民國廣東臺山僑資房地產業發展及其對僑城鎮空間發展的影響

劉睿珺

摘 要：臺山，被譽為中國的“第一僑鄉”。試以華僑史學理論為基礎，以臺山地區較為典型的僑鄉城鎮為研究對象，以華僑投資為研究視角，通過實地調查和較豐富的歷史文獻資料，分析民國臺山地區華僑資房地產業發展情況，以及華僑對僑城鎮空間發展所產生的影響，探索出其中的規律及特征，為今后的僑鄉城鎮規劃和城鎮建設提供參考。

關鍵詞：廣東臺山;僑鄉建設;房地產業;城鎮空間

臺山，被譽為全國的“第一僑鄉”，學術界對該地的僑鄉研究已有一定基礎。何舸和肖毅強對僑墟與城鎮形態作了分類，依靠水路交通發展的僑墟有新昌埠、荻海埠，依靠鐵路交通發展的為公益埠，依靠公路交通發展的則有臺城等僑墟另外，何舸、肖毅強在另一研究成果中主要選取了臺城、廣海古鎮、荻海埠、新昌埠、公益埠、銅鼓商埠等地，論述臺山地區近代城市鄉村的建設發展歷程，認為在當時復雜的社會背景下的僑鄉臺山，其近代建設發展有著突出的基層代表性，主要受到“政府意志”和“華僑意志”這兩方面因素的影響。李琛的研究則以臺城鎮規劃布局的發展演變為切入點，分析臺城鎮騎樓的成因，進而研究臺城鎮的騎樓布局、街道尺度等內容。綜上所述，既往的僑鄉研究調查資料尚有待進一步的補充與完善，對于僑鄉房地產業方面的專題研究還有深入的空間。本文試以較典型的僑鄉城鎮為研究對象，以華僑投資為研究視角，分析民國臺山地區華僑資房地產業發展情況，以及華僑對僑城鎮空間發展所產生的影響，探索出其中的規律及特征。

1 近代臺山僑鄉建設發展的分期特征

清同治末年至光緒初年，臺山僑鄉已經形成。僑鄉的建設和發展離不開華僑用血汗換來的僑匯，具體表現在僑鄉的建設，可分為以下幾個時期，每個時期都有其特定的時代背景：

初興期，1840-1919年。1882年，美國率先通過排華法案，加澳新等國家也先后立法排華，國際性排華運動隨即展開，不少海外華僑選擇返鄉。1893 年，清政府開始鼓勵華僑回鄉出資置業。僑匯從解決僑眷的生活與自家建房，發展到興辦實業、支持公益事業等。標志性的事件有：1905 年由伍姓旅美臺山華僑捐建創辦的成務小學，是全國第一間由華僑捐建的鄉村小學。陳宜禧創辦的新寧鐵路于 1906 年動工，1909年首期通車，鐵路貫通南北后，交通便捷給臺山以至鄰縣的社會經濟、政治、及民眾生活改善帶來了巨大變革和振興。

發展期，1920-1927年。在這一時期，政治因素很大程度影響了臺山近代的城鄉建設發展。民國十三年（1924）12月，劉栽甫就任縣長，后獲孫中山大元帥特許臺山試行自治，為臺山僑鄉的建設提供了一定的推力。

全盛期，1928-1937年。由于華僑經濟的改善，尤其是一戰后，巨大的僑匯迅速改變著臺山的社會面貌。在建設上突出的表現有：一是鄉村墟市的興旺。據資料顯示，到抗日戰爭之前，臺山的墟市多達77個，其中以臺城最為繁榮，人口可達兩萬兩千多人，全城有金鋪31間，銀號36間，蘇杭鋪（包括成衣店）162間，茶樓、飯店、冰室等飲食店共299間，旅店20間，戲院2間。二是交通網絡的發展和完善，也促進建筑業的發展。據統計，這時期華僑匯回建房款達三億美元以上，建起西式或中西合璧農村僑房五萬多間，進入大興土木的全盛時期，臺山城鎮農村出現嶄新的面貌。三是文化教育建設的勃興。據統計，這時期引進僑資興辦了中小學校、師范及職業學校達 94 所，著名的有 1920 年開始建設的臺山中學，為當時全國一流的縣立中學。

