城市地籍管理中土地估價(jià)方法探討

潘秀瓊

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地管理工作也變得越來(lái)越系統(tǒng)性，然而在實(shí)際地籍管理過(guò)程中，土地資源的估價(jià)方式依然存在諸多問(wèn)題。因此，筆者認(rèn)為為了對(duì)土地進(jìn)行有效的估價(jià)，相關(guān)工作人員應(yīng)采取有效的估價(jià)手段來(lái)推動(dòng)城市建設(shè)，進(jìn)而保障我國(guó)土地資源的有效利用。

關(guān)鍵詞：城市地籍管理;土地估價(jià);方法探討

土地估價(jià)作為我國(guó)城市建設(shè)過(guò)程中不可缺少的組成部分，它不僅影響著整個(gè)城市建設(shè)進(jìn)度，同時(shí)也體現(xiàn)在我國(guó)整體綜合實(shí)力。因此，筆者認(rèn)為為了保障我國(guó)城市建設(shè)的穩(wěn)固發(fā)展，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)重視它的重要性，并將其擺在工作重心的首要位置，同時(shí)結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展需求，通過(guò)精準(zhǔn)的技術(shù)分析來(lái)提高土地估價(jià)有效性。

1 剩余法對(duì)土地進(jìn)估價(jià)

在城市地籍管理過(guò)程中，剩余法是土地估價(jià)中的一個(gè)有效手段。首先，所謂剩余法又可以稱之為假設(shè)開(kāi)發(fā)法，其主要內(nèi)容是指在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后，不動(dòng)產(chǎn)能夠開(kāi)始在正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除相應(yīng)的預(yù)算成本以及其他相關(guān)領(lǐng)域的費(fèi)用、利潤(rùn)和稅收等，并通過(guò)價(jià)格上的余額來(lái)預(yù)估土地的價(jià)格方法。[1]其次，剩余法的基本理論依據(jù)與收益與還原法基本概念是相同，他們都是通過(guò)對(duì)未來(lái)剩余土地收益的計(jì)算，進(jìn)而得到的有效估價(jià)。除此之外，剩余法土地估價(jià)的方式是直接從資本化之后的價(jià)格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。其中剩余法最主要的應(yīng)用是，用于具有開(kāi)發(fā)價(jià)值意義的土地而進(jìn)行有效的估價(jià)，一般體現(xiàn)在以下幾種類型：第一，是那些有待代開(kāi)發(fā)或是有開(kāi)發(fā)價(jià)值意義的土地進(jìn)行估價(jià)。第二，是那些即將被拆遷或是待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)土地進(jìn)行估價(jià)。第三，是那些可直接被居住的土地進(jìn)行估價(jià)。剩余法的基本公式：V= A-（B+C），V指待估土地的價(jià)格，A指總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值，B指整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，C指開(kāi)發(fā)上合理利潤(rùn)。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體公式則為：土地價(jià)格=房屋于其總售價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

2 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

在城市地籍管理過(guò)程中，除了剩余法來(lái)對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)外，相關(guān)人員還可以利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法來(lái)對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。所謂基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是指，通過(guò)待估地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各個(gè)城鎮(zhèn)已經(jīng)公布的同類用途或是同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修改。然而在實(shí)際土地估價(jià)過(guò)程中，由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域的平均價(jià)，因此，筆者認(rèn)為為了保障土地估價(jià)的準(zhǔn)確性，相關(guān)人員可以從以下幾點(diǎn)進(jìn)行入手。首先，相關(guān)人員為了要評(píng)估該區(qū)域中某一快宗地的價(jià)格，必須根據(jù)該宗地的區(qū)域的限定條件和其他條件因素，來(lái)綜合考慮整個(gè)土地估價(jià)的有效性，并對(duì)該城鎮(zhèn)區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行及時(shí)修改，進(jìn)而使該片土地估計(jì)的結(jié)果更為準(zhǔn)確與精準(zhǔn)。其次，土地價(jià)格是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，其中，土地價(jià)格的高低取決于能否獲取的最佳的預(yù)期土地收益效益，除此之外，在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，相關(guān)人員還應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的政策與法律法規(guī)，進(jìn)而通過(guò)做好充分考慮，降低出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對(duì)地價(jià)的影響。[2]

