關于房地產企業土地增值稅清算的幾點思考

李盼盼

摘要：隨著社會的不斷發展和經濟的不斷進步，現在房地產行業發展也受到了眾人的高度重視，并且近些年也有了質的飛躍，可是由于房價的不斷攀升使人們的生活也受到了一定的影響，所以為了能夠遏制這種現象，我國也采取了一系列的政策，而稅收在此之中就起到了十分重要的作用，而土地增值稅問題也是不容忽視的，因此筆者將針對關于房地產企業土地增值稅清算的幾點思考進行詳細分析和探討。

關鍵詞：房地產企業;土地增值稅;清算;思考;措施

簡單來說，土地增值稅主要就是指對土地以上含有的建筑物作為征稅對象進行稅務稅收，在整個征收的過程中，基稅主要是指相關增值額，一般征收的稅率在30%-60%，主要包括預征收以及當竣工以后的相關清算，而且稅收的比例相對來說占比偏大，然而隨著房地產項目日益復雜化，給土地增值稅工作又再次提出了新的要求，所以筆者將針對目前形勢下，關于房地產企業土地增值稅清算的幾點思考進行深入探討，從而保證房地產企業土地增值稅清算工作的效率以及質量[1]。

一、房地產企業土地增值稅清算過程的分析

第一，作為合格的房地產企業，在進行土地增值稅清算工作時，首先要做好的就是做好提前準備工作，并且整理好與項目相關的憑證發票以及成本、費用相關的證明資料。

第二，在進行正式清算前必須要能夠熟練的掌握土地增值稅的房源整體布局以及具體信息，明確建房的具體目的，也就是指是用于銷售還是投資的使用等，除此以外，相關工作人員還需要做的就是能夠對相關項目的收入額以及所應用的成本費用進行掌握和計算，從而為后期的土地增值清算工作的順利開展奠定堅實的基礎[2]。

第三，在進行清算的過程中必須要嚴格的按照所既定的187號和220號文件的具體要求進行相應的計算以及項目金額的扣除。

第四，目前能夠確定房地產土地增值稅征收的方法包括以下兩方面：其中一種是根據核算項目進行整體增值稅的計算以及增值率的計算，當明確了稅率之后，在依次按照相應面積進行增值額的計算以及增值稅的計算;第二種就是先對面積分別進行增值額以及增值率的計算，之后再相繼的確定其增值稅，在實際的應用過程里，必須按照其項目具體特點以及實際要去進行計算方法的選擇[3]。

第五，當進入到審核鑒定的環節時，稅務中介機構將會嚴格的按照國家頒布的土地增值稅鑒定法則來對相應的土地增值稅清算工作進行鑒定，并且以此作為依據。

第六，當正式步入了實際操作中，假如是自行清算的話，那么房地產在完成所有的工作以后就可以及時的進行清算[4]。

二、目前階段房地產企業土地增值稅清算工作所面臨的困難

（一）對計算工作提出了更高的要求

大家都明確知道，房地產項目相對來說具有一定的復雜性，所以在土地增值稅進行清算的時候必然會涉及到相應的總入額、扣除額以及扣除的總額等，而且隨著房地產開發周期的延長以及投資活動的多次開展越發頻繁，使得各個部門在進行相關資料收集的以及進行核算的時候必然要采取更加精準的方法，但是在一定程度上也增加了計算的難度，并且對于員工的要求也會越來越高。

（二）房地產企業土地增值稅清算工作的難度在不斷的攀升

現在有很多的企業為了能夠使自身企業經濟效益不斷的提高，就將房產企業進行不斷的擴大，但是與此同時也伴隨著自身經營模式的轉變，還有的房地產企業經常通過臨時進行合作的模式來促進相關房產項目的開展，所以就導致了在這個過程里的賬目出現混亂，進行繳納土地增值稅的相關企業也同樣面臨著難題，進而為房地產土地增值稅清算工作加大了一定工作難度。

（三）房地產企業土地增值稅清算工作的公正性受到了嚴重影響

據調查結果顯示，在房地產項目中經常會出現一些不及時清算的狀況，也就是指對于一些放款沒有及時的進行結清;其次，在房產銷售的過程里，還存在著一些不進行銷售收入私報，自己私自進行房產銷售;除此以外，還有一種現象也是較為常見的就是，故意的將房價調低，以此使房地產稅基總額減少，但是類似于這些問題在一定程度上都極大的使房地產企業土地增值稅清算工作受到嚴重影響，不能確保其工作的公正性。

三、解決房地產土地增值稅清算工作中存在問題的措施

（一）優化房地產企業土地增值稅清算工作

在優化房地產企業土地增值稅清算過程中有效的提高其清算準確性是非常關鍵的，因此也就明確的要求各個相關部門必須能夠熟練的掌握所要進行清算的對象，同時還要了解整體房源的分布情況，并且在進行清算的時候還要嚴格的遵從規定法則進行項目的清算，對于在進行土地清算時還沒有出售的房產，或者是進行清算以后銷售以及轉讓的，需要進行土地增值稅的納稅申報工作，將相應的項目金額進行扣除，同時對相應的土地增值稅進行繳納[5]。

（二）嚴格按照相關地產納稅范圍

嚴格控制相關地產的納稅范圍，同時有效避免人為因素造成不繳納相關土地增值稅的不良狀況，像是針對職工福利方面的房地產項目，在進行完所有工作的轉接之后，那么也需要嚴格的按照相關規定文件進行土地增值稅的繳納。

（三）嚴格成本費用的分攤工作

嚴格控制成本費用的分攤工作在一定程度上能夠將稅款流失的現象進行有效的緩解，因此也就明確的要求員工在進行土地增值稅清算的過程中必須要嚴格的根據建筑面積的分擔來進行清算，同時也要嚴格的按照扣除的房地產企業開發成本金額和已經取得收入相配比的原則來分攤成本這樣能夠在最大限度上避免出現成本混淆的狀況，能夠明顯的起到稅款流失緩解的目的。

四、結語

總而言之，隨著社會的不斷進步和科技的不斷發展，現在房地產中的土地增值稅清算工作得到了高度重視，而且此項工作具有一定的復雜性，以至于在真正的運行以及操作過程里面臨諸多的問題，因此為了能夠保證土地增值稅清算工作效率以及質量，筆者為此提出了相應的解決策略，在一定程度上加大了財政的收入，并且有效的促進了國民經濟的增長以及人們生活水平的迅速提高。

參考文獻：

[1] 湯健. “營改增”后房地產企業土地增值稅清算稅收籌劃研究[J]. 現代經濟信息， 2017（18）：175-176.

[2] 李楠. 淺談房地產開發企業土地增值稅清算的財稅處理[J]. 納稅， 2018， No.195（15）：18.

[3] 馮月平. 房地產企業土地增值稅清算面臨的挑戰與對策[J]. 納稅， 2018， No.194（14）：29.

[4] 喬麗平. 房地產企業土地增值稅清算中的稅收籌劃[J]. 納稅， 2018， No.197（17）：29+31.

[5] 劉彩娜. “營改增”對房地產企業土地增值稅清算的影響及籌劃[J]. 現代經濟信息， 2017（24）：225-225.