衰落期，1938-1945年。1937年，抗日戰爭爆發，繁榮的僑鄉臺山遭到敵軍的轟炸。1938年廣州淪陷，臺山為防敵人迅速推進，奉令破壞境內的鐵路與公路，包括曾引以為榮的新寧鐵路。至1940年，全縣的鐵路公路遭到毀壞，交通受限。但是這仍阻擋不住敵軍的進犯，臺山在抗日戰爭中，僅是縣城臺城就失陷過5次，到1945年日本宣布投降后，敵軍才撤出臺山。這一時期的臺山，饑荒、旱災，苦難不斷，用于救急的僑匯多數不能順利抵達到僑眷的手中，繁榮一時的僑鄉餓殍遍野，瀕臨衰落。

恢復期，1946-1949年。1943年底，美國宣布廢除1882年以來的排華法，接著，其他國家也跟著廢除。這一時期的海外華僑，經過艱辛的打拼，在海外已有了一定基業，濃厚的愛國情促使他們為恢復家鄉出一份力、出一份錢。

2 近代臺山地區僑資房地產建設業的發展

大多數旅外華僑在外拼搏奮斗，有了一定積蓄后，都會選擇衣錦還鄉，造福自己的家鄉。華僑除了贍養家庭之外，致力于投資各種事業，獲取更大的收益。據《銀信與五邑僑鄉社會》所載，當時除了買田收租之外，投資方式還有三種：一為“經營商業”，二為“赴省（廣州）港（香港）買鋪屋收租”，三為“附款銀行生息”。另外，還有些華僑已開始以股份的方式經營房地產開發，常見形式有由同姓或同鄉華僑集股在某處置地，經整體規劃、建設后對外出售;或將地塊劃分，出售給買主，并由其自行依規建設，如公益埠、汀江墟等。

臺山市現轄臺城、大江、水步等17個鎮、街道，以及海晏華僑農場，其中較為典型的城鎮、墟市有臺城、公益、汀江、大亨等墟鎮。

2.1 臺城

臺城古稱寧城。清康熙二十五年（1686）在城西建了西門圩，清光緒八年（1882）又建了西寧市。兩墟市都擇址于城西，是因為有臺城河在城西自北向南經過，交通便利更利于墟市的發展與繁榮。民國十一年（1922），《商辦臺山西門圩合約存案呈批及招股簡章》等文件發布，開始公開招股。據光緒十九年（1893）的《新寧縣志》記載，城區共有18街3巷8里。其中，縣前路、正和街、正市街、青云路等主要街道，均采用 T 字形道路系統，取自“人丁興旺”之意;城內主要建筑物有縣署、捕署、學宮、文昌宮、城隍廟、寧陽書院、武廟、天后宮、節孝祠、守府署等;居民居住區是以同姓人聚居為主的里，共有 8 里。 “一城兩墟”奠定了近代臺城的基本格局，即由城區、西門墟和西寧市三區組成。但三個區之間相互獨立。臺城與兩墟之間，有城墻、護城河相隔;兩墟則設置了各自的市務公所加以管理，其中西寧市還設置了4個閘門，維護治安。

20世紀以后，臺城首先得益于1906年開始興建的新寧鐵路。由于交通便利，人口增多，華僑紛紛在臺城投資房產。接著，市政改造、特許自治的一系列政治運作，臺山開始了規模較大的城市改造。經一番改造之后，西寧市、西門墟與臺城城區不再相隔，總面積近60 hm2，共有32條騎樓街道，多達1500幢騎樓。此后又陸續修建了臺山縣政府大樓、學校、宗祠、教堂等大型公共建筑，臺城如煥然一新般吸引更多華人華僑來臺投資經商。

