城鎮(zhèn)化對房價影響的實證研究

王鑫

摘要：近年來，房價的快速上漲離不開城鎮(zhèn)化的發(fā)展，二者之間存在一定聯(lián)系。基于2007-2016年省級面板數(shù)據(jù)，考察了城鎮(zhèn)化水平對房價的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化水平對房價具有促進(jìn)作用，即在其他條件不變時，城鎮(zhèn)化水平越高的地區(qū)，房價會逐漸上升。因此，地方政府應(yīng)適度增加住房供給，大力發(fā)展住房租賃市場，合理控制城市發(fā)展速度和規(guī)模，合理引流和分流人口，抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，來遏制房價過快上漲。這對推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)與房價調(diào)控都具有重要的現(xiàn)實意義

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化 ?房價 ?面板數(shù)據(jù)

一、引言與文獻(xiàn)綜述

推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大引擎和國家戰(zhàn)略，近年來我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，與此同時，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)快速發(fā)展，尤其是房價的持續(xù)上漲，愈加引起人們的的關(guān)注。那么城鎮(zhèn)化與房價之間是否存在一定關(guān)系，二者關(guān)系究竟如何，理清這二者的關(guān)系對推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)與房價調(diào)控都具有重要的現(xiàn)實意義

本文探討的是城鎮(zhèn)化水平與房價之間的關(guān)系。所謂城鎮(zhèn)化是指人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、城鎮(zhèn)區(qū)域擴(kuò)大等由此引起經(jīng)濟(jì)社會發(fā)生變化的過程，實質(zhì)是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展在空間結(jié)構(gòu)上的變遷（魏后凱等，2013）。隨著城鎮(zhèn)人口不斷增加，創(chuàng)造出大量的住房剛性需求，而部分原住城市居民產(chǎn)生了投資投機(jī)性住房需求，助推了房價上升（吳振華等，2018）?，F(xiàn)有的相關(guān)研究主要包括三個方面的內(nèi)容，即城鎮(zhèn)化與房價的因果關(guān)系、城鎮(zhèn)化對房價的影響機(jī)理以及城鎮(zhèn)化對房價的作用。

（一）城鎮(zhèn)化與房價的因果關(guān)系研究

在此類文獻(xiàn)中大量研究表明，城鎮(zhèn)化水平的提高是導(dǎo)致房價變化的原因。陳石清和朱玉林（2008）的實證結(jié)果發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化水平與房價之間存在長期穩(wěn)定的正向相關(guān)關(guān)系。謝福泉和黃俊暉（2013）相關(guān)研究同樣表明，城鎮(zhèn)化水平提高會引起房地產(chǎn)市場的繁榮。黃慶華和姜松（2014）基于省際面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平對房價的影響具有門檻效應(yīng)。這些研究從實證分析的角度揭示了城鎮(zhèn)化水平與房價的因果關(guān)系邏輯，反映了我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展與房地產(chǎn)市場繁榮的相關(guān)關(guān)系。

（二）城鎮(zhèn)化對房價的影響機(jī)理研究

城鎮(zhèn)化對房價的影響機(jī)理研究表明，城鎮(zhèn)化水平提高會從多種途徑影響房價的變化。鄭娟爾（2008）、白忠菊和楊慶媛（2012）、單志鵬（2013）等從土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)方式等角度研究土地城鎮(zhèn)化對房價的影響機(jī)理。另外，王立平（2013）運(yùn)用極值邊界分析方法發(fā)現(xiàn)由人口和居民收入增長而產(chǎn)生的剛性需求是影響房價的“穩(wěn)健性”因素。這類研究凸顯了城鎮(zhèn)化通過多種途徑影響房價的重要作用。上述研究為分析城鎮(zhèn)化與房價的關(guān)系提供了一定的理論視角，但用于分析房價上漲現(xiàn)象尚有不足。

