房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法及成本控制對(duì)策分析

張麗靜

摘 要：近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)采取了一系列的調(diào)控手段和長(zhǎng)久機(jī)制，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)相關(guān)的政策加大開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本核算和成本控制，改變以往的管理機(jī)制，健全成本核算與控制體制，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠得到長(zhǎng)久發(fā)展，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益?；诖?，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法及成本控制對(duì)策進(jìn)行研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);成本核算;成本控制;策略研究

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的指數(shù)態(tài)勢(shì)發(fā)展，迅速促進(jìn)了我國(guó)房?jī)r(jià)水平的提升。因此，國(guó)家出臺(tái)了有關(guān)調(diào)控房?jī)r(jià)的相關(guān)措施，雖然大大地提升了我國(guó)人民的幸福生活指數(shù)，但是也對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)進(jìn)行了壓縮。所以，房地產(chǎn)企業(yè)為了保持企業(yè)的良好發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)的成本核算管理的要求越來(lái)越嚴(yán)格。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的回款周期比較長(zhǎng)，容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算與成本控制間的關(guān)系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本控制主要要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的管理方法，對(duì)成本開(kāi)發(fā)資金進(jìn)行合理的控制與監(jiān)督，使得開(kāi)發(fā)成本能夠在一定的可控范圍之內(nèi)，從而降低企業(yè)的成本管理工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中國(guó)，正確的對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行核算，明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本內(nèi)容，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)降低開(kāi)發(fā)成本，提高企業(yè)效益有著重要的意義。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算過(guò)程中，如何增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就需要房地產(chǎn)企業(yè)建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，準(zhǔn)確核算出項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)項(xiàng)目，如水電管理、成本分?jǐn)偣芾怼㈨?xiàng)目的配套建設(shè)等等，都需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的成本核算和成本控制。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算及成本控制中存在的問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)人員對(duì)于稅法中關(guān)于成本的規(guī)定不熟悉或者混淆，影響企業(yè)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)核算問(wèn)題比較難，很多會(huì)計(jì)人員在工作中都會(huì)出現(xiàn)誤差。而且成本核算對(duì)于稅收籌劃的作用是非常巨大的，因此，如果在成本核算工作上不夠精確會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的稅收籌劃誤差。在這一層面上看來(lái)，成本核算問(wèn)題的作用與稅收籌劃的作用是等同的。但是目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)這一部分財(cái)務(wù)工作都不是很了解，會(huì)造成多抵成本的情況。

（二）銷(xiāo)售收入標(biāo)準(zhǔn)不明確

現(xiàn)階段，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已取得顯著進(jìn)步，但是銷(xiāo)售收入標(biāo)準(zhǔn)仍不統(tǒng)一，實(shí)踐證實(shí)，在工程建設(shè)過(guò)程中，成本是遠(yuǎn)超確認(rèn)收入的，很多企業(yè)也沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。而且，應(yīng)收款項(xiàng)和預(yù)收款項(xiàng)也沒(méi)有及時(shí)納入收入范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品價(jià)值較高，若使用分期付款的方式，就會(huì)出現(xiàn)逾期不付款的情況。另一方面，在確認(rèn)銷(xiāo)售收入時(shí)，相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是交易實(shí)質(zhì)，但是從當(dāng)前來(lái)看，仍有很多企業(yè)不了解交易實(shí)質(zhì)的作用，加之多將工作重點(diǎn)放在資金的回收上，影響著企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

（三）成本控制制度不夠完善

從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀分析來(lái)看，大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有使用精細(xì)化的成本管理方法，在對(duì)成本管理的過(guò)程中沒(méi)有完善的成本控制制度與規(guī)范來(lái)作為依據(jù)，雖然有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立了比較健全的成本管理機(jī)制辦法，但是在日常的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)中，并沒(méi)有按照規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)與流程進(jìn)行有效的執(zhí)行，使得企業(yè)中的成本管理工作流于形式，沒(méi)能夠?qū)⑵渥陨淼淖饔贸浞职l(fā)揮出來(lái)。另外，還有部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有對(duì)具體的崗位采用績(jī)效的管理機(jī)制，使得員工對(duì)工作沒(méi)有積極性，認(rèn)為工作量多與工作量少，做得好與做得壞都是一樣的待遇。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算與成本控制建議