華僑對臺城的投資主要是房地產投資，包括住房型與商業型房產的投資。住房型房產，以《古巴華僑銀信：李云宏宗族家書》所載的李云宏、李維亮為例。李云宏于1905年出洋前往古巴謀生，隨后，其弟弟李維亮于1921年去往古巴。從往來的家書得知，李云宏于1925年返鄉，李維亮則留在古巴繼續工作賺錢，一有余錢便匯去建房款。最終，新屋于1926年元旦興工，2月7日便入伙，用時僅38天，一間106平方米的磚木結構房屋便建成。據寄信地址推測，新屋地址應在臺城鎮溫邊村。

隨著臺城以僑匯為支撐的消費型商業經濟逐漸成型，交通建設的不斷完善，以及僑匯對臺城建設的巨大貢獻力，使得越來越多的華僑華人抱著落葉歸根的思想，選擇在家鄉投資經商。他們的到來，帶動了當地的房地產業，不斷增加建筑的層數，以此提高土地利用率及經濟效益。與臺城城區不太相同的是，城西的西門墟與西寧市的居住形式以商住合用的騎樓為主，主要是為了滿足商業需求，同時還可以節省用地。在今縣前路、正市街等依舊還保留著騎樓建筑群。騎樓上面兩至四層通常用于居住，底層為商業鋪位，這是臺城空間格局用地變化的一個表現，順應了商業的發展趨勢。

2.2 大江鎮公益埠

公益埠，原名寧海埠，位于大江鎮北部，與開平市水口鎮隔潭江相望，是除卻紐約最方正的近代城鎮，同時也是市內現存規模最大的清代僑墟。

清光緒三十一年（1905），新寧鐵路有限公司在此地投資建設了公益鐵路分局大樓、公益機器廠、電燈廠、碼頭、工人宿舍、長堤等項目，吸引了大量華僑回鄉投資置業。光緒三十二年（1906）在潭江河畔建起第一幢樓高四層的中華酒店（見圖17）。

至光緒三十四年（1908），公益埠已成為一個占地面積0.33平方公里的商埠，擁有400多家商號、10多家酒樓茶室，人口最多時可達 3 萬余人。當時的銀號、金銀珠寶業、百貨業、中西藥業、布業、米機油榨行、建材業、印刷、服務業等行業十分興旺。

在公益，至今還能看到每條街道的名稱，以及部分商號、酒樓等舊址。公益的街道縱橫交錯，呈井字形，直街由北至南依次為：海傍街、長樂街、蘇杭街、中興街、維新街、南華街。橫街由西向東的依次為：上海街、上環街、中環街、下環街、東華街。埠東有一小河，分別與蘇杭街、中興街、維新街、南華街相交，各架四座石橋分別為：蘇杭橋、中興橋、維新橋、南華橋（今僅剩維新橋一座）。

公益埠的每條街都采用“新式建筑”——騎樓，并且每條街的功能各不相同：南華街是高級住宅街，兩旁都是帶花園的小別墅;中興街是金融商業街，銀行、商店和當鋪多集中于此;蘇杭街是一條專門經營絲綢、紡織品的商業街;上海街，是當年的“紅燈區”，酒樓特別多。其它的街多屬于商住街，開間大小都統一，供人購買。另還規劃有公園、學校、醫館、糧食倉等，是一座標準的現代化微型城市。

2.3 端芬鎮汀江墟

汀江墟位于端芬鎮，它的立墟與宗族矛盾有關。上世紀30年代初，因相鄰的大同市排擠異姓商戶，于是，1931年由著名華僑梅炳然等17人作為發起人，開始招股籌建汀江墟，吸引了眾多華僑僑眷來此投資。1932年10月11日正式開業，占地約80畝，東西各2墩，每墩各建騎樓式商鋪21間;南北各1墩，每墩各建10間，共104間。墟市呈長方形排列，中間留空地廣場，形成一個大院。因股東以梅姓為主，所以稱之為“梅家大院”。

