關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的探討

摘?要：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較大的推動(dòng)作用，對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也較高，在加快推進(jìn)城市化和改善城市環(huán)境方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，是推進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要助力。近年來，國家不斷完善相關(guān)法律法規(guī)，以規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，同時(shí)不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控，這在一定程度上加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存壓力和發(fā)展壓力，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生了一定的沖擊，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模日益擴(kuò)大，這在一定程度上也使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要提升自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，改善內(nèi)部管理水平，應(yīng)重視加強(qiáng)內(nèi)部控制，健全內(nèi)控體系，可以梳理企業(yè)的管理流程，優(yōu)化業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)管理程序，強(qiáng)化關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制，可以有效增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，保障企業(yè)健康長效發(fā)展，最終幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制;探討

一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施的必要性分析

現(xiàn)如今就我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，面對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)要求，一方面房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視創(chuàng)新服務(wù)水平，優(yōu)化服務(wù)模式，為客戶提供更加高品質(zhì)、高效率、個(gè)性化的服務(wù)，另一方面應(yīng)重視改善內(nèi)部管理，如果企業(yè)固守傳統(tǒng)管理理念，則不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長足發(fā)展?；诖耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過加強(qiáng)內(nèi)部控制，對(duì)內(nèi)部組織體系進(jìn)行完善，建立內(nèi)部約束體系，強(qiáng)化部門之間的約束力，能夠有效防以權(quán)謀私行為，發(fā)揮最佳的職能效力，促使各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作、財(cái)務(wù)工作協(xié)調(diào)推進(jìn)，幫助實(shí)現(xiàn)目標(biāo)效益最優(yōu)。內(nèi)部控制的實(shí)施，可以對(duì)工作流程進(jìn)行梳理，對(duì)關(guān)鍵業(yè)財(cái)活動(dòng)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估分析，這能夠在一定程度上增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)性的提出制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，可以避免由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等給企業(yè)帶來損失。當(dāng)前，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，走低成本戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)正確的選擇，內(nèi)部控制實(shí)施可以制定更為精細(xì)的全方位成本管控方案，并約束執(zhí)行，這能夠提升成本管控的有效性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的降本增效，提升企業(yè)的盈利水平。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的有效對(duì)策

（一）營造良好的內(nèi)控環(huán)境

良好的內(nèi)控環(huán)境是保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控有效性的基礎(chǔ)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視優(yōu)化內(nèi)部組織體系，對(duì)不相容崗位進(jìn)行相互分離，強(qiáng)化牽制力，通過全方位梳理治理結(jié)構(gòu)，搭建符合現(xiàn)代企業(yè)制度標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)管理機(jī)制;在梳理內(nèi)部管理體系的過程中，要注意分析崗位與人員的匹配性，即能力要求符合崗位要求，以確保最佳程度的發(fā)揮管理效率;可以實(shí)施歸口責(zé)任制管理，明確內(nèi)控各關(guān)鍵環(huán)節(jié)的權(quán)責(zé)分配，發(fā)揮剛性約束作用。其次，內(nèi)控建設(shè)必須全員參與，并非僅僅依靠管理層，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過制定并發(fā)放《內(nèi)部控制手冊(cè)》等方式，加大內(nèi)部控制管理思想的宣傳力度，使全員認(rèn)識(shí)到內(nèi)控建設(shè)的具體內(nèi)容及自身在內(nèi)控中的職責(zé)，調(diào)動(dòng)工作人員主動(dòng)配合內(nèi)控工作，而非被動(dòng)執(zhí)行，全員廣泛重視，才能確保內(nèi)控建設(shè)高效執(zhí)行。最后，重視建立長效人才機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視對(duì)內(nèi)控關(guān)鍵崗位人員的培訓(xùn)，從法律法規(guī)意識(shí)、職業(yè)責(zé)任感、專業(yè)技能培訓(xùn)等三個(gè)方面出發(fā)，培養(yǎng)符合企業(yè)發(fā)展要求的內(nèi)控管理型人才。

（二）重視對(duì)資金運(yùn)營及成本的關(guān)注，加強(qiáng)資金管控

資金是保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)有序進(jìn)行的命脈，必須重視關(guān)注企業(yè)資金運(yùn)營及成本，以強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范。第一，重視明確界定財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，制定符合企業(yè)發(fā)展計(jì)劃的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，可以通過對(duì)內(nèi)控系統(tǒng)進(jìn)行分解，梳理和分析企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)和薄弱環(huán)節(jié)，尋找企業(yè)核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，并對(duì)關(guān)鍵控制點(diǎn)加強(qiáng)防范和控制，以分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以搭建內(nèi)審評(píng)分系統(tǒng)，依托于企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告、EVA評(píng)價(jià)、杜邦分析法等定性分析法，再集合定量分析技術(shù)和工具，并將預(yù)算控制和分析囊括其中，以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的科學(xué)分析，最優(yōu)配置，提升資金利用率。第二，重視投資控制，房地產(chǎn)企業(yè)在確定投資項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注重科學(xué)的分析和評(píng)估項(xiàng)目的可行性和成本效益性，可以成立專門的項(xiàng)目評(píng)審機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的投資可行性、投資回報(bào)、投資風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行研究，評(píng)估投資是否具有可收益性，且風(fēng)險(xiǎn)在可接受或可控范圍內(nèi)時(shí)，再確定投資計(jì)劃，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提升投資效益。房地產(chǎn)企業(yè)要重視科學(xué)合理的調(diào)整投資方案，同時(shí)對(duì)調(diào)整企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，可以通過擴(kuò)大長期貸款規(guī)模，及時(shí)處理劣質(zhì)資產(chǎn)等方式保障資金安全、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。第三，重視核心風(fēng)險(xiǎn)控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好對(duì)現(xiàn)金流指標(biāo)的分析工作，并采用電子數(shù)據(jù)表的內(nèi)置式檢查和賬目審查功能來識(shí)別和監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，以確保能及時(shí)發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常，提前開展財(cái)務(wù)防范措施，降低風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的損失;此外，企業(yè)可以搭建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)和防范體系，定期開展對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

