當前形勢下房地產企業資金鏈管理方法探究

吳淑婭

摘 要 在眾多項目開發中，房地產項目需要的投資數額比較大，從項目的開始直至結束，都需要資金在其中運轉，因此，合理管控資金鏈是當前房地產健康發展的根本。近年來，我國不斷出臺針對房地產的調控政策，這就使得傳統的房地產資金鏈管理方式已經不符合當前房產企業的發展，因此探究符合當前房地產企業資金管理鏈的方式是必然趨勢。本文通過概述當前房地產企業資金鏈，針對房地產企業資金鏈管理提供參考策略。

關鍵詞 房地產企業 資金鏈 管理方法

一、前言

就房地產的性質而言，其屬于資金密集型產業，管理資金鏈的好壞程度直接決定房地產企業的發展趨勢。本文對當前我國房地產企業資金鏈管理方法進行探究，主要有完善房地產資本市場、進一步擴寬融資渠道、擴寬房地產資金回流渠道，進而縮短資金回收期、運用科學合理的方式進行資金鏈管理，形成系統性管理，提升房地產企業資金周轉率，降低資金負債率，運用品牌效應加強對房地產企業金融發展趨勢的預測等。

二、房地產企業資金鏈概述

所謂資金鏈，從整體上來講，其中包括融資、業務等方面的資金內容，同時也是保證整個房地產企業順利運行的基本鏈條。房地產企業的資金鏈中涵蓋房地產項目自開發至結束全過程的資金流動。房地產行業在運行過程中需要大量資金的支持，如果沒有資金，就無法保證房地產企業項目的正常運行。一般來說，房地產企業本身的資金無法滿足項目對資金方面的需求，因此企業要想生存發展，最重要的途徑就是外部融資。當前，我國資金鏈主要分為三個部分：其一，資金來源主要包括銀行機構、金融機構、房地產投資者以及房產合伙基金;其二，資金使用主要包括土地使用、房產開發、建筑以及房產運營;其三，資金回流主要包括重要客戶以及消費者方面。

三、解決當前形勢下房地產企業資金鏈管理問題的對策

（一）完善房地產資本市場，進一步擴寬融資渠道

從根本上來說，只有確保金融市場發展穩定，才能促使房地產企業在資本市場中獲得更多的房地產項目開發資金。雖然我國當前資本市場發展有了很大的進步，但從整體上來看，還需要進一步加大房地產資本市場的改革力度，提升房地產企業在資本市場中的競爭實力，同時，對金融市場的監督管理工作也要加強重視，以此來維護當前金融市場的發展秩序，為房地產企業在資本市場發展中構建良好的發展環境，創新符合當前市場發展的金融產品，進而提高投資資本市場發展熱度。就融資渠道少這一問題而言，其對房地產行業的健康發展有著很大的制約性，因此擴寬融資渠道是促進房地產企業健康發展的必經之路。在當前新形勢下，房地產企業可以通過與經營商進行合作融資，兩者共同參與到房地產項目開發中，一方面，有效降低開發商在房地產項目投資中的風險，確保現金流穩定進行，另一方面，品牌效應能夠切實促進商業性房產的銷售，具有經營方面的優勢，進而可實現房地產企業的協調發展。

（二）擴寬房地產回流渠道，進而縮短資金回收期

房地產資金回流主要有兩種方式，一種是銷售資金回流，另一種是租賃資金回流。當前我國房地產采取的回流方式主要是銷售資金回流，這種方式對房地產企業的資金鏈造成了一定的發展壓力。房地產在銷售過程中，因銷售的原因對資金回流的速度或進程造成影響，導致房地產企業沒有資金去開發新項目，基于此，必須重視加快房地產企業的銷售資金回流。

筆者對擴寬房地產資金回流渠道提出幾點建議：其一，進一步完善典當市場，以此來有效提升房地產企業在市場發展中的銷售速度，進而縮短資金回收時間;其二，加大對政府采購市場的完善力度，利用政府采購市場方式來滿足購買房地產能力低而且有買房需求的消費者;其三，向個人或者相關投資機構出售商業抵押貸款支持券，以此來提升相關貸款機構的借貸能力，積極關注有關信托投資融資方面的渠道，以此為基礎豐富房地產企業在金融市場中的投資品種，還可以關注非銀行類型的金融融資渠道，以此來擴大房地產企業在資本市場中的資金來源，有效保障房地產企業的項目資金充足和穩定。[1]

