淺析不動產測繪的現狀

孫明明

摘? 要：不動產統一登記制度在保護不動產權利人的合法權益、維護不動產交易秩序的合法性等方面發揮了重要作用。不動產測繪作為不動產登記的重要組成部分，建立健全的不動產測繪制度，才能推進不動產統一登記的工作進程。建立完善的不動產登記制度，實現不動產登記信息共享化，高度重視不動產測繪工作，這些舉措將提高為不動產統一登記提供的數據的準確性。

關鍵詞：不動產登記? 不動產測繪? 現狀? 解決方案

中圖分類號：P205 ? ?文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2019）07（b）-0030-02

《物權法》的頒布促使不動產統一登記工作進入了實施階段。不動產登記的基礎工作主要是對不動產進行宗地測繪，調查不動產的相關信息，為下一步工作提供便利條件。宗地測繪以宗地為基本單位，測量其土地位置范圍、面積、權屬界線、界址點、建筑物及其他附屬物、調查使用期限及土地來源等而進行的地籍測繪工作，最后，獲得宗地圖、界址點坐標、界址線及面積等數據。隨著《不動產登記暫行條例》的實施，測繪工作的重要性顯現出來，未來如何為不動產登記帶來準確和便捷的服務，是測繪工作者要謹慎認真思考的重大問題。

1? 不動產測繪的作用

1.1 地理空間位置的作用

不動產測繪以宗地作為測量其土地位置范圍、面積、權屬界線、界址點、建筑物及其他附屬物等的基本單位，最后獲得宗地圖、界址點坐標、界址線及面積等，為不動產登記提供具有統一坐標系統的、真實準確的地理空間位置數據。它是不動產登記權籍庫數據錄入的重要來源，可見不動產測繪工作的重要性。

1.2 法律法規方面的作用

在《不動產登記暫行條例》等法律法規中，規定得非常明確，不動產測繪成果是初始登記、變更登記、轉移登記、注銷登記等工作的必備要件。由于不動產測繪成果用于登記后具有法律效力，因此成為不動產登記、轉移、分割以及處理產權糾紛的重要依據;它也是加強管理、審查和確認權利、頒發證書、維護權利人和利益相關人合法權益的重要依據。

1.3 為政府提供數據信息的作用

不動產測繪后會產生的大量數據，包括不動產測繪簿冊、圖件等，當政府需要規劃城市建設時，這些數據可以在決策者想掌握城市中不動產的地理位置和面積等信息方面時發揮重要的作用，以此來制定合適的規劃方案。

2? 不動產測繪存在的問題和解決方案

2.1 規范標準繁多

現有不動產測繪的規范標準主要是2000年頒布的《房產測量規范》和1994年頒布的《地籍測繪規范》，今天，隨著測繪技術的快速發展，這些規范產生了嚴重的滯后，盡管一些省市根據當地的情況而定，發布了促進不動產測繪發展的規程或地方性實施細則，但針對全國而言，它仍將影響測繪成果的通用性和統一性。例如，國土、規劃、房產、草原、林業等各部門都有自己的規范標準，這些規范間就會產生不可避免的沖突，從而加大登記統一的難度。

因此，建議國家加快修訂統一規范標準的進程，省市各級應當盡快修訂或發布新的、統一的、符合統一登記工作要求的規范或細則，推動不動產測繪工作的發展。不動產行政管理部門應選擇從事測繪工作的行業專家，組建專家評審小組，為測繪單位提供技術指導，防止工作中出現的重大問題，避免測繪成果質量問題及爭議的產生。

2.2 從業人員素質參差不齊

不動產測繪工作具有專業性和獨特性，在技術水平、專業素質等方面，對工作人員提出了很高的要求，特別是工作的責任心、法律意識、公平公正原則等。專業技術水平和專業素質的落后，將使測繪成果產生嚴重的質量問題;責任意識和工作不到位，將導致嚴重的人為錯誤;在測繪過程中不能按照規范操作，法律意識淡薄，將會產生長久的不利影響。

因此，建議不動產測繪工作選擇測繪專業或相關專業的人員，選擇具有法律意識和測繪技能的專業人員;測繪企業內部應定期組織工作質量考核;不動產登記機構應當提高測繪單位準入測繪市場的門檻，并對測繪單位進行定期的資質及技術水平考核;行業主管部門應定期組織測繪知識更新學習、專業技術人員培訓和考核;測繪從業人員更應加強學習與創新，不斷提高知識儲備、技術能力、法律意識觀念和職業道德素養。

2.3 空間坐標系統不統一

隨著現代測繪技術的更新和發展，不動產測繪也形成了各種測繪系統，阻礙了不動產測繪成果的應用和共享。例如，該市房產測繪成果是地方的城市80坐標系，而地籍測繪成果是西安80坐標系，系統不統一，數據就無法整合，而且高程系統也不盡統一。

因此，在國家明確規定使用2000國家大地坐標系的要求下，建議不動產登記行政部門采取多種措施，要求各部門和測繪單位盡快使用并提供2000國家大地坐標系成果，這不僅有利于測繪成果的統一、共享和互聯，這也有利于不同部門之間的合作，提供準確的測繪成果，更有利于服務不動產登記、互聯網+以及智慧城市的建設與發展。

2.4 測繪市場化帶來的亂象及質量問題

經過多年的發展，不動產測繪市場已形成規模。不動產統一登記工作的開展，更是促進了測繪市場化的發展，但也存在著一些無序的競爭，甚至有個別的測繪公司，利用我國在這方面監管體系的漏洞來追求經濟利益，進行違規操作、盲目測繪，甚至還偽造數據。從長遠來看，這種現象將會導致測繪市場出現混亂，使測繪成果的真實性、完整性、規范性、法律性受到質疑，造成的后果將是群體性的、嚴肅的影響。

因此，建立合理有效的監管制度，實施全面規范化管理，實行優勝劣汰，是促進行業健康發展的重要舉措。建議在市場化的進程中，地方不動產主管部門應當按有關法律法規，對原相關測繪部門的工作人員進行整合，成立新的測繪監管部門，嚴格審查管理測繪成果，加強對測繪企業的備案監督管理，完善測繪企業準入機制，嚴格審查測繪從業人員的資格，實現嚴格的事前、中、后監管。

3? 結語

在全國實施不動產統一登記的背景下，不動產登記機構應嚴格監管測繪市場。測繪單位必須自覺遵守市場秩序，執行行政部門統一規劃，繼續做好服務工作。測繪作為不動產登記的重要組成部分，其成果的準確性將對不動產登記產生重要影響，行業監管部門、不動產登記機構、不動產測繪單位及員工等必須相互配合，加強對測繪行業的監管、指導和技術支持服務，促進不動產測繪行業的全面發展，為社會提供更好的服務和技術成果，為我國不動產登記的發展提供強而有力的技術支持。

參考文獻

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