在由發起人制定的《汀江墟股份簿》中有兩個章程《汀江墟招股開辦章程》和《汀江墟立案章程》，明確對墟市各項事務詳細規定，整個墟市從籌建到運行，都按照該股份簿執行。 其中，關于股東商鋪的分配，章程中是這樣規定的：將 104 間編號后由股東抓鬮決定所屬，以示公平。而關于“鋪式與街道”的建設規定主要有：“鋪式長八丈（內包騎樓），闊十七桁”，要求興建“新式騎樓”，“另墻至建筑新式騎樓其深以八尺為度，其下層高度以一丈二尺為度”，其他層數高度等項“任人自由建筑”;還有規定，“街道闊四十英尺，兩旁設置暗渠，街面用三合土填砌”。對墟市在墟期的公共貿易場地以及各鋪經營類型也有限制。

經過一年多的建設，于民國二十一年（1932）10月11日正式開張。據《江門日報》所記，汀江墟的商鋪主要經營油、鹽、醬、醋、米、糖果、煙酒、五金、山貨、華洋雜貨，并有銀號、茶樓、飯店、金銀首飾、制餅做糍、中西藥店、文具百貨等店鋪，服務業也很齊全。由于其優越的地理位置與開明嚴謹的管理模式而一直保持興旺，直到1980年代還有貿易。

2.4 臺城鎮大亨墟

大亨村，位于臺城東面，近代有墟市，故又稱為大亨墟或大亨市。據民國十六年（1927）的《大亨雜志》記載，大亨墟水路因相距較遠，并且道路迂回輾轉，“不甚便利”;陸路則有新寧鐵路于1909年3月通車，“由西徂東，斜貫族境，向東北去，以達五十墟，而至斗山，設大亨車站于大亨市北”，大大改善了當地交通情況。據一位八十高齡老人回憶：“當年的站點在大亨墟東區10號。以前的大亨墟，是附近大亨、長嶺等地鄉民早市日常生活交易和飲下午茶的小型集市。新寧鐵路在墟的背面設立站點后，才真正拓展成墟市。”而如今的大亨車站，為一幢青磚墻硬山頂、面寬3間的檐廊式建筑，并早已成為一間陳舊的農藥肥料店。

大亨墟呈“一”字型東西走向，兩排商住鋪建筑相距12米，街道長約200米。在大亨墟街道兩旁，有10多幢清代柱廊式騎樓，部分建筑門面至今仍保留有“同安隆”、“大昌茶館”等字樣的商號，其字跡依然清晰。同安隆，是一家建材店，售賣石灰等各種建筑材料，是當時大亨墟最旺的一間建材雜貨店，后來還開設了銀信僑匯的接收業務。據《古巴華僑銀信：李云宏宗族家書》所述，編著者的高祖父李俊衍還曾入股新寧鐵路，投資實業，多地僑資房地產業的興起也帶動了建筑材料業的發展，使得大量建筑材料經新寧鐵路的火車來到大亨車站，造就了大亨墟的昔日輝煌景象。

3 近代臺山地區城鎮功能與空間變化及華僑影響因素

據臺山市博物館副館長葉玉芳等人的調查結果，至1545年全縣共有13個墟，清乾隆年間發展到50個，1893年編的《新寧縣志》有載，僑鄉形成之后全縣墟鎮達72個，結合田野調查所獲的資料，登陸在冊的僑墟共96個。各鎮分布如表1。

由表1可見，數三合、臺城、端芬、白沙、大江這五個城鎮的僑墟最多，主要集中在臺山北部地區，即以華僑為主的臺城鎮鐵路沿線一帶的墟鎮。其次是水步、四九、斗山、海晏、北陡、川島這幾個的僑墟較多，大多是屬于鐵路沿線的墟鎮。此外，海晏華僑農村建設于20世紀60年代，墟市還未形成。

20世紀初，越來越多的華僑回鄉投資置業。依靠僑資、僑匯以及華僑、僑眷的貢獻，臺山不僅在水路、鐵路、公路上的建設取得了不錯的成果，而且還引進西方先進技術與思想，為眾多墟鎮規劃、建設、投資并置業，促進了僑墟的近代化進程，大大擴展了墟市的規模與社會功能，形成了基本城鎮空間格局。