3 比較法對(duì)土地估價(jià)

在城市地籍管理過(guò)程中，除了剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)土地進(jìn)而估價(jià)之外，相關(guān)人員還可以采取比較法對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)，而比較法也是土地估價(jià)過(guò)程中最基本且最常用的估價(jià)方法，同時(shí)也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。所謂比較法是指，根據(jù)目前市場(chǎng)替代將要進(jìn)行估價(jià)的土地，或者是那些本身具有替開(kāi)發(fā)性的土地進(jìn)行估價(jià)。而在目前我國(guó)市場(chǎng)上土地交易的類型，往往是將土地之間進(jìn)行相互比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與修改，而這種比較法可以更為客觀進(jìn)行估價(jià)。[3]除此之外，由于比較法自身存在局限性，隨著我國(guó)城市建設(shè)的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)教育也變得越來(lái)越頻繁，而這些現(xiàn)象的出現(xiàn)也使得我國(guó)市場(chǎng)土地交易資料變得越來(lái)越豐富，此時(shí)相關(guān)人員應(yīng)將其充分的利用起來(lái)，利用現(xiàn)今的交易低價(jià)資料來(lái)將不同土地類別進(jìn)行分類，并對(duì)其進(jìn)行整體分析與歸檔，進(jìn)而通過(guò)比較法推理出與土地估價(jià)地段相符合的地價(jià)評(píng)估值。例如，在使用比較法進(jìn)行房屋交易時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)綜合多種因素進(jìn)行考慮，進(jìn)而使其得到的土地估價(jià)與實(shí)際不會(huì)產(chǎn)生較大的差別。[4]

4 不動(dòng)產(chǎn)租金還原比較法

在城市地籍管理過(guò)程中，除了剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、比較法對(duì)土地估價(jià)對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)之外，相關(guān)人員還可以采取不動(dòng)產(chǎn)租金還原比較法對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。首先，所謂不動(dòng)產(chǎn)租金還原比較法是指，在估算土地在未來(lái)每年中的預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，通過(guò)一定的還原比率來(lái)折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。事實(shí)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，就我國(guó)目前《土地估價(jià)規(guī)程》內(nèi)容中指出，對(duì)于如何計(jì)算出土地的純收益以及出讓地價(jià)，內(nèi)容中已經(jīng)給出了明確規(guī)定。其次，相關(guān)人員還可以通過(guò)調(diào)查某一區(qū)域的土地來(lái)間接計(jì)算。其中，國(guó)有土地租賃的租金水平大部分是由土地實(shí)際出讓金水平來(lái)最終決定的，同時(shí)也是我國(guó)權(quán)益在土地收益上的重要體現(xiàn)。總而言之，利用不動(dòng)產(chǎn)租金還原比較法可以得到劃撥土地的真正收益。[5]

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)際的不斷狀大，各個(gè)國(guó)家的城市建設(shè)也發(fā)展的越來(lái)越快，然而在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中依然存現(xiàn)諸多問(wèn)題，使我國(guó)地籍管理過(guò)程中土地得不到有效的估價(jià)，進(jìn)而阻礙我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展進(jìn)程。因此，筆者認(rèn)為為了保障城市建設(shè)的穩(wěn)固發(fā)展，相關(guān)人員應(yīng)采取有效的估價(jià)方式來(lái)推動(dòng)城市建設(shè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]林丹.淺議土地估價(jià)存在的問(wèn)題及建議[J].現(xiàn)代營(yíng)銷（下旬刊），2018（06）：255.

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[3]李豫梅，林學(xué)山.重慶土地價(jià)格評(píng)估方法研究及應(yīng)用[J].重慶建筑，2018，17（06）：37-39.

[4]黃海，劉學(xué)，黃強(qiáng).新形勢(shì)下我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展[J].中國(guó)土地，2018（05）：55-56.

[5]賈彩彥.城市化中土地管理制度構(gòu)建的歷史分析：以上海為例[J].蘭州學(xué)刊，2018（05）：71-83.