（三）城鎮(zhèn)化對房價的作用研究

學(xué)界關(guān)于城鎮(zhèn)化對房價的作用研究存在一些爭議，眾多學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化對房價具有顯著的促進(jìn)作用。駱永民（2011）通過面板回歸模型也發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房價存在正相關(guān)性。孟慶斌等（2017）考察了城鎮(zhèn)化對房價的影響，實證結(jié)果發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化是推動房價上漲的關(guān)鍵因素。另外，有些學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化對房價具有一定的抑制作用。姜松和王釗（2014）通過構(gòu)建動態(tài)空間面板模型研究發(fā)現(xiàn)，以非農(nóng)就業(yè)人口衡量的城鎮(zhèn)化對房價的影響為負(fù)。雖然韓正龍和王洪衛(wèi)（2014）運(yùn)用面板數(shù)據(jù)實證發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化對房價有一定影響，但是城鎮(zhèn)化只解釋房價上漲的2%，其產(chǎn)生的影響較弱。上述研究之所以會產(chǎn)生兩種不同的結(jié)論，是因為學(xué)者的研究視角不同、選取的衡量城鎮(zhèn)化的指標(biāo)不同，而用非農(nóng)就業(yè)人員衡量的城鎮(zhèn)化水平與以戶籍人口衡量的城鎮(zhèn)化水平不一致，導(dǎo)致二者的研究結(jié)果不同。

總之，上述三類研究從各方面分析了城鎮(zhèn)化與房價間的關(guān)系。城鎮(zhèn)化與房價的因果關(guān)系研究和城鎮(zhèn)化對房價的作用研究均側(cè)重于前者對后者的實證分析;城鎮(zhèn)化對房價的影響機(jī)理研究側(cè)重于前者對于后者的理論分析。但是在城鎮(zhèn)化對房價的作用研究中，結(jié)論仍存在一定分歧，有鑒于此，有必要對二者關(guān)系進(jìn)行相關(guān)實證分析。

二、實證分析

（一）模型構(gòu)建

為研究城鎮(zhèn)化水平與房價間的關(guān)系，本文參照司海平等[14]的模型，并添加了經(jīng)濟(jì)增長水平及城鄉(xiāng)收入差距等指標(biāo)，構(gòu)建如下模型進(jìn)行分析：

其中，hp表示房價，urb表示城鎮(zhèn)化水平，landfee表示國有土地出讓收入，pergdp表示經(jīng)濟(jì)增長水平，builtarea表示房屋竣工面積，urir表示城鄉(xiāng)收入差距，loan表示房地產(chǎn)開發(fā)貸款，i表示省份，t表示年份，β0是常數(shù)項。另外，還控制了地區(qū)與時間（λprovince、λyear）變量。為防止異方差對回歸結(jié)果的影響，將各個變量（相對指標(biāo)除外）取自然對數(shù)處理。我們選取城鎮(zhèn)化水平的滯后一期作為工具變量，進(jìn)行面板兩階段最小二乘回歸，以避免內(nèi)生性問題。

（二）變量選取

被解釋變量是房地產(chǎn)價格，用“商品房平均銷售價格”這一指標(biāo)表示;解釋變量分別是城鎮(zhèn)化水平，城鎮(zhèn)化水平用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎乇硎?。另外，控制變量有：?）國有土地出讓收入，用國有建設(shè)用地出讓成交價款表示。（2）經(jīng)濟(jì)增長水平，用人均GDP表示。（3）房屋竣工面積，用年末房地產(chǎn)企業(yè)房屋竣工面積表示。（4）城鄉(xiāng)收入差距，用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)村居民人均純收入的比值表示。（5）房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源”中的“國內(nèi)貸款”表示。本文各變量的描述性統(tǒng)計量如表1所示。

（三）數(shù)據(jù)來源

本文采用2007—2016年中國30個省、自治區(qū)（西藏缺失數(shù)據(jù)較多，故將其剔除）、直轄市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析。其中城鎮(zhèn)化水平的數(shù)據(jù)來源于《中國人口和就業(yè)統(tǒng)計年鑒》，房價、經(jīng)濟(jì)增長水平、房屋竣工面積、城鄉(xiāng)收入差距、房地產(chǎn)開發(fā)貸款均來源于相應(yīng)年份的《中國統(tǒng)計年鑒》，國有土地出讓收入來自相應(yīng)年份的《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》。為消除通貨膨脹的影響，我們采用CPI指標(biāo)，將以貨幣價值衡量的各變量進(jìn)行不變價處理，均轉(zhuǎn)換為2007年的不變價格變量，CPI的數(shù)據(jù)來自《中國金融年鑒》。

