淺談“互聯網+”時代房地產企業財務管理存在的問題及對策

夏祺

摘要：隨著互聯網的快速發展，各種產業在不斷與之融合，力求打造全新適合自己的改革模式，在社會經濟中占有重要地位的房地產企業也在這次改革浪潮中。改革是一把雙刃劍，這其間有機遇也有挑戰，有亮點也有痛點。而房地產企業的改革痛點之一，就是企業的管理幅度越來越大，集團化的管理趨勢越來越強，信息化的管理模式越來越多。而房地產企業本身又有開發周期長、資金周轉大等行業特征。如何在新時代下更好的生存與發展呢？當開發商擁抱互聯網，及時更新財務管理的思維與方式，找準大數據時代下的財務定位，可以助力企業更好的適應新格局，有效降低企業風險，保障企業持續健康的發展。文章從“互聯網+”這一理念出發，站在房地產企業的角度，分析現階段財務管理存在的主要問題，并提出具有針對性的創新管理對策。

關鍵詞：房地產;財務管理;問題;對策;互聯網+

一、“互聯網+”概述

自2016年“互聯網+”入選中國語言的十大新詞以來，這個新理念被反復提及。“互聯網+”是互聯網發展的新業態，它代表著一種全新的經濟形式，即充分發揮以“云計算、物聯網、大數據”為代表的新一代信息技術在各個生產要素配置中的優化和集成作用，將互聯網的創新成果深度融合于經濟社會各個領域當中，發展壯大新興業態，提升實體經濟的創新力和生產力，打造新的產業增長點，形成更廣泛的以互聯網為基礎設施和實現工具的經濟發展新形態。為大眾創業、萬眾創新提供更好的環境，為產業智能化提供更強的支撐，增進新的經濟發展動力，促進國民經濟的提質增效升級。

當今社會各個產業都在轉型中求生存與發展，各類傳統行業如果不與互聯網關聯，就要被淘汰，作為中國經濟支柱的房地產業當然也不例外。對于從高歌猛進的黃金時代邁進競爭殘酷的白銀時代的房地產企業來說，面對“互聯網+”的思維浪潮，無疑是尋到十分難得的機遇和改革發展的契機。新模式的運行高效、信息透明，都將大大推動整個行業恢復活力，正向健康的發展。但是與之相對應的，對企業財務管理的挑戰也是不容小覷。產業在發展，制度也得變革，我們不能以慣性思維來看待財務管理，原本那些管理滯后，邊做邊看，遇到問題才解決問題，沒有前瞻性的財管思路在新環境下已越來越行不通了，我們需要將財務更好的滲透進業務，將管理前置，充分利用數據和網絡，打造出新形式下適合房地產企業新的財管模式，以期更好的助力轉型。

二、“互聯網+”時代房地產企業財務管理的重要性

“互聯網+”時代下數據是主流，如何運用好這些數據，就需要財務管理。財務管理分為兩大方面，一方面是財務，就是結合實際業務，將龐大復雜的數字梳理明晰，找到有用的數據并進行各種分析，通過分析得出決策有用的信息，為管理者提供有價值的參考意見，為科學的決策把好關。另一方面是管理，就是從資金的角度參與到企業的各項管理中來。眾所周知，房地產行業是資金密集型行業，從拿地到回款，從傳統地產的開發經營，到商業地產的投融管退，無一不涉及到資金。而涉及資金的各個方面都應該在財務管理的范疇之內。所以財務管理是企業管理的核心，具有相當重要的地位。

三、“互聯網+”時代房地產企業財務管理存在的問題

（一）預算管理延用傳統理念

現階段多數房地產企業在全面預算管理中存在的主要問題有以下幾個方面：第一，過于注重年度預算，對于年度預算嚴格把控，并關聯到年末的績效考核中。相對而言，對于完整的項目預算有所忽視，一般僅在項目做投資測算或啟動初期完成項目整體預測。但一個房地產項目會經歷少則幾年，多則十幾年的周期，最初的預測往往已不能適應之后的發展與變化，在開發過程中遇到價格調整，甚至規劃調整的事項也實屬常見，如果數據不能及時更新，那么之前所做的項目預算實用及分析的價值就不大了，也有可能帶來后期錯誤的決策。第二，編制時對數據的可靠性估計不足，未能結合業務的真實發展，甚至有預算松弛的現象。預算管理以及編制方法依然停留在最基礎的業務層面，數據的取得來自于傳統而落后的前人經驗，卻忽略了外界條件和市場數據所給予的參考。比如行政費用，有時只是參照上年度做簡單增加，未能考慮當年會發生的特殊事項。銷售費用，總是被銷售多費用大，銷售少費用小的慣性思維所主導，考慮不夠周全。另外，預算過于靜態，一般年初完成年末考評，沒有注重實時變化。