3.1 僑鄉城鎮的社會功能轉變

（1）城鎮功能的轉變。

由于交通網絡建設的完善、大量僑匯的流入，再加上多方華僑的努力，臺山大大小小的僑墟興辦起了學校、醫院、教堂等新式建筑。而臺城地區也擁有了自己的新縣署、新式學校、公園、圖書館、醫院以及工業廠房等。另外，新寧鐵路有限公司還以臺城等縣鎮作為鐵路車站，大大擴展了城鎮規模與社會功能。這說明，臺城已從傳統的普通縣城，逐漸發展成為當地的經濟、文化、政治中心。

新建的公益埠也不僅僅是商業貿易中心，它還是社會功能頗豐富的一個墟鎮。埠內擁有胥山中學、臺山縣立第二小學等多所學校，西側設有福寧醫院，還有十多所私人醫務所以及具有一定規模的公園，供人們休閑娛樂。在商業繁榮之下，還有大批粵劇名伶、曲藝社團、馬戲班子等到公益演出，娛樂文化功能逐漸滲透到商業居住活動中。不同于臺城鎮的由上自下的建設模式，公益埠在建設前雖經過統一規劃，但具體的功能分區并未商定，這是一種自下而上的轉變模式——由單一的商住功能逐漸轉變為集商業、居住、娛樂、文化為一體的城鎮功能。

近代臺山地區，一種新型建筑形式——騎樓涌現，形成了眾多騎樓街、騎樓群，如臺城的縣前路等、大江鎮公益埠。這種新型建筑，樓下經商，樓上住人，不僅提高了土地利用率，同時還順應了商業發展的趨勢。據統計，1949年以前臺城的商業區有金銀業57家、蘇杭鋪162家、旅店20家、百貨店124家、茶樓及冰室299家。可見，原以居住功能為主的臺城，經過一段時間發展之后，逐漸轉變為商住共有。

分區最明顯的應當是大江鎮公益埠。前文所述，公益埠的街道以“井字形”分布，橫向由北至南為海傍街、長樂街、蘇杭街、中興街、維新街、南華街。縱向由西向東的依次為上海街、上環街、中環街、下環街、東華街。其中，中興街主要為金銀業，蘇杭街以經營蘇杭布疋而得名，上海街則多為餐飲店、酒店、旅店，海傍街臨潭江較近，主要銷售建材。

而臺城鎮在清代基本上奠定了傳統的空間格局。隨著商業的不斷發展，狹小的舊臺城已難以滿足更多的商業需求，故先后興建了西門墟和西寧市，擴展成了“一城兩墟”的空間格局。

雖然西門墟與西寧市在1929 年的《臺山物質建設計劃書》均定義為商業區，但兩者在功能上還是有所區別。

西門墟是一般的零售商業區，各街道商鋪主要經營餐飲、服裝與布匹、糧油、理發、照相、金鋪銀號等，各類商業相互雜處，同類商業聚集的現象不明顯。

西寧市則以金融與娛樂消費功能為主，在1929 年《臺山物質建設計劃書》中被定義為商務中心區。該商務中心區，集中了許多金山莊、銀鋪以及兼營銀信匯兌業務的商店，還是一個娛樂消費繁盛的商業區，其中北盛街的煙館和賭館最多，賭博形式多樣，而西榮街聚集較多的妓院，包括醉月樓等十多間。 在《百年僑刊》中的1909年第11期中便提及了西寧市等地煙毒肆虐的積弊問題：“一賭博。賭博者，文明國所厲禁也，吾寧匪為不禁，其富有力者，反從而誘之，而漁之。試看新昌、荻海、潮境、西寧、沖蔞、都斛、三合與及廣海、大江等處，且皇皇然莫不以賭為美名，幾若視賭為正業……”

由上可知，西寧市的城鎮功能較于西門墟而言，更為豐富。自西寧市和西門墟建成之后，臺城地區不僅完成了城區的空間擴展，還調整了城鎮的空間格局。這種“一城兩墟”的格局，使得臺城城鎮空間的主體部分是傳統的舊城區，以行政、文化教育和居住功能為主，附屬的兩墟則是新興的零售商業區和商務中心區，以商業、金融和娛樂功能為主。

