房地產企業土地增值稅籌劃及清算技巧

王晉光

摘要：文章闡述了房地產土地增值稅的基本概念，指出了開展土地增值稅稅收籌劃的三個方面的必要性，從五個方面探討了房地產企業開展土地增值稅稅收籌劃及清算的技巧，具有一定的理論和實踐借鑒意義。

關鍵詞：房地產;土地增值稅;稅收籌劃;清算;技巧

土地增值稅是政府對房地產行業進行調控的一種稅收手段，能影響房地產企業的整體收益。房地產企業開展土地增值稅籌劃，可合法實現避稅，減少稅負成本。因此土地增值稅籌劃與清算工作，越發受到房地產企業的重視。

一、土地增值稅概述

當房地產企業將土地使用權、地上建筑物以及附屬物有償轉讓取得收入時，需要繳納的稅收就是土地增值稅，它所針對的是企業扣除成本后的增值部分，按照增值額在扣除項目中所占的比例劃分為四個不同的檔次，當比例低于50%，稅率為30%;比例大于50%小于100%時，稅率為40%，附加5%的速算扣除稅率參數 ;比例大于100%小于200%時，稅率為60%，附加15%的速算扣除參數;比例超過200%時，稅率為60%，附加35%的算扣除參數。

雖然土地增值稅的繳納能夠實現政府對哄抬房價等擾亂正常房地產市場秩序的行為能夠起到正面的影響，但是也要意識到，過于繁重的土地增值稅也增加了房地產企業的納稅壓力，房地產企業需要研究稅收政策，結合自身實際情況，采購合法的稅收籌劃來合理避稅，減輕企業的資金支出負擔，提高經濟效益。房地產企業對土地增值稅的清算時根據稅務機關的要求開展的，需要積極配合，切實履行納稅人的義務，無論是已經完工并驗收合格的項目、銷售面積占項目總面積85%的項目、銷售面積不足85%而剩余面積用來出租或自用的項目，又或者銷售相關許可已經滿三年，都要及時做好清算工作。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的必要性

（一）推動稅收法律的不斷完善

土地增值稅是根據納稅人的增值率確定相應的稅率，采用累進計算法，在土地增值稅稅收優惠政策力明確規定了免稅的具體情況，房地產企業在利用稅收優惠政策進行籌劃過程中，會不斷發現問題，并向國家相應的機關提出修改建議，進一步完善我國稅收法律體系。

（二）實現國民經濟全面調控

房地產是我國國民經濟中的重要組成部分，全面調控房地產能夠進一步推動我國經濟發展，而稅收政策作為政府宏觀調控的關鍵手段，合理應用能夠推進房地產行業的健康有序發展，比如房地產企業能根據土地增值稅的相關優惠政策來核算成本，緩解建設成本壓力，決定注資建設與否。土地增值稅的征收有利于國家對國民經濟產業結構進行調整，促進市場中資源的優化配置，激發經濟發展活力。

（三）增加房地產企業的收益

進行土地增值稅籌劃大大強化了企業的納稅意識，迫于經濟壓力很多企業將財務管理工作放到一個更重要的位置，促進財務管理水平提升，進而實現運營收益的提升。對房地產企業來說，在支出與盈收等處于相對確定的前提下，企業的稅前利潤與繳稅金額之間存在著此消彼長的內在關系，合理進行稅收籌劃，合理避稅，能夠增加房地產企業的經濟效益。

