地產市場既繁榮又不會過度發展。其三，持續推進“減稅降費”政策，大力降低企業開發成本，從而為企業營造良好營商環境，減輕企業負擔、激發房地產市場活力，從側面調控房地產價格。還有對于土地市場的規范管理，控制土地的供求關系，規范土地的出讓制度，規避違規操作，從而有效的控制房地產發展規模。

（二）加強房地產投資引導

對于房地產的投資引導可以從下面幾方面解釋，一是對普通居民的投資引導。如果按照一人一房的標準衡量，目前市場上的房屋多于需求，但是由于房價不斷上漲的趨勢，吸引了一大波人進行房地產投資，導致出現“空房現象”，故而要對投資規模進行合理的掌控，讓有限的土地可以滿足人們的需求。通過相應的政策或者制度對房地產行業的投資進行引導，使房地產的資源得到合理的配置。二是加強房地產企業的投資引導，減少多余樓盤的建設。首先，可以通過加強對投資主體的風險控制對其資質進行篩選，確保企業在房地產投建中的理性和合理。其次，加強對產能的調控，控制房地產行業的產能過剩，對于存在的僵尸產業及時進行清理，優化整體資源配置。除此之外，政府還通過銀行等間接的手段對投資進行引導，通過增加融資的難度限制企業的資金額度，投資額度的減少間接地促進了企業提高資金利用率，從而優化投資[5]。

（三）完善房地產金融市場制度

房地產行業的穩健發展還需要完善的房地產金融市場制度輔助。首先要完善房地產的融資渠道，可以通過直接融資的方式從市場上獲得資金，也可以通過間接融資的方式通過銀行等獲得資金。融資渠道的完善一方面滿足企業的資金需求，另一方面也便于有效地進行投資規模管理。其次，完善金融管理制度，使金融管理制度在房地產市場中發揮其應有功效，科學、合理的對房地產行業進行管理。

三、結束語

房地產行業的經濟發展對我國的經濟發展作用較大，其能夠推動國民經濟發展，同樣也能帶來經濟損失，甚至經濟危機，同時房價的穩定與否直接關系到民生，需要對影響房地產價格的因素進行科學的分析，才能更好地判斷穩定房地產價格的措施該如何選擇。結合這些因素對房地產行業的波動有一個更深度的認知，便于對其問題進行定點的策略實施，實現優化資源配置、穩定經濟等的目的。

參考文獻：

[1]王振崇. 城市地鐵對周邊商品住宅價格影響分析. 合作經濟與科技， 2019（34）.

[2]張世涵. 微觀因素對我國房地產價格影響分析. 房地產市場， 2018（11）.

[3]程前昌. 中國房地產價格與城鎮居民收入的匹配研究. 技術經濟與管理研究， 2018（9）.

[4]陳靜. 房地產經濟波動的影響因素及對策分析[J]. 納稅， 2018（8）： 187-187.

[5]梁庭俊， 章丹丹. 房地產經濟波動的影響因素及應對策略研究[J]. 財經界， 2016（36）.