（二）資金管控面臨各方壓力

房地產企業最主要的特征就是投資大、周期長、回資慢。早在2016年，南京市國土局就發布了《2016年網掛3號補充公告》，公告規定了拍地只能用自有資金，對于銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等資金禁止使用。除此之外，上海也早已出臺了類似的規定。這就意味著從拿地開始，準確的說在參加拍地之前，作為競買保證金的資金都得是企業自有資金。高額的地款、巨資的造價，加之開發期長，開發中期預售資金又得部分受監管，日常流轉稅及所得稅、后期清算的土增稅負等，這些都對企業的資金融通及管理提出了更高的要求。2018年，資管新規來了，它的到來會實行穿透式監管，部分資管產品在到期之后不能續約，將會大幅影響拿地端的資金來源。這對于融資驅動型的房地產行業來說又增添了不小的壓力，而且預測未來相當一段時間內房地產大的融資環境不會有松動，房地產的融資壓力將會越來越大。近年來，華夏幸福折價融資，綠城和碧桂園強調現金流高周轉。幾大房地產公司不同的經營策略，都跟當下信貸緊縮、地產企業融資難有關。另外，在日常資金管理的過程中，缺乏對企業在每個時點的資金盈余及缺口的詳細分析。有的企業一方面在有預售款資金閑置時，就急于加大投資力度，為了擴大規模，盲目的進行購地，從而陷入資金匱乏的境地;另一方面為了不影響工程款支付，又加大了融資的力度，在這種循環下，一旦遭遇到突發事件，就很可能會導致企業資金鏈斷裂，中止項目開發的進程。

四、“互聯網+”時代房地產企業完善財務管理的對策

（一）創新預算管理模式

實行大數據時代下的全面預算管理，房地產企業的財務預算主要涵蓋目標利潤預算和資金預算，具體包括投資、運營、營銷、成本、工程、資管、財務等多部門數據，在“互聯網+”時代下，房地產企業可以更多的利用大數據平臺，將預算管理體系融入大數據模式，以項目整體經營目標為導向，分析歷史數據的同時，互聯網可以更容易將財務和業務數據結合在一起，多維度的預期市場及宏觀環境對于項目整體的影響程度，得出更為科學的預算數據。另外，在日常經營的過程中還需做好精細化預算管理，定期開展科學且深入的預算情況分析，制定出一套完整的財務預算分析報告體系，讓預算真的“動”起來，將事前控制融入到日常的管理中來，創造出更行之有效的事前、事中、事后全方位的監控體系。對實際情況和預算數據進行實時分析和比較，對于實際偏離預算的真正原因進行深入挖掘。透過財務數據反映出企業日常管理存在的問題與不足，以便更好的指導下期的預算和工作，保證監控的有效性和實用性，實現企業內部管理的預期目標。

（二）創新資金管控方式

在項目拿地前期就測算出整盤現金流，縱觀各個時間點上資金的盈余與缺口，為以后適時投融資做好準備，進而有的放矢的運用資金，不閑置也不浪費。以互聯網為平臺，面對房地產企業現階段的融資難題，嘗試拓寬融資渠道來融資。比如，通過新型互聯網金融方式——眾籌，來解決資金的難題。讓企業團體提前參與到項目中來，在拿地階段就進入體系，也就等于是項目的合作方，房地產企業再通過與企業或其員工以合法眾籌或證券化的模式來獲取必要的基礎資金，以當下及未來比較流行的“私人定制”的方式，打造出滿足合作方的特殊需求產業格局，如建造產業園、科技中心、寫字樓、智能宿舍，甚至職工家庭住房等;再利用批量開發來實現規模效應，降低客戶所負擔的成本，在滿足合作方個性化需求的同時，實現高收益。另外，先進的互聯網技術可以更新銷售模式，加快銷售簽約，優化收款流程，促進資金安排的準確性。

五、結束語

全新覆蓋的網絡結合無處不在的計算，全新整合的數據更進無所不在的知識。 “互聯網+”改變了傳統房地產企業的經營模式，給傳統財務管理提供了更加雄厚的資源和更加先進的技術。財務管理人員要更深入理解業務前端，走進實務，加強與各部門的溝通，做懂業務的財務人。打破傳統，顛覆常規，構建新時代下適合自身的，內容豐富的財務管理體系。將“業與財”進行無縫對接，更好的體現出財務管理的靈敏度與綜合性，提升企業的管理效率和效益，才能更好的推動“互聯網+”下企業的健康穩定的發展，進一步實現價值最大化。

參考文獻：

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[2]許瑤瑤.新的商業模式對企業財務管理的影響及要求[J].現代營銷（下旬刊），2019（02）.

[3]李孟杰.互聯網時代的房地產企業預算管理[J].財會學習，2018（12）.

[4]鄧典雅.“互聯網+”產業融合背景下企業財務管理創新[J].財會通訊，2017（02）.

（作者單位：南京復地東郡置業有限公司）