物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理分析

和俊

摘 要：在現(xiàn)代城市建設(shè)進(jìn)程中，與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相匹配的物業(yè)管理行業(yè)也獲得很大發(fā)展契機(jī)，提升物業(yè)管理水平是保證城市居民生活質(zhì)量的關(guān)鍵路徑，當(dāng)然目前我國(guó)的很多物業(yè)管理公司也在積極提升自身綜合實(shí)力。但是在物理管理企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，其自身的財(cái)務(wù)管理理念相對(duì)比較滯后，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范上缺乏有效機(jī)制，這成為制約物業(yè)管理企業(yè)自身發(fā)展水平的關(guān)鍵要素。基于此，下文針對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理措施展開(kāi)分析，希望能夠物業(yè)管理企業(yè)提供一些有效建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的日常管理運(yùn)營(yíng)，包括小區(qū)內(nèi)部的公共設(shè)施維護(hù)等，旨在為小區(qū)業(yè)主提供生活、居住環(huán)境提供保障。目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)在管理工作水平上已經(jīng)有了顯著提升，全新的管理模式也為業(yè)主提供了更大便利。但是想要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中就需要不斷提升自身的業(yè)務(wù)能力，而企業(yè)的財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)核心工作，需要物業(yè)管理公司積極關(guān)注這部分工作水平的提升，這樣才利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控上主要關(guān)注點(diǎn)應(yīng)該放在企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)拓展風(fēng)險(xiǎn)上，不斷拓展自身業(yè)務(wù)范圍和生存空間，在關(guān)注企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理及風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀

（一）企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)總括性較差，風(fēng)險(xiǎn)管理制度不健全

當(dāng)前很多物業(yè)管理企業(yè)自身的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)缺乏總概括性，包括企業(yè)財(cái)務(wù)管理中一些會(huì)計(jì)項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效核算，企業(yè)的會(huì)計(jì)指標(biāo)比較性不足，對(duì)企業(yè)的管理水平衡量也缺乏科學(xué)性。此外，部分物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度制定和完善水平上不高，難以實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)，對(duì)自身所處的風(fēng)險(xiǎn)不能及時(shí)知曉，降低了風(fēng)險(xiǎn)防范有效性、及時(shí)性。

（二）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制制度和手段不足

很多物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展規(guī)模上處于中小型，企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中對(duì)人力成本的投入最為突出，就物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)量和資金流動(dòng)量來(lái)說(shuō)，其本身經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中涉及的資金數(shù)額較小，但是業(yè)務(wù)需求大，這為成本控制工作帶來(lái)一定難度。現(xiàn)階段的一些物業(yè)管理工期內(nèi)部沒(méi)有有效的控制制度和手段支撐，人力成本控制過(guò)程中，造成生產(chǎn)工作和管理工作重復(fù)性較高的問(wèn)題，進(jìn)一步造成人力成本浪費(fèi)。且由于一些物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，因此在企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)中沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的內(nèi)部控制職能部門(mén)，在企業(yè)的日常開(kāi)銷(xiāo)和成本花費(fèi)管理上有很多不足。

（三）管理者忽視企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作

傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式下，主張誰(shuí)開(kāi)發(fā)商誰(shuí)負(fù)責(zé)，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)。但是行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的條件下，我國(guó)傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式改為承包物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，將物業(yè)管理任務(wù)承包給專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理人員負(fù)責(zé)。但是就目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展模式和企業(yè)規(guī)劃來(lái)說(shuō)，其在長(zhǎng)期發(fā)展上缺乏目標(biāo)管理和機(jī)制，因此在企業(yè)的日常管理活動(dòng)中，只是簡(jiǎn)單進(jìn)行小區(qū)設(shè)施維護(hù)、環(huán)境清潔以及綠化，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重視程度也不夠，因此物業(yè)管理企業(yè)面臨的很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)資源浪費(fèi)和信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題時(shí)常出現(xiàn)且得不到關(guān)注。