（四）實證結(jié)果分析

在處理面板數(shù)據(jù)之前，要進(jìn)行Hauseman檢驗，檢驗結(jié)果強(qiáng)烈拒絕了模型中的個體效應(yīng)是隨機(jī)效應(yīng)，認(rèn)為應(yīng)使用固定效應(yīng)模型。F檢驗結(jié)果表明存在個體效應(yīng)，拒絕使用混合回歸。本文采用雙向固定效應(yīng)模型，解決了模型中存在的個體效應(yīng)和時間效應(yīng)。首先，檢驗城鎮(zhèn)化水平對房價的影響。其次，選取城鎮(zhèn)化水平的工具變量，進(jìn)行面板兩階段最小二乘回歸，以控制內(nèi)生性問題，同時，進(jìn)一步證明結(jié)果。

1.城鎮(zhèn)化水平對房價影響的實證結(jié)果。由表2可知，回歸（1）加入了主要解釋變量城鎮(zhèn)化水平和所有控制變量，回歸結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)化水平的系數(shù)在5%的水平上顯著為正，表明城鎮(zhèn)化水平對房價具有促進(jìn)作用，即在其他條件不變時，城鎮(zhèn)化水平越高的地區(qū)，房價會逐漸上升。城鎮(zhèn)化水平的提高使得大量人口在城市集聚，催生出了巨大的住房需求，而住房的供給速度滯后于其需求的增長速度，會引起房價的上漲。

2.選取工具變量的實證檢驗。本文借鑒司海平等的做法采用城鎮(zhèn)化水平的滯后一期作為工具變量，以控制內(nèi)生性問題。首先進(jìn)行異方差穩(wěn)健的Durbin-Wu-Hausman（簡稱DWH）檢驗，檢驗結(jié)果顯示p值小于0.05，因此認(rèn)為城鎮(zhèn)化水平為內(nèi)生解釋變量。然后，對工具變量進(jìn)行兩階段最小二乘法估計后，檢驗弱工具變量的問題。檢驗結(jié)果顯示，工具變量對應(yīng)的統(tǒng)計量的概率值小于0.05，說明工具變量是合適的，不存在弱工具變量的問題。但為了穩(wěn)健起見，采用對弱工具變量更不敏感的有限信息最大似然法（LIML），結(jié)果證明LIML的系數(shù)估計值非常接近2SLS，從側(cè)面驗證了不存在弱工具變量。

回歸（2）顯示了城鎮(zhèn)化水平的滯后一期作為工具變量的回歸結(jié)果?？刂屏藘?nèi)生性問題之后，結(jié)果顯示工具變量的估計系數(shù)依然顯著為正，表明城鎮(zhèn)化水平對房價仍然具有顯著的促進(jìn)作用。

（五）穩(wěn)健性檢驗

我們參照秦佳平的研究結(jié)論，由于城鎮(zhèn)化水平與城鎮(zhèn)居民可支配收入存在著長期的均衡關(guān)系，我們利用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為城鎮(zhèn)化水平的代理變量，進(jìn)一步檢驗上述結(jié)果的穩(wěn)健性，與上文的結(jié)論相一致，具體結(jié)果見表2的第三列。

三、結(jié)論與啟示

本文利用2007-2016年省級面板數(shù)據(jù)考察了城鎮(zhèn)化水平對房價的影響。結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)化水平對房價具有促進(jìn)作用，即在其他條件不變時，城鎮(zhèn)化水平越高的地區(qū)，房價會逐漸上升。這說明城鎮(zhèn)化水平的提高使得大量人口在城市集聚，催生出了巨大的住房需求，而住房的供給速度滯后于其需求的增長速度，會引起房價的上漲。基于上述結(jié)論，可以帶給我們以下三點啟示。一是對于城鎮(zhèn)化發(fā)展速度較快的地區(qū)，當(dāng)住房需求大于供給時，應(yīng)適度增加住房供給，同時要大力發(fā)展住房租賃市場，建立完善的公共租賃住房保障體系，共同遏制房價的過快上漲。二是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，合理控制城市發(fā)展速度和規(guī)模，合理引流和分流人口，中小城市要加大城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投入和完善公共服務(wù)設(shè)施，不斷提高城市的吸引力和承載力，緩解人口大規(guī)模集聚大城市的現(xiàn)象。三是對于人口密度過高的城市，應(yīng)嚴(yán)控投資性資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，合理供給土地，對房價上漲過快的地區(qū)可以采取限購等政策，來進(jìn)一步抑制投機(jī)需求。

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（作者單位：蘭州財經(jīng)大學(xué)）