土地一級開發成本核算問題及對策

林曉紅

摘 要：土地一級開發管理是直接影響國內土地開發企業健康發展的重要內容。土地一級開發主要涉及到前期勘察設計、土地報批、土地征用、房屋拆遷、基礎公共設施建設等比較復雜的過程，成本核算直接影響到這些過程的費用分類、歸集和分配等。因此本文主要是對土地一級開發成本核算問題進行研究，通過從現狀分析入手，結合核算過程中的常見問題，提出具有執行性的意見和對策，以促進國內土地開發企業成本核算工作的質量和水平。

關鍵詞：土地; 一級開發; 成本核算; 問題及對策

全國各地土地一級開發中頻繁出現高價“地王”，并有一路走高的趨勢，這與土地一級開發過程中土地報批費用、土地拆遷費用、基礎設施建設費用、項目周期、資金投入等因素有關。因此本文主要是對國內土地一級開發成本核算問題進行探索和研究。

1 ?土地一級開發成本管理相關概念

1.1 土地一級開發

土地一級開發就是由政府或者政府授權的企業，根據政府對土地利用的總體規劃和部署、年度土地一級開發計劃，。進行統一的前期設計、土地報批、征地補償、征地拆遷、并進行適當的基礎公共配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到"三通一平"、"五通一平"或“七通一平”建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。土地一級開發模式主要有兩種，第一種是以企業為主體進行。這種企業有的是直接獲得政府的授權進行土地一級開發，或者是在土地儲備機構進行項目招標中中標獲得項目的主體開發資格。第二種是以具有獨立法人資格，隸屬國家土地資源管理部門的土地儲備機構進行。這種方式，土地儲備機構往往受到人員資金等因素的影響，無法獨立進行土地一級開發，還是會采用招標的形式，選擇企業來進行土地一級開發。因此從上面的情況可以看到，土地一級開發主要還是由企業來作為實施主體，承擔了土地項目的立項到上市等全過程的主要工作和相關的政策資金風險。

1.2 土地一級開發流程

土地一級開發流程一般是行政審批、征地拆遷、市政建設、項目驗收、項目上市等過程。其中在前期階段主要是通過行政審批的方式來明確土地項目的開發主體和實施主體，并對項目進行可研性研究，以獲得政府批復的預審意見和立項批復意見。之后進行的征地拆遷，主要是通過對征地進行補償、對拆遷進行安置、對耕地進行補償平衡、一書四方案等形式，讓土地獲得用地批準書，實現對土地的平整清理。在市政建設階段，會實現通水、電、氣、郵、通訊、暖氣和天然氣等，實現土地平整。驗收階段主要是對土地項目進行現場驗收勘察，對項目成本進行審核，讓土地項目達到上市標準。

1.3 土地一級開發成本

企業在土地一級開發項目過程中所涉及的全部費用，就是土地一級開發成本。土地一級開發成本的組成比較復雜，包含有前期規劃勘察設計費、土地報批費用、征地拆遷費用、資金成本、開發間接費、基礎設施建設和公共設施建設等內容，所以土地一級開發成本具有以下三個方面的特點：一是項目成本核算周期長。土地一級開發項目往往運作的周期都會是3到5年時間，遇到工作環境不順利，就會導致周期延長，所以這就造成成本核算的管理難度增加;二是項目成本組成復雜。土地一級開發中不同環節的費用類型、支付對象和歸集方式都不一樣，成本中包含有直接投入，如前期勘察設計費、土地收購補償費、拆遷費等，還有很多間接費用，如資金成本、基礎設施建設費、公用設施建設費等;三是項目成本差異明顯。土地一級開發項目會受到各種因素影響，如地塊構成、位置、周邊環境和當時政府政策等等，這些都會導致不同的土地一級開發的成本差異比較明顯，不具有可比性。