（三）運用科學合理的方式進行資金鏈管理，形成系統性管理

一般來說，完整的資金鏈主要由三個部分構成，資金籌集、資金使用以及資金回流，要想對資金鏈條進行科學管理，就需要對以上三部分進行全方面、全過程的動態管理，逐漸形成系統性的管理方式。其一，要想切實擴寬房地產企業投資資金的融資渠道，就應該權衡各種資金來源的成本以及其中存在的風險，探索符合房地產企業發展的海外基金、典當短期等融資渠道和方式，同時還要采取有效措施控制因融資產生的財務風險;其二，在資金使用過程中，還要加強對其預算方面的管理，這主要在于房地產經營具有階段性特征，在引入資金時應該把握融資實際，對房地產項目進行整體性的分析和測算，為資金管理提供可靠、真實的信息，建立房地產項目融資風險預警機制，有效避免資金鏈危機事件，同時做好項目成本控制工作，運用資源整合的方式減少對企業中閑置資金的占用，有效降低整個房地產企業的成本投資水平;其三，做好房地產企業的資金回流部分工作，在當前樓市政策背景下，企業應該結合自身實際，做好房產銷售策劃以及房產營銷方面的工作，通過市場調查，分析當前市場上的客戶群實際情況，從而針對性擴展市場，以此來進一步加快資金回流速度。

（四）提升房地產企業資金周轉率，降低資金負債率

就房地產企業的特征而言，其具有投資大、開發時間長等特征，但從資金方面來講，房地產企業本身擁有的可支配資金有限，而房地產項目的開發需要大量投資資金，基于此，要想切實保證企業投資項目的順利進行，需要企業通過舉債外借方式進行資金周轉，否則就會因此造成資金鏈斷裂，對企業的發展造成不利影響。要想切實保證企業具有合理的資產負債率，房地產企業應該結合自身實際加強對應收付賬務的管理，及時將企業應收的資金收回，減輕企業未來在資金運轉中的支付壓力，進一步加快企業資金流的流動，提升對有效資金的使用效率，提升企業的銷售水平，豐富銷售經驗，減少企業存貨量，提升企業中流動資金的比例，加強對資金的管理工作。另外，還要將企業各個項目中的現金溢余以及企業工作業務方面的考核等相結合，建立獎懲機制，以此來提升企業員工在未來工作中的積極性。[2]

（五）運用品牌效應，加強對房地產企業金融發展趨勢的預測

由于當前我國針對房地產企業出臺了一系列收緊政策，這在一定程度上加速了房地產企業“入冬季”的到來。另外，房地產企業自身開發能力不足也是房地產企業出現資金困難的重要原因之一，而房產降價也無法吸引消費者買房的原因就在于房地產企業的建設項目沒有竣工，從而導致消費者對房地產企業的開發能力表示懷疑。優秀的品牌可以幫助房地產企業在發展過程中最大限度避免政策帶來的不利影響，因此，要想切實提升房地產企業在市場發展中的開發實力和能力，可通過樹立品牌形象，促進企業健康、順利發展，同時還能切實達到房地產項目的預期銷售水平。要想切實保證房地產企業資金鏈處于穩定狀態，就應該保證金融市場的穩定。就當前房地產企業發展實際情況而言，其對金融政策方面的關注度還有待進一步提升，但總的來說，由于房地產企業在金融市場中獲取的信息有限，其對金融市場的發展趨勢把握不準確，因此提出應對資金鏈危機的針對性方案存在一定的難度。[3]

四、結語

資金鏈作為房地產企業發展中的關鍵，企業中各項經營活動都離不開資金的支持。本文通過分析幾個方面的房地產企業資金鏈管理方法，希望能夠以此為房地產企業的資金鏈管理提供幫助。

（作者單位為天津天房天陸置業有限公司）

參考文獻

[1] 張洪衛.新形勢下房地產企業財務管理存在的問題與對策[J].財會學習，2018（18）：89-90.

[2] 崔存金.當前形勢下房地產企業強化資金管理的思路[J].會計師，2017（07）：31-32.

[3] 徐政偉.當前形勢下房地產企業強化資金管理的對策[J].知識經濟，2017（11）：123-124.