房地產(chǎn)開發(fā)與報建全過程風險分析及防控

王磊

摘 要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所涵蓋的內(nèi)容非常的豐富，具體包括：房地產(chǎn)有關項目的投資、財務上的稅收、工程項目的施工建設、對相關建筑的設計以及相應技術的研發(fā)、招標采購、營銷等等多個專業(yè)以及領域。相關的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對整個項目進行整體操控過程當中，需要對各個環(huán)節(jié)正常進行中可能發(fā)生的風險進行及時掌握并且進行評估。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程當中對一些不良影響進行適當?shù)囊?guī)避或者是想方設法的降低這些不良影響對企業(yè)所造成的損失。本文以房地產(chǎn)開發(fā)與報建的全過程作為切入點，對房地產(chǎn)在開發(fā)以及報建的過程當中可能會發(fā)生的風險進行全面而又詳細的分析，并對于如何才能有效的防控這些風險提出了一些可行性的意見。

關鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)報建;風險分析;防控

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展年限相對來說比較短，然而由于其利潤相當?shù)呢S厚，因此在我國發(fā)展的速度相當?shù)目臁０l(fā)展到了今天的地步，已經(jīng)發(fā)展成了一項綜合性的產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)項目進行開發(fā)與報建的全過程當中，風險時時刻刻都有可能會發(fā)生。不同階段發(fā)生風險的概率以及種類各不相同，因此相關的工作人員要想防止有關風險的發(fā)生，就必須要對全過程當中可能會發(fā)生的風險進行全面的分析，同時對造成這些風險的原因有一個清楚的了解以及掌握。對房地產(chǎn)開發(fā)以及報建過程當中的相關風險進行全面的防控可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多的好處，不僅可以使的房地產(chǎn)企業(yè)減少在經(jīng)營當中可能會產(chǎn)生的一些風險，而且還可以減少當風險一旦發(fā)生的時候給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的損失。不僅如此，對風險進行全面防控還可以有效地防止以及化解房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈可能會面臨的風險，在一定程度上可以起到維護社會穩(wěn)定的作用。

1房地產(chǎn)開發(fā)與報建全過程風險分析

1.1投資拓展風險

這項風險最可能發(fā)生的階段是在房地產(chǎn)企業(yè)通過一定的手段進行土地使用權獲取的過程這一時間段內(nèi)，比如在項目正在進行一級整理的整個過程當中，如果說相應的對某些區(qū)域拆遷以及安置補償?shù)姆桨笩o法與該區(qū)域的居民達成共識，也就是說該方案該區(qū)域的原住民并不認同的話那么就會直接對拆遷的進度造成非常嚴重的影響，甚至使得拆遷的進度無法繼續(xù)進行下去;如果房地產(chǎn)進行項目投資建設所使用的地段當中包含了一些農(nóng)用田等等政府專門在進行城市規(guī)劃的時候規(guī)劃的非建設用地，那么涉及到的內(nèi)容將會更加復雜，還會涉及到農(nóng)用地指標的置換、土地變性等等更加繁瑣的流程;而且一旦該區(qū)域周邊的居民對于用地紅線范圍存在著一定爭議問題的話，那么就還需要在相應的建筑工程施工之前委派專門的工作人員進行大量的測繪以及前期溝通的工作;如果與房地產(chǎn)企業(yè)相對應的合作方、將要進行施工項目的地塊是否存在著一些法律糾紛等等這些問題都有可能存在著較大的不確定性以及相對應的機會成本。而且在房地產(chǎn)進行購買土地使用權的時候，還有可能會面臨著其他一些房地產(chǎn)企業(yè)相應的競爭，該房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭當中能否取得土地的使用權，以及在取得土地的使用權之后，能否實現(xiàn)預期當中的利潤，等等這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)與報建投資拓展當中需要面臨的一系列風險。

