城鎮化對房價影響的實證研究

王鑫

摘要：近年來，房價的快速上漲離不開城鎮化的發展，二者之間存在一定聯系。基于2007-2016年省級面板數據，考察了城鎮化水平對房價的影響。結果發現，城鎮化水平對房價具有促進作用，即在其他條件不變時，城鎮化水平越高的地區，房價會逐漸上升。因此，地方政府應適度增加住房供給，大力發展住房租賃市場，合理控制城市發展速度和規模，合理引流和分流人口，抑制房地產投機需求，來遏制房價過快上漲。這對推進新型城鎮化建設與房價調控都具有重要的現實意義

關鍵詞：城鎮化 ?房價 ?面板數據

一、引言與文獻綜述

推進新型城鎮化建設是促進中國經濟增長的強大引擎和國家戰略，近年來我國城鎮化發展迅速，與此同時，房地產市場也呈現快速發展，尤其是房價的持續上漲，愈加引起人們的的關注。那么城鎮化與房價之間是否存在一定關系，二者關系究竟如何，理清這二者的關系對推進新型城鎮化建設與房價調控都具有重要的現實意義

本文探討的是城鎮化水平與房價之間的關系。所謂城鎮化是指人口向城鎮轉移、城鎮區域擴大等由此引起經濟社會發生變化的過程，實質是經濟社會發展在空間結構上的變遷（魏后凱等，2013）。隨著城鎮人口不斷增加，創造出大量的住房剛性需求，而部分原住城市居民產生了投資投機性住房需求，助推了房價上升（吳振華等，2018）。現有的相關研究主要包括三個方面的內容，即城鎮化與房價的因果關系、城鎮化對房價的影響機理以及城鎮化對房價的作用。

（一）城鎮化與房價的因果關系研究

在此類文獻中大量研究表明，城鎮化水平的提高是導致房價變化的原因。陳石清和朱玉林（2008）的實證結果發現，城鎮化水平與房價之間存在長期穩定的正向相關關系。謝福泉和黃俊暉（2013）相關研究同樣表明，城鎮化水平提高會引起房地產市場的繁榮。黃慶華和姜松（2014）基于省際面板數據研究發現城鎮化水平對房價的影響具有門檻效應。這些研究從實證分析的角度揭示了城鎮化水平與房價的因果關系邏輯，反映了我國城鎮化的快速發展與房地產市場繁榮的相關關系。

（二）城鎮化對房價的影響機理研究

城鎮化對房價的影響機理研究表明，城鎮化水平提高會從多種途徑影響房價的變化。鄭娟爾（2008）、白忠菊和楊慶媛（2012）、單志鵬（2013）等從土地供應量、土地供應結構、土地供應方式等角度研究土地城鎮化對房價的影響機理。另外，王立平（2013）運用極值邊界分析方法發現由人口和居民收入增長而產生的剛性需求是影響房價的“穩健性”因素。這類研究凸顯了城鎮化通過多種途徑影響房價的重要作用。上述研究為分析城鎮化與房價的關系提供了一定的理論視角，但用于分析房價上漲現象尚有不足。

（三）城鎮化對房價的作用研究

學界關于城鎮化對房價的作用研究存在一些爭議，眾多學者認為城鎮化對房價具有顯著的促進作用。駱永民（2011）通過面板回歸模型也發現城鎮化與房價存在正相關性。孟慶斌等（2017）考察了城鎮化對房價的影響，實證結果發現城鎮化是推動房價上漲的關鍵因素。另外，有些學者認為城鎮化對房價具有一定的抑制作用。姜松和王釗（2014）通過構建動態空間面板模型研究發現，以非農就業人口衡量的城鎮化對房價的影響為負。雖然韓正龍和王洪衛（2014）運用面板數據實證發現，城鎮化對房價有一定影響，但是城鎮化只解釋房價上漲的2%，其產生的影響較弱。上述研究之所以會產生兩種不同的結論，是因為學者的研究視角不同、選取的衡量城鎮化的指標不同，而用非農就業人員衡量的城鎮化水平與以戶籍人口衡量的城鎮化水平不一致，導致二者的研究結果不同。