3.2 僑鄉城鎮空間模式的多樣

（1）三種基本的布局模式。

通過對上述臺山城鎮布局模式的分類比較，其布局可歸納為三種基本模式：方格式布局、廣場式布局、線狀及片狀式布局，分別以公益埠、汀江墟（及大亨墟）、臺城鎮為代表。

第一種是方格式布局。于清光緒三十一年（1905），公益興建。臺山縣公益埠為“井字形”街道布局，共分為5個功能分區，分別是北側碼頭區、東側工業與居住混合區、南華街南側高尚住宅區、東側消費中心區，以及其余地域的商住混合區，正是典型的方格式布局。

第二種是廣場式布局，以空闊的廣場為中心，四周為形式相似的騎樓建筑，圍合成方形或三角形的封閉式空間，如端芬鎮的汀江墟、臺城鎮大亨墟等。

位于端芬鎮的汀江墟，于1932年10月11日正式開業。其廣場四周的騎樓是沒有時間規定的“市”，是固定的商住型商鋪。而在墟期時，日常作為居民休閑娛樂的空闊廣場內就可以容納大量的臨時鋪位，即為“墟”。因而，廣場式布局這種由華僑引進建設的布局模式，能更好地順應“墟市兼之”的市場趨勢。

第三種是線狀式布局。它是一種較為傳統的城鎮布局模式，而片狀式布局相對后期才多見，分別于清康熙二十五年（1686）、光緒八年（1882）建成的西門墟、西寧市便可歸為片狀式布局模式。當年臺城鎮的規劃、建設和改造，我們仍能從《臺山物質建設計劃書》、《臺山建設圖影集》等圖紙文字資料中得知。在舊城區中，兼有線狀式和片狀式布局，如環城南路、南門路等便屬于沿商業街排列的線狀式布局，而新規劃建設的西寧市、西門墟則采用了片狀式布局模式。

（2）兩種不同的城鎮空間擴展模式。

城鎮空間擴展的相鄰模式。以臺城鎮為例。臺城鎮由于商業的發展，在城西擴建了西門墟和西寧市，形成了“一城兩墟”的空間格局。因兩墟市就位于舊城區的西側城門入口處，距離較近，故應屬于城鎮空間擴展的相鄰模式的典型。這種相鄰模式，最大優勢就在于，能夠與舊城區原有的基礎設施互補，城鎮功能得到補充，減少了建成的投資負擔和所耗時間，促進發展。但也具有局限性，容易過于依賴舊城區，其影響范圍較難擴大至更廣大的地區。

城鎮空間擴展的獨立模式。以公益埠為例。公益埠位于大江鎮北部，是由伍于政等華僑華人組織規劃的。于1905年，公益埠開始興建，并沒有依托其他縣鎮作為其附屬。在原有規劃的空間布局基礎之上，公益各個功能分區是根據自身的功能特點逐漸由下而上地發展形成的，應當屬于城鎮空間擴展中的獨立模式。這種獨立模式，使得公益埠發展為集商業、金融、文化、娛樂、居住、工業為一體的臺山第二大墟鎮。相較于前述的相鄰模式，獨立模式雖然耗時較長，需要更多的人力物力，沒有基礎功能較為完備的城鎮作為依托，但是卻也獲得了相對較大的影響力，被稱為比肩“紐約街”的“小廣州”。

（3）城鎮空間演變的華僑影響因素。

臺山僑鄉城鎮得以發展，離不開以下兩點：一為政府作為，二為華僑相助。單以華僑的角度來看，華僑對城鎮空間發展的作用，體現在以下幾方面：

經濟上的支持。僑鄉城鎮空間的擴展及功能的多樣，需要大量的資金，這離不開華僑華人為家鄉源源不斷地寄回的僑資僑匯。如前文所述，每年的僑匯數額可高達千萬美金以上，在上文的華僑投資列表中也可大致清楚華僑在鄉投資的數額相當巨大。華僑多以房地產投資的方式介入，包括商住型、工業型等房產以及大型公共設施的投資，在一定程度上促使城鎮空間的擴展;在經濟規律的作用之下，華僑的大量投資，使得城鎮空間有不斷擴展的需求。