（三）強(qiáng)化預(yù)算管理，有效控制財(cái)務(wù)成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部控制過程中可以引入全面預(yù)算管理工具，以預(yù)算為導(dǎo)向，合理有效降低財(cái)務(wù)成本，以確保企業(yè)效益最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視預(yù)算剛性約束力的發(fā)揮，對(duì)于涉及資金運(yùn)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以編制預(yù)算方案，通過召開工作例會(huì)，對(duì)資金運(yùn)營情況進(jìn)行分析，可以通過設(shè)立財(cái)務(wù)結(jié)算中心來實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資金的統(tǒng)籌管理。房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算計(jì)劃時(shí)，要結(jié)合各部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，編制符合實(shí)際的預(yù)算方案，最終形成預(yù)算草案，強(qiáng)化預(yù)算管控，可以以預(yù)算為手段，對(duì)企業(yè)的凈現(xiàn)金流流量進(jìn)行科學(xué)的控制，以實(shí)現(xiàn)資金的最大化利用，避免閑置;當(dāng)企業(yè)面臨大額現(xiàn)金流出事項(xiàng)時(shí)，必須上報(bào)企業(yè)最高管理層，并由其召開集體會(huì)議審議是否同意支出，嚴(yán)防賬外現(xiàn)金循環(huán)，避免引發(fā)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)業(yè)務(wù)層面的內(nèi)部控制

以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)，從業(yè)務(wù)層面內(nèi)控展開論述。第一，采購流程控制。應(yīng)重視優(yōu)化采購和付款業(yè)務(wù)流程，細(xì)化和規(guī)范流程，實(shí)現(xiàn)明確權(quán)責(zé)劃分，一旦出現(xiàn)問題，可以直接明確找出原因，即提出采購申請(qǐng)—編制采購計(jì)劃—審批采購—執(zhí)行采購—采購驗(yàn)收—付款處理/應(yīng)收賬款處理—會(huì)議記錄，在采購過程中嚴(yán)格按流程進(jìn)行，可以有效防范多頭采購或者重復(fù)采購。其次，采購業(yè)務(wù)控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展采購業(yè)務(wù)過程中，可以實(shí)行責(zé)任制管理，對(duì)各關(guān)鍵崗位人員的權(quán)責(zé)和職能權(quán)限進(jìn)行明確界定，對(duì)不相容崗位進(jìn)行相互分離，如請(qǐng)購和審批要相互分離，供應(yīng)商選擇與審批相互分離，采購合同簽訂與審批相互分離，采購與驗(yàn)收相互分離，付款申請(qǐng)與審批相互分離，以確保崗位之間的相互牽制和監(jiān)督。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，當(dāng)提出采購申請(qǐng)后，要編制請(qǐng)購單，并由采購部門進(jìn)行審批，采購人員在審批過程中，一方面要核查采購量，對(duì)多個(gè)請(qǐng)購單進(jìn)行比對(duì)，核查是否存在重復(fù)采購問題，以確定最終采購量;另一方面要綜合對(duì)比多家材料供應(yīng)商，從供應(yīng)商材料品質(zhì)、價(jià)格、資信等三方面考量，確定最佳供應(yīng)商。在確定采購價(jià)格后，要對(duì)采購資金進(jìn)行估算分析，并簽署請(qǐng)購單，由相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審批，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行核算，確保本次采購符合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，同時(shí)保證采購在預(yù)算范圍內(nèi)。

三、 結(jié)語

綜上所述，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)形勢(shì)下，對(duì)我國的各行各業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，要助推經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)要重視由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，應(yīng)重視實(shí)施科學(xué)的管理手段，為企業(yè)發(fā)展助力。內(nèi)部控制企業(yè)管理的有效工具，房地產(chǎn)重視構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系，可以健全組織機(jī)制，梳理和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，強(qiáng)化對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的內(nèi)控，這能夠在一定程度上保障企業(yè)資產(chǎn)的安全性和完整性，同時(shí)也能使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更趨精細(xì)化、科學(xué)化，依托于內(nèi)部控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以立足于整體，對(duì)資源進(jìn)行整合和最優(yōu)配置，這能夠促使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化，發(fā)揮最佳資源效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]李新杰.基于財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制初探[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2018（14）：114.

[2]廖永華.財(cái)務(wù)管理環(huán)境下的房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制探究[J].首席財(cái)務(wù)官，2018，14（20）：25-27.

作者簡介：杜蕓慧，祥生集團(tuán)宣城祥生弘盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。