關于房地產開發企業內部控制的探討

摘?要：房地產開發行業對經濟發展具有較大的推動作用，對于我國經濟的貢獻率也較高，在加快推進城市化和改善城市環境方面發揮著至關重要的作用，是推進城市現代化建設的重要助力。近年來，國家不斷完善相關法律法規，以規范房地產開發行業，同時不斷加強宏觀調控，這在一定程度上加劇了房地產開發企業的生存壓力和發展壓力，對企業的經營產生了一定的沖擊，加之房地產市場規模日益擴大，這在一定程度上也使得市場競爭更加激烈。房地產企業要提升自身競爭優勢，改善內部管理水平，應重視加強內部控制，健全內控體系，可以梳理企業的管理流程，優化業務業務管理程序，強化關鍵環節控制，可以有效增強企業風險抵御能力，保障企業健康長效發展，最終幫助企業實現戰略目標。

關鍵詞：房地產業開發企業;內部控制;探討

一、 房地產開發企業內部控制實施的必要性分析

現如今就我國的房地產市場而言，已經進入一個關鍵時期，面對新的經濟形勢要求，一方面房地產企業應重視創新服務水平，優化服務模式，為客戶提供更加高品質、高效率、個性化的服務，另一方面應重視改善內部管理，如果企業固守傳統管理理念，則不利于房地產開發企業的長足發展。基于此，房地產開發企業應通過加強內部控制，對內部組織體系進行完善，建立內部約束體系，強化部門之間的約束力，能夠有效防以權謀私行為，發揮最佳的職能效力，促使各項業務工作、財務工作協調推進，幫助實現目標效益最優。內部控制的實施，可以對工作流程進行梳理，對關鍵業財活動進行識別和評估分析，這能夠在一定程度上增強企業風險抵御能力，提前發現風險，并針對性的提出制定風險應急預案，可以避免由于市場風險、財務風險等給企業帶來損失。當前，面對競爭激烈的市場環境，走低成本戰略是房地產企業開發企業正確的選擇，內部控制實施可以制定更為精細的全方位成本管控方案，并約束執行，這能夠提升成本管控的有效性，實現企業的降本增效，提升企業的盈利水平。

二、 房地產開發企業加強內部控制的有效對策

（一）營造良好的內控環境

良好的內控環境是保障房地產開發企業內控有效性的基礎。首先，房地產企業應重視優化內部組織體系，對不相容崗位進行相互分離，強化牽制力，通過全方位梳理治理結構，搭建符合現代企業制度標準的科學管理機制;在梳理內部管理體系的過程中，要注意分析崗位與人員的匹配性，即能力要求符合崗位要求，以確保最佳程度的發揮管理效率;可以實施歸口責任制管理，明確內控各關鍵環節的權責分配，發揮剛性約束作用。其次，內控建設必須全員參與，并非僅僅依靠管理層，因而房地產開發企業應通過制定并發放《內部控制手冊》等方式，加大內部控制管理思想的宣傳力度，使全員認識到內控建設的具體內容及自身在內控中的職責，調動工作人員主動配合內控工作，而非被動執行，全員廣泛重視，才能確保內控建設高效執行。最后，重視建立長效人才機制，房地產開發企業應重視對內控關鍵崗位人員的培訓，從法律法規意識、職業責任感、專業技能培訓等三個方面出發，培養符合企業發展要求的內控管理型人才。