總之，上述三類研究從各方面分析了城鎮化與房價間的關系。城鎮化與房價的因果關系研究和城鎮化對房價的作用研究均側重于前者對后者的實證分析;城鎮化對房價的影響機理研究側重于前者對于后者的理論分析。但是在城鎮化對房價的作用研究中，結論仍存在一定分歧，有鑒于此，有必要對二者關系進行相關實證分析。

二、實證分析

（一）模型構建

為研究城鎮化水平與房價間的關系，本文參照司海平等[14]的模型，并添加了經濟增長水平及城鄉收入差距等指標，構建如下模型進行分析：

其中，hp表示房價，urb表示城鎮化水平，landfee表示國有土地出讓收入，pergdp表示經濟增長水平，builtarea表示房屋竣工面積，urir表示城鄉收入差距，loan表示房地產開發貸款，i表示省份，t表示年份，β0是常數項。另外，還控制了地區與時間（λprovince、λyear）變量。為防止異方差對回歸結果的影響，將各個變量（相對指標除外）取自然對數處理。我們選取城鎮化水平的滯后一期作為工具變量，進行面板兩階段最小二乘回歸，以避免內生性問題。

（二）變量選取

被解釋變量是房地產價格，用“商品房平均銷售價格”這一指標表示;解釋變量分別是城鎮化水平，城鎮化水平用城鎮人口占總人口的比重表示。另外，控制變量有：（1）國有土地出讓收入，用國有建設用地出讓成交價款表示。（2）經濟增長水平，用人均GDP表示。（3）房屋竣工面積，用年末房地產企業房屋竣工面積表示。（4）城鄉收入差距，用城鎮居民人均可支配收入與農村居民人均純收入的比值表示。（5）房地產開發貸款，用“房地產開發企業資金來源”中的“國內貸款”表示。本文各變量的描述性統計量如表1所示。

（三）數據來源

本文采用2007—2016年中國30個省、自治區（西藏缺失數據較多，故將其剔除）、直轄市的面板數據進行實證分析。其中城鎮化水平的數據來源于《中國人口和就業統計年鑒》，房價、經濟增長水平、房屋竣工面積、城鄉收入差距、房地產開發貸款均來源于相應年份的《中國統計年鑒》，國有土地出讓收入來自相應年份的《中國國土資源統計年鑒》。為消除通貨膨脹的影響，我們采用CPI指標，將以貨幣價值衡量的各變量進行不變價處理，均轉換為2007年的不變價格變量，CPI的數據來自《中國金融年鑒》。

（四）實證結果分析

在處理面板數據之前，要進行Hauseman檢驗，檢驗結果強烈拒絕了模型中的個體效應是隨機效應，認為應使用固定效應模型。F檢驗結果表明存在個體效應，拒絕使用混合回歸。本文采用雙向固定效應模型，解決了模型中存在的個體效應和時間效應。首先，檢驗城鎮化水平對房價的影響。其次，選取城鎮化水平的工具變量，進行面板兩階段最小二乘回歸，以控制內生性問題，同時，進一步證明結果。

1.城鎮化水平對房價影響的實證結果。由表2可知，回歸（1）加入了主要解釋變量城鎮化水平和所有控制變量，回歸結果顯示，城鎮化水平的系數在5%的水平上顯著為正，表明城鎮化水平對房價具有促進作用，即在其他條件不變時，城鎮化水平越高的地區，房價會逐漸上升。城鎮化水平的提高使得大量人口在城市集聚，催生出了巨大的住房需求，而住房的供給速度滯后于其需求的增長速度，會引起房價的上漲。

2.選取工具變量的實證檢驗。本文借鑒司海平等的做法采用城鎮化水平的滯后一期作為工具變量，以控制內生性問題。首先進行異方差穩健的Durbin-Wu-Hausman（簡稱DWH）檢驗，檢驗結果顯示p值小于0.05，因此認為城鎮化水平為內生解釋變量。然后，對工具變量進行兩階段最小二乘法估計后，檢驗弱工具變量的問題。檢驗結果顯示，工具變量對應的統計量的概率值小于0.05，說明工具變量是合適的，不存在弱工具變量的問題。但為了穩健起見，采用對弱工具變量更不敏感的有限信息最大似然法（LIML），結果證明LIML的系數估計值非常接近2SLS，從側面驗證了不存在弱工具變量。