生活上的需求。華僑、僑眷受西方文化的影響，回鄉后在城鎮生活上有著更高的追求，他們偏愛在環境優美且交通便利的非中心城區進行投資建設，成套的生活配套及公共服務設施，促使僑鄉城鎮功能的轉變及空間的多樣與擴展。

思想上的推動。華僑在外，思想上受到西方文化的影響，在家鄉建設上也會運用自己的所見所學，推動僑鄉城鎮的發展。除前文詳述的城鎮之外，在臺山近代還有一個重要的新型城鎮設想，雖未得以完成，但出現了難能可貴的自治特區思想。這個設想，是由著名美國華僑領袖陳宜禧向孫中山詳細論述的。陳宜禧提議在銅鼓商埠建立自治特區，并制定《開設銅鼓商埠簡章》，將其開辟成為中國南方最大的商埠。雖然沒能得到實現，但是這種自治特區思想為現代城市建設提供了新的思路，推動了城鎮空間的發展。

4 結語

通過對上述臺山僑鄉城鎮的比較分析、歸納總結，本課題可得出以下結論：

第一，華僑對僑資房地產業及城鎮空間發展的作用，具有時空規律。

在時間上，縱觀近代僑鄉發展的五個階段：初興期（1840-1919年）、發展期（1920-1927年）、全盛期（1928-1937年）、衰落期（1938-1945年）以及恢復期（1946-1949年），僑鄉的發展無不與華僑所處環境息息相關。在華僑投資環境越好的階段，僑鄉建設能得到華僑的支持就越大，從而使僑資房地產業及城鎮空間發生一定的變化。

在空間上，華僑人口越集中（如臺山北部地區）且交通越便利的地方，越容易吸引更多的華僑來此地投資置業，相對地，該地的僑資房地產業及城鎮空間也易得到更快地發展。在前文所論述的城鎮中均是擁有較有利的地理位置和外部條件，華僑在其中的投資數額也頗大。

第二，華僑對僑鄉城鎮的影響體現在物質經濟、精神文化等多個層面。

在物質經濟層面，華僑從一開始的贍家，到后來的致力于投資置業捐贈，不斷地改善家鄉的生活環境，完善僑鄉城鎮的公共設施建設，推動僑鄉城鎮功能的轉變與城鎮空間的擴展。

在精神文化層面，華僑受到外來文化的影響，將自己在國外的所見所聞潛移默化地運用到自己家鄉建設中去，既體現在僑城鎮空間格局（如廣場式布局）與城鎮建筑形式（如騎樓建筑），也表現在社會風氣的改善及政府為民意識的加強，如前文所述的臺城鎮煙賭妓院的管理和新縣署的建立。

第三，隨著時代的發展，華僑支持僑鄉建設的動因，不僅僅是由于自己所身負的回鄉作貢獻的責任和道義，更多的還是趨向于對投資回報的追求。達成經濟雙贏才是如今吸引華僑投資建設的關鍵，不能單靠奉獻精神來鼓動他們。為此，在新的僑鄉發展階段，不該只停留在原有的措施之上，應有所轉變：首先，在吸引華僑投資的經濟戰略上，應以經濟雙贏為原則，為華僑創建良好的投資環境;其次，由于華僑更多地追求利益回報，在僑鄉建設中會更傾向于經濟建設，而易忽略文化上的建設，因此在投資建設上，應更注重僑鄉文化資源的挖掘，避免文化過于短板;最后，在上文中，雖偏重于論述華僑對僑鄉城鎮發展的有益之處，但是房地產的商業化，也給僑鄉城鎮帶來了一些弊端，如到了后期，“用于商埠，從事囤積居奇，操縱金融，以戈重利”。因此，還需要政府的適度調節管控，維護市場的平衡。

總而言之，時代在不斷的變化，需要根據自身情況制定相應的發展戰略，同時根據形勢的變化，適當調整，為僑鄉建設創造更良好的投資環境。