1.2開發(fā)報建風險

這一風險與政府的行政效率以及相關的審批政策有著非常密切的關系，當房地產(chǎn)企業(yè)所申請的項目取得相應的土地使用權之后，房地產(chǎn)企業(yè)通常是通過向銀行貸款等一些方式去支付巨額的前期開發(fā)費用（比如土地出讓所需要花費的資金、對原建筑用房拆遷所需要消耗的資金等等一系列費用），房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本壓力相對來說比較大，需要相關的項目能夠盡快的實現(xiàn)開工的工作。并且在建筑物建設完成之后，盡快的將房子賣出去，從而實現(xiàn)資金回籠的目標。因此在房地產(chǎn)企業(yè)通過一些渠道獲得土地的使用權，在獲得土地之后對土地上的一些項目進行相應的規(guī)劃，并且對項目開始施工，在施工完成之后開始預售，手續(xù)辦理過程當中就存在著相應的風險，政府行政效率與一些審批政策將直接影響到各項開發(fā)手續(xù)辦理，而且不同地區(qū)的情況也各有區(qū)別。

1.3設計施工風險

這一過程當中所發(fā)生的風險包含了兩大方面的內(nèi)容。第一方面的內(nèi)容就是在相關的設計人員對圖紙進行設計的時候可能會發(fā)生的一些風險;第二大方面的風險就是在相應的項目現(xiàn)場施工的過程當中可能會發(fā)生的風險。比如說相關的設計人員在設計施工圖紙的時候，并不按照相應的規(guī)范來進行設計，因此當審查人員在進行設計圖紙審查工作的時候總是會發(fā)現(xiàn)設計圖紙上存在著各種各樣的問題，導致設計圖紙反反復復的進行修改;還有可能存在現(xiàn)場的工作人員對工程項目進行現(xiàn)場施工的時候，施工人員按照自己的想法來進行項目的施工工作，并不按照設計圖紙上的來進行施工，這就導致在進行施工的過程中可能會發(fā)生各種各樣的問題，從而導致返工并影響最后的驗收工作，或者是開發(fā)商或者是總包企業(yè)為了縮減建安成本，在進行材料購買的時候擅自改變設計圖紙上所使用的材料，或者是雖然購買了同一種材料，但是材料的質(zhì)量并沒有達到相關的標準;再加上其他一些可能存在的不可抗拒的因素，比如說在工程項目建設施工的過程當中可能會發(fā)生各種各樣的安全事故，或者是出現(xiàn)一些重污染天氣不得不暫停施工現(xiàn)場的施工等等這些因素都會影響到項目竣工的日期。從而造成工期延誤的風險，最后就會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終建成以及使用的日期。

2房地產(chǎn)開發(fā)報建全過程風險防控

2.1投資拓展角度

對意向投資地塊以及合作主體事先進行全面而又充分的盡職調(diào)查，當相關的土地清信息都弄清楚以后，相關的工作人員通過系統(tǒng)性的分析得出項目可行性的結(jié)論，全面地了解合作主體的經(jīng)營情況，最大程度的化解投資拓展風險。

2.2開發(fā)報建角度

當相應的項目確定要進行現(xiàn)場施工之后，應該對現(xiàn)場施工的全過程做出一個細致的規(guī)劃，對于什么時間段項目應該進行到什么程度有一個全面的安排。同時房地產(chǎn)企業(yè)應該維護好自身同其他相關部門的關系，對于一些最新的報建信息應該及時的了解，盡最大的可能降低時間成本，最大程度地享受政策上的一些優(yōu)惠。

2.3設計施工角度

房地產(chǎn)企業(yè)應該找一些靠譜的設計施工單位展開相關的合作，同時盡可能的建立并完善屬于本公司的產(chǎn)品系，盡最大的可能去提高設計質(zhì)量以及效率，在設計圖紙完成之后，應該嚴格的要求施工現(xiàn)場的工作人員按照設計圖紙來進行工程的建設，加快施工進度，保證能夠按照規(guī)定的期限之內(nèi)完成相應的工作。

3結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的不斷提高，相關的從業(yè)人員應該對于房地產(chǎn)開發(fā)報建全過程的風險有一個全面而又充分的了解，并且做好不同風險的防范措施。

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