回歸（2）顯示了城鎮化水平的滯后一期作為工具變量的回歸結果。控制了內生性問題之后，結果顯示工具變量的估計系數依然顯著為正，表明城鎮化水平對房價仍然具有顯著的促進作用。

（五）穩健性檢驗

我們參照秦佳平的研究結論，由于城鎮化水平與城鎮居民可支配收入存在著長期的均衡關系，我們利用城鎮居民人均可支配收入作為城鎮化水平的代理變量，進一步檢驗上述結果的穩健性，與上文的結論相一致，具體結果見表2的第三列。

三、結論與啟示

本文利用2007-2016年省級面板數據考察了城鎮化水平對房價的影響。結果顯示，城鎮化水平對房價具有促進作用，即在其他條件不變時，城鎮化水平越高的地區，房價會逐漸上升。這說明城鎮化水平的提高使得大量人口在城市集聚，催生出了巨大的住房需求，而住房的供給速度滯后于其需求的增長速度，會引起房價的上漲。基于上述結論，可以帶給我們以下三點啟示。一是對于城鎮化發展速度較快的地區，當住房需求大于供給時，應適度增加住房供給，同時要大力發展住房租賃市場，建立完善的公共租賃住房保障體系，共同遏制房價的過快上漲。二是推進新型城鎮化建設，合理控制城市發展速度和規模，合理引流和分流人口，中小城市要加大城鎮基礎設施投入和完善公共服務設施，不斷提高城市的吸引力和承載力，緩解人口大規模集聚大城市的現象。三是對于人口密度過高的城市，應嚴控投資性資金進行房地產開發投資，合理供給土地，對房價上漲過快的地區可以采取限購等政策，來進一步抑制投機需求。

參考文獻：

[1]魏后凱，王業強，蘇紅鍵，郭葉波.中國城鎮化質量綜合評價報告[J].經濟研究參考，2013（31）：3-32.

[2]吳振華，曹趁梅.城鎮化對房地產需求及房價影響研究——基于珠三角經濟區2005-2016年的面板數據[J].價格理論與實踐，2018（10）：157-160.

[3]陳石清，朱玉林.中國城市化水平與房地產價格的實證分析[J].經濟問題，2008（01）：47-49.

[4]謝福泉，黃俊暉.城鎮化與房地產市場供需：基于中國數據的檢驗[J].上海經濟研究，2013，25（08）：115-123.

[5]黃慶華，姜松.城鎮化、門檻效應與房地產價格變動[J].財經問題研究，2014（11）：99-106.

[6]鄭娟爾.土地供應模式和供應量影響房價的理論探索與實證研究[D].浙江大學，2008.

[7]白忠菊，楊慶媛.土地供應、房價波動與地方政府的或然態勢[J].改革，2012（11）：83-90.

[8]單志鵬.在宏觀調控中土地政策對房地產市場的影響效果研究[D].吉林大學，2013.

[9]王立平.我國房地產價格“穩健性”影響因素實證研究[J].管理世界，2013（10）：184-185.

[10]駱永民.城市化對房價的影響：線性還是非線性？——基于四種面板數據回歸模型的實證分析[J].財經研究，2011，37（04）：135-144.

[11]孟慶斌，黃清華，張能鯤，張永冀.城鎮化、區域發展不均衡與房地產價格[J].經濟理論與經濟管理，2017（09）：5-18.

[12]姜松，王釗.中國城鎮化與房價變動的空間計量分析[J].科研管理，2014，35（11）：163-170.

[13]韓正龍，王洪衛.區域差異、城鎮化與房地產價格——來自中國房地產市場的證據[J].經濟問題探索，2014（02）：63-70.

[14]司海平，劉小鴿，范玉波.地方債務發行與產業結構效應[J].經濟評論，2017（01）：15-27.

[15]秦佳平.城市化與城鎮居民人均可支配收入關系的實證分析——以呼和浩特市為例[J].內蒙古科技與經濟，2015（13）：50+52.

（作者單位：蘭州財經大學）