（二）重視對資金運營及成本的關注，加強資金管控

資金是保障房地產開發企業經營活動有序進行的命脈，必須重視關注企業資金運營及成本，以強化風險防范。第一，重視明確界定財務管理目標。房地產開發企業應重視結合企業實際情況，制定符合企業發展計劃的財務管理目標，可以通過對內控系統進行分解，梳理和分析企業經營活動中的優勢環節和薄弱環節，尋找企業核心業務環節，并對關鍵控制點加強防范和控制，以分散企業的經營風險。房地產開發企業可以搭建內審評分系統，依托于企業財務報告、EVA評價、杜邦分析法等定性分析法，再集合定量分析技術和工具，并將預算控制和分析囊括其中，以實現對企業資金運轉的科學分析，最優配置，提升資金利用率。第二，重視投資控制，房地產企業在確定投資項目時，應注重科學的分析和評估項目的可行性和成本效益性，可以成立專門的項目評審機構，負責對項目的投資可行性、投資回報、投資風險等進行研究，評估投資是否具有可收益性，且風險在可接受或可控范圍內時，再確定投資計劃，以降低投資風險，提升投資效益。房地產企業要重視科學合理的調整投資方案，同時對調整企業的負債結構，可以通過擴大長期貸款規模，及時處理劣質資產等方式保障資金安全、高效運轉。第三，重視核心風險控制，房地產開發企業應做好對現金流指標的分析工作，并采用電子數據表的內置式檢查和賬目審查功能來識別和監測風險，以確保能及時發現數據異常，提前開展財務防范措施，降低風險給企業帶來的損失;此外，企業可以搭建風險評測和防范體系，定期開展對各項業務的風險評估，增強企業的風險抵御能力。

（三）強化預算管理，有效控制財務成本

房地產開發企業在加強內部控制過程中可以引入全面預算管理工具，以預算為導向，合理有效降低財務成本，以確保企業效益最大化目標的實現。房地產企業應重視預算剛性約束力的發揮，對于涉及資金運營的關鍵環節，可以編制預算方案，通過召開工作例會，對資金運營情況進行分析，可以通過設立財務結算中心來實現對企業資金的統籌管理。房地產企業在編制預算計劃時，要結合各部門提供的相關數據信息，編制符合實際的預算方案，最終形成預算草案，強化預算管控，可以以預算為手段，對企業的凈現金流流量進行科學的控制，以實現資金的最大化利用，避免閑置;當企業面臨大額現金流出事項時，必須上報企業最高管理層，并由其召開集體會議審議是否同意支出，嚴防賬外現金循環，避免引發資金鏈斷裂風險。

（四）加強業務層面的內部控制

以某房地產開發企業為例進行風險，從業務層面內控展開論述。第一，采購流程控制。應重視優化采購和付款業務流程，細化和規范流程，實現明確權責劃分，一旦出現問題，可以直接明確找出原因，即提出采購申請—編制采購計劃—審批采購—執行采購—采購驗收—付款處理/應收賬款處理—會議記錄，在采購過程中嚴格按流程進行，可以有效防范多頭采購或者重復采購。其次，采購業務控制。房地產開發企業在開展采購業務過程中，可以實行責任制管理，對各關鍵崗位人員的權責和職能權限進行明確界定，對不相容崗位進行相互分離，如請購和審批要相互分離，供應商選擇與審批相互分離，采購合同簽訂與審批相互分離，采購與驗收相互分離，付款申請與審批相互分離，以確保崗位之間的相互牽制和監督。在項目開發過程中，當提出采購申請后，要編制請購單，并由采購部門進行審批，采購人員在審批過程中，一方面要核查采購量，對多個請購單進行比對，核查是否存在重復采購問題，以確定最終采購量;另一方面要綜合對比多家材料供應商，從供應商材料品質、價格、資信等三方面考量，確定最佳供應商。在確定采購價格后，要對采購資金進行估算分析，并簽署請購單，由相關負責人進行審批，財務部門進行核算，確保本次采購符合企業經營目標，同時保證采購在預算范圍內。

三、 結語

綜上所述，在經濟新常態形勢下，對我國的各行各業的發展提出了更高的要求，要助推經濟結構升級，優化產業結構，房地產企業要重視由高速發展向高質量發展轉變，應重視實施科學的管理手段，為企業發展助力。內部控制企業管理的有效工具，房地產重視構建完善的內部控制體系，可以健全組織機制，梳理和優化業務流程，強化對關鍵環節的內控，這能夠在一定程度上保障企業資產的安全性和完整性，同時也能使得企業的財務管理更趨精細化、科學化，依托于內部控制，房地產開發企業可以立足于整體，對資源進行整合和最優配置，這能夠促使企業的經濟價值最大化，發揮最佳資源效益。

參考文獻：

[1]李新杰.基于財務管理視角下的房地產公司內部控制初探[J].財經界：學術版，2018（14）：114.

[2]廖永華.財務管理環境下的房地產公司內部控制探究[J].首席財務官，2018，14（20）：25-27.

作者簡介：杜蕓慧，祥生集團宣城祥生弘盛房地產開發有限公司。