2 ?土地一級開發成本核算現狀

土地一級開發成本在核算的過程中存在著很多的問題，這些成本核算問題的存在嚴重影響國內做的開發企業持續健康的發展。

1.土地一級開發成本核算的時間過長

因為土地一級開發是一個長期的工程，所以工程實施的時間會非常的長，一般會耗費三到五年的時間。并且如果土地一級在開發的過程中會因為一些問題而導致開發工作無法順利開展，就會嚴重的影響后期工作的進行，并且嚴重問題的出現引起之前辦理的相關土地開發手續到期，這就需要土地開發企業重新辦理手續，進而又進一步延長了土地一級開發成本核算的時間。

2.土地一級開發成本核算工作人員沒有嚴格按照會計準則進行核算

由于土地一級開發成本合算的工作人員缺乏專業的職業素養，所以導致在土地一級開發成本核算的過程中不能夠嚴格按照會計準則進行核算。土地一級開發成本合算人員如果不能夠嚴格按照會計準則進行開發成本核算，不僅會導致土地一級開發成本核算的結果出現錯誤，而且對土地一級開發企業在未來的發展成為極其不利的影響。

3.土地一級開發成本的預測流于形式

土地一級開發成本的預測是土地一級開發企業開發成本核算和管理的工作基礎，同時也是土地一級開發企業進行成本決策、成本規劃的首要環節。土地一級開發企業對土地以及開發成本進行預測，有利于對土地一級開發成本有初步的了解和認識，這項可以有效地避免土地一級開發成本的核算人員在核算的過程中出現迷茫的現象，讓土地一級開發成本的核算人員對土地一級開發的過程中的施工重點和難度有初步的了解。因為土地一級在開發的過程中需要大量的資金投入，所以企業對土地一級開發過程中資金的使用情況進行合理的籌措規劃可以有效地避免資金鏈出現問題現象的發生。但是由于很多土地一級開發企業的成本預測流于形式，所以導致土地一級開發企業的成本核算對土地及的管理沒有起到任何作用。

3 ?土地一級開發成本核算優化對策

3.1 轉變思想，提高對土地一級開發成本核算重要性的認識

為了能夠有效地提高土地一級開發企業的工作人員對土地一級開發成本核算重要性的認識，首先就需要企業設置專門的土地一級開發成本核算部門，并且依據土地一級開發企業發展的實際情況將所設置的專門的土地一級開發成本核算部門進行獨立的管理，并且要求其他部門的成員要積極配合土地一級開發成本核算部門的工作，并且明確其他部門在土地一級開發成本核算部門中的職責。其次，為了能夠有效的提高土地一級開發成本核算數據結論的準確性，就是要寫那個加強土地一級開發成本的分析與考核。因此，為了能夠有效的提高土地一級開發企業工作人員對土地一級開發成本核算工作的重視程度，將成本的核算與分析納入到企業的成本管理體系中是十分有必要的。

3.2將成本核算職責落實到位

為了能夠有效提高土地一級開發成本核算的準確性，就需要企業能夠培養土地一級開發成本核算的專業人員。要求土地已經開發成本核算的專業人員能夠深入了解成本核算的關鍵環節和主要工作，并且還需要充分了解成本核算工作在開展過程的所需要遵守的職業準則，從而促使土地一級開發成本核算的專業人員在工作的過程中能夠將核算職責落實到位。

3.3實現動態土地一級開發成本核算

因為土地一級開發的過程中所消耗的時間非常的長，所以在土地一級開發的過程中肯定會因為某些因素而導致施工的計劃出現動態調整，所以為了能夠確保土地一級開發成本核算的準確性，就需要土地一級開發成本合作的專業人員能夠依據施工的實際情況來實現土地一級開發成本的動態核算。

土地一級開發成本核算是項目政策運行的重要前提和保障。企業在進行土地一級開發項目建設中，一定要高度重視成本核算工作，結合實際建立健全相關管理制度，按照相關原則和制度進行核算，對一些常見問題、不可預見的問題提前制定預案，不斷完善成本核算工作措施的針對性和有效性，從而為提高成核算工作的可靠性和科學性，為企業的生產經營發展保駕護航。

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