（一）完善成本控制體系

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)于成本核算及成本控制應(yīng)設(shè)立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的審計(jì)和控制部門(mén)，做到相關(guān)工作由專(zhuān)職部門(mén)負(fù)責(zé)，使得整個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目由專(zhuān)一的部門(mén)進(jìn)行成本控制和成本核算。對(duì)于能夠促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的員工進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，對(duì)于拖累企業(yè)發(fā)展的則給予懲罰，從而控制好房地產(chǎn)企業(yè)的人力成本，為企業(yè)的發(fā)展提供保障。

（二）加強(qiáng)信息披露的及時(shí)性和全面性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作中，會(huì)計(jì)信息的披露質(zhì)量和會(huì)計(jì)核算工作效率有著直接關(guān)系。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地成本占總成本的重要地位，所以在披露會(huì)計(jì)信息時(shí)，應(yīng)增加土地儲(chǔ)備信息，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備的多少，反映著企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，只有擁有優(yōu)勢(shì)的土地資源，才能給企業(yè)帶來(lái)巨大利潤(rùn)。所以，企業(yè)在制作財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，需要附帶土地儲(chǔ)備、獲得成本等信息。在制作現(xiàn)金流信息報(bào)表時(shí)，以項(xiàng)目為單位，披露開(kāi)發(fā)過(guò)程中的費(fèi)用支出、收入情況。通過(guò)相對(duì)全面、準(zhǔn)確的信息流量，增強(qiáng)信息的實(shí)用性。另一方面，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)信息的披露，由于房地產(chǎn)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此在工程項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，需要重視風(fēng)險(xiǎn)信息的披露。通過(guò)對(duì)質(zhì)量保險(xiǎn)金的建立，為商品質(zhì)量提供可靠條件。企業(yè)結(jié)合項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)特征，將提取的保險(xiǎn)金納入開(kāi)發(fā)成本中，提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。為保證信息披露的全面性，還要在財(cái)務(wù)報(bào)表中增加風(fēng)險(xiǎn)提示，真實(shí)的顯露企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)透明度。

（三）運(yùn)用有效的成本管理技術(shù)

企業(yè)要采用清單報(bào)價(jià)的模式進(jìn)行日常的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)，清單報(bào)價(jià)模式能夠有效地反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體管理水平，對(duì)部分實(shí)際消耗成本的部分也能夠清晰地體現(xiàn)出來(lái)，這與定額模式下的預(yù)算成本有很大的差別。工程量清單模式是一種與國(guó)際管理相接軌的計(jì)算模式。另外，要采用戰(zhàn)略成本管理的方法，從企業(yè)的全局出發(fā)，結(jié)合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略而制定。在科技水平不斷進(jìn)步的今天，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以利用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)來(lái)幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本管理，利用電子信息技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)成本管理的科學(xué)化，有效提升企業(yè)現(xiàn)代化管理的進(jìn)程。

（四）完善房地產(chǎn)成本核算項(xiàng)目

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算方法和成本核算規(guī)范將是解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本核算存在問(wèn)題的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)企業(yè)的核算過(guò)程中，為了能夠使得相關(guān)項(xiàng)目的成本核算方法為以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供一定的參考作用，在成本核算過(guò)程中就需要建立完善的核算規(guī)范，制定完善的規(guī)章制度，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)工期內(nèi)使得成本核算有序進(jìn)行。

（五）提高會(huì)計(jì)核算人員的綜合素質(zhì)

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越趨向于多元化，這就對(duì)會(huì)計(jì)核算人員的工作能力和素養(yǎng)提出了更高、更嚴(yán)格的要求。要想提高會(huì)計(jì)核算工作效率，就要做好核算人員的教育培訓(xùn)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，構(gòu)建一支專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)高、復(fù)合型的會(huì)計(jì)核算隊(duì)伍，從而提高會(huì)計(jì)核算水平，推動(dòng)會(huì)計(jì)核算工作開(kāi)展。在企業(yè)培訓(xùn)會(huì)計(jì)核算人員的過(guò)程中，要結(jié)合時(shí)代的發(fā)展要求、會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)，制定科學(xué)、合理的培訓(xùn)計(jì)劃，拓展工作人員知識(shí)面，提高專(zhuān)業(yè)技能。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，受現(xiàn)行體制影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)的地位越來(lái)越重要，會(huì)計(jì)核算作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成，直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。日常工作中，只有完善會(huì)計(jì)核算管理體系，明確銷(xiāo)售收入標(biāo)準(zhǔn)，合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目，加強(qiáng)核算人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，及時(shí)披露會(huì)計(jì)信息，才能發(fā)揮會(huì)計(jì)核算職能，提高會(huì)計(jì)核算工作水平，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)安全運(yùn)行和發(fā)展。

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