三、土地增值稅稅收籌劃及清算技巧

（一）全面把控稅收優化政策

我國土地增值稅的稅率的計算采用的是累進計算，根據不同納稅義務人的增值率選擇相應的稅率。根據我國稅法與土地增值稅相關的優惠政策里已經明確規定了可以免稅的具體情形，將20%的住宅增值稅作為劃分的關鍵點，超過20%的增值率不能免稅。房地產企業可以根據稅收優惠政策開展稅收籌劃，比如利用不同稅收籌劃手段下土地增值稅稅收額度的差別，在適當壓低房價的手段下，不僅能夠避免企業稅前收入的減小，還有可能出現增加。房地產企業充分利用稅收政策中的優惠政策，理清涉及到的各種前提條件，對不同籌劃手段下的增值額進行計算對比。在土地增值稅籌劃過程中，列支成本中各種加計扣除費用也是一項重點工作，將開發建設項目部中各部門涉及到的費用都列入到開發間費用中，而不是列入非開發期間費用，兩種不一樣的計費科目，對土地增值稅額的最終金額也會產生很大的影響。根據相關規定，在一塊土地上產生的土地增值稅可以根據工程建設規劃許可證的不同時間分開進行清算，企業需要根據實際情況選擇如何清算。比如在一塊有高層、辦公樓、別墅等多種建筑類型的土地上，根據建設面積分攤進行整體清算，將會大大減少高層的增值稅額，但是相應的別墅的增值稅額將會很大，如果按照累計稅率來進行土地增值稅繳納，將會很不劃算，需要房地產企業進行稅收籌劃，預測項目成本、收入、發生費用以及需要繳納的稅金等，對比分析，合理選擇是分開辦理還是整體繳納，也可以根據清算政策，有選擇性地進行建筑建設的先后順序，進一步加強對企業現金流的控制，減輕稅負。

（二）科學選取清算的時點

現階段我國土地增值稅采用的是預征的形式，統一確定預征率并完成對項目的核算后對應繳納的土地增值稅進行征繳。當房地產企業獲得房屋預售資格后按照固定的預征率對相應獲得資金繳納土地增值稅，等到地產項目達到增值稅清算條件時再按照相關的規定進行清算。從我國各地土地增值稅預征率制度實行情況來看，不同區域之間還存在很明顯的差異，一般在預征土地增值稅時，一旦應繳納的稅款額度超過清算時的稅款額度，那么需要立即進行清算工作，而如果應繳納的稅款額度低于清算時需要繳納的稅款額度時，清算工作則要相應的延遲。在進行土地增值稅籌劃過程中，房地產企業需要合理選擇房地產項目的清算時間點，當土地增值率與臨界值相比過低時要盡快進行清算，如果高于臨界值時則要延遲清算。除此之外，籌劃清算時間點需要項目達成清算條件前進行，讓企業保持在清算時間點選擇的主動性，為企業謀取最大化的利益。

（三）明確可扣除項目具體金額

具體房地產企業在開發建設項目中需要繳納多少土地增值稅稅款與需要扣除的項目數額有著密切的關聯，需要房地產企業對可扣除項目的金額進行明確，進而實現土地增值稅稅款的縮減。房地產企業可以通過稅收籌劃來增加稅前利潤，即使籌劃過程中可能會出現需要扣除項目金額增多的問題，但是在整個項目的稅收利潤增大的基礎上，扣除項目金額增多部分可以得到有效彌補，可以忽略，稅收籌劃依然能夠實現減稅負的目的，需要企業根據自身的實際情況，明確可扣除項目具體金額，合理選擇，確保稅前利潤的最大化。

（四）充分研究土地增值稅的征稅范疇

房地產企業開發樓盤前，要深入研究國家稅法，科學統籌土地增值稅的征稅范圍，通過有選擇性的選擇合作伙伴減少稅負。根據土地增值稅相關規定，當房地產企業建房供自己用時，免收土地增值稅，而在住房建成后進行出售，則需要按稅率繳納土地增值稅，房地產企業可以根據這個范疇來進行納稅籌劃。以代建房的形式也能夠減少稅款，當房地產企業代建房屋過程中也能會的一定的代建費用作為勞務費用，房屋建造完畢后如果不發生產權轉移，企業無需繳納土地增值稅，因此房地產企業可以在考慮最終房屋用戶的基礎上有選擇性的進行開發，從而達到減少土地增值稅稅款的目的。

（五）合理選擇利息支付方式

當前銀行借款利息扣除的限額方式主要有兩種，一是根據可扣掉最大額度按照銀行同期借款利率直接扣除，二是將利息費與其他費用結合在一起后根據稅法的規定，按照地產開發成本的10%以下直接扣除，兩種利息支付方式能獲得不一樣的減稅效果，因此房地產企業在繳納土地增值稅時可合理選擇利息支付方式，最終達到合理避稅減稅目的。

總之，充分利用納稅政策，在不違法的前提下進行增值稅籌劃，盡可能地控制納稅成本，能夠大大提高房地產企業的資金使用效率，降低工程成本，在此基礎上，房地產企業在商品房質量控制、配套設施建設層面有更大的發揮空間，需要房地產企業高度重視。

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（作者單位：山西國電置業房地產開發有限公司）