二、提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理及風(fēng)險(xiǎn)管理水平的舉措

（一）建立內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度

健全的財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制措施制定是保證物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本指標(biāo)。首先，內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)總概括性提升上，企業(yè)管理者要給予關(guān)注，同時(shí)和物業(yè)管理企業(yè)管理需求相對(duì)稱(chēng)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度的建立和完善也有必要。在提升企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)總概括性上，首先，物業(yè)管理公司要對(duì)自身負(fù)責(zé)的日常業(yè)務(wù)進(jìn)行深入了解，且能夠依據(jù)自身的業(yè)務(wù)范疇做好會(huì)計(jì)核算科目編制.提升公司日常會(huì)計(jì)核算工作質(zhì)量。如公司前臺(tái)人員除了日常接待工作，有時(shí)候會(huì)處理初級(jí)業(yè)務(wù)，甚至負(fù)責(zé)收費(fèi)工作，這時(shí)候需要建立嚴(yán)格的崗位流程;維修人員提供有償服務(wù)的時(shí)候也要接觸收費(fèi)工作，出現(xiàn)現(xiàn)金收款不開(kāi)票以及坐支行為，針對(duì)以上問(wèn)題制定約束性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。管理人員需要結(jié)合具體的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)探究切實(shí)有效的財(cái)務(wù)管理制度，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，并提出風(fēng)險(xiǎn)防范辦法，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）建立健全物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理體系

物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)該密切結(jié)合國(guó)家的法律法規(guī)，且能夠結(jié)合本公司的經(jīng)營(yíng)管理需求，做出量化處理，使財(cái)務(wù)管理體系的作用得到最大化發(fā)揮。財(cái)務(wù)管理體系在管理方法和內(nèi)容設(shè)置上一定要包括物業(yè)管理公司涉及的全部管理項(xiàng)目，如報(bào)停房和空置房的管理、收費(fèi)員管理以及物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理等，提升財(cái)務(wù)管理體系完整性。強(qiáng)化對(duì)公司財(cái)務(wù)管理人員的能力的考核，并制定獎(jiǎng)懲機(jī)制，財(cái)務(wù)管理人員要負(fù)責(zé)公司資金流向的紀(jì)錄和監(jiān)督，提升資金利用有效率。在員工考核上，我們要結(jié)合定期和不定期考核制度，一旦在考核過(guò)程中發(fā)現(xiàn)員工的違規(guī)行為要及時(shí)懲罰，提升物業(yè)管理公司的員工素質(zhì)。如明確績(jī)效考核指標(biāo)，財(cái)務(wù)工作人員的工資制度可以分成以公司利潤(rùn)主導(dǎo)的績(jī)效分配制度、以個(gè)人工作量主導(dǎo)的績(jī)效分配制度、以綜合效益主導(dǎo)的績(jī)效分配制度，結(jié)合不同階段的管理需求實(shí)施績(jī)效考核。

（三）增加財(cái)務(wù)管理成本投入，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控能力

對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理資金投入需要領(lǐng)導(dǎo)者重視起財(cái)務(wù)管理工作，提升自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，只有這樣，物業(yè)管理公司的管理者才能夠其實(shí)意識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)整體發(fā)展的關(guān)鍵作用和意義。物業(yè)管理公司的管理者增加財(cái)務(wù)管理成本投入和風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)建立都不是簡(jiǎn)單的過(guò)程，因?yàn)楹芏辔飿I(yè)管理公司的屬于小型私人企業(yè)，一般管理者就是公司的創(chuàng)立者，管理者的經(jīng)營(yíng)管理理念、文化水平等都會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生影響，管理者需要基本上具備領(lǐng)導(dǎo)員工轉(zhuǎn)變思想理念的能力，在發(fā)動(dòng)員工力量的基礎(chǔ)上落實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，在企業(yè)內(nèi)部建立培訓(xùn)機(jī)制，為員工提供自我提升的平臺(tái)，組織專(zhuān)門(mén)的講座和技能培訓(xùn)課，幫助財(cái)務(wù)管理人員逐步提升財(cái)務(wù)管理能力，進(jìn)而提升企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部制定的財(cái)務(wù)管理和風(fēng)向防控目標(biāo)。

三、結(jié)語(yǔ)

在城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程不斷加速的背景下，物業(yè)管理行業(yè)獲得了空前發(fā)展契機(jī)，如何促進(jìn)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮，使現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者需要積極關(guān)注的問(wèn)題。近年來(lái)，物業(yè)管理公司發(fā)展過(guò)程中，其內(nèi)部管理制度不斷完善，控制手段也想著多元化方向發(fā)展，這為物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。但是也有很多的物業(yè)管理公司在實(shí)際的企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)，還是缺乏與時(shí)俱進(jìn)的意識(shí)，因此物業(yè)管理工作質(zhì)量提升緩慢，且企業(yè)在自身的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，逐步喪失管理主動(dòng)性，財(cái)務(wù)管理制度缺乏科學(xué)性，方法體系不全面，想要切實(shí)解決這些問(wèn)題，目前還是需要我們進(jìn)一步深化研究。

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