房地產(chǎn)行業(yè)投融資新策略探討

張厚光

（濟(jì)南世茂置業(yè)有限公司，山東 濟(jì)南 250000）

一、房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

（一）加快開發(fā)進(jìn)度，提高資金的周轉(zhuǎn)率

從我國的房地產(chǎn)行業(yè)開始走入人們的視野已經(jīng)經(jīng)歷的二十多年，房地產(chǎn)企業(yè)只要能夠獲取土地那就是等同于已經(jīng)利潤，后續(xù)只是利潤調(diào)整利潤分配的時(shí)間問題。每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都奔著一個(gè)策略那就是拿地——積極的土地儲(chǔ)備策略。有時(shí)候即使企業(yè)遇到了困難，只要手里有地那就一個(gè)“等”字就能解決。房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)度則是緩，開發(fā)進(jìn)度越緩慢則利潤越高在緩慢地開發(fā)進(jìn)度中收獲的盆滿缽滿。[1]但是隨著中國房地產(chǎn)市場形勢的變化，房地產(chǎn)居住的功能更加明確，通過壓低房地產(chǎn)的高利潤打壓了炒房熱潮，使房地產(chǎn)回歸到其居住功能，這也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)，但是同樣也是機(jī)遇，需要提高企業(yè)的建筑技術(shù)，提高企業(yè)管理使企業(yè)的核心競爭力不斷提高。但是由于長期的拿地策略產(chǎn)生的高利潤掩蓋了很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的各種問題。隨著地皮、人工、原材料價(jià)格的上揚(yáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)大不如前，在新的形勢下經(jīng)營中的問題逐漸暴露使許多房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。反觀一些房地產(chǎn)企業(yè)則異軍突起市場占有率發(fā)展空間越來越大逐漸形成了品牌。通過人才的凝聚及核心設(shè)計(jì)能力的積累積累了快速開發(fā)和銷售經(jīng)驗(yàn)逐漸用企業(yè)的經(jīng)營管理能力建立了自己的品牌價(jià)值，品牌價(jià)值的體現(xiàn)還在客戶的滿意度，購房者最關(guān)心的是什么？在鋼需者那里就是越早交房越好。其實(shí)開發(fā)進(jìn)度的快慢不僅關(guān)系到購房者的利益還與企業(yè)自身的利益密切相關(guān)，加快項(xiàng)目開發(fā)直接關(guān)系到企業(yè)的融資、收益、資金效率，加快開發(fā)進(jìn)度給企業(yè)經(jīng)營效益和規(guī)模增長有著不可估量的作用。[2]現(xiàn)階段隨處可見有些項(xiàng)目開工時(shí)間和開盤時(shí)間快的與慢的項(xiàng)目比其時(shí)間縮短了1年以上。而1年的利息在融資基數(shù)龐大的情況下，其中的融資形成的企業(yè)成本不可估量。企業(yè)只有加強(qiáng)自身的管理才能夠在工程開發(fā)的事前事中事后做好控制，才能實(shí)現(xiàn)高效的工程進(jìn)度，才能保證資金的快速回籠。

（二）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)投資具有高成本、投資周期長特點(diǎn)。因?yàn)橥顿Y有個(gè)相對(duì)較長的周期，企業(yè)需要對(duì)這個(gè)周期內(nèi)的包括政治、經(jīng)濟(jì)因素有所考慮優(yōu)化企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)。這時(shí)候如果不能優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，一旦開發(fā)周期內(nèi)出現(xiàn)各種不可控的風(fēng)險(xiǎn)因素，那么就容易給企業(yè)帶來銷售不出去爛尾等問題，給企業(yè)帶來巨大損失。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)要從經(jīng)濟(jì)方面，政策方面等多個(gè)方面考慮選擇適宜的開發(fā)時(shí)機(jī)、產(chǎn)品類型。近些年來，隨著房價(jià)的走高國家推出了以系列政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的施策對(duì)炒房行為進(jìn)行了諸如限購，增稅，大力推進(jìn)租賃市場等多項(xiàng)措施。通過國家的調(diào)控政策和機(jī)制穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。但是國家宏觀政策調(diào)控也給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來了更多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好投資項(xiàng)目的可行性研究分析，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)才能規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)不僅做好市場調(diào)研分析市場形勢對(duì)企業(yè)的投資項(xiàng)目的影響，制定符合區(qū)域市場產(chǎn)品類型和市場需求，進(jìn)行產(chǎn)品定位優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。[3]而且還要對(duì)國家政策進(jìn)行研究和預(yù)判，及時(shí)調(diào)控企業(yè)的應(yīng)對(duì)方案。在進(jìn)行投資的過程當(dāng)中應(yīng)該根據(jù)企業(yè)實(shí)際需求結(jié)合企業(yè)的應(yīng)對(duì)方案制定全面的投資計(jì)劃，在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，使企業(yè)的利益最大化。

隨著我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域中心逐漸形成，形成了以中心帶動(dòng)周圍區(qū)域發(fā)展的模式，使我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加速，致使我國的房地產(chǎn)市場必將進(jìn)一步分化。這也使房地產(chǎn)的發(fā)展迎來新的機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)這時(shí)應(yīng)把握國家進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)多元化的投資組合優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)方向投資，例如投資開發(fā)醫(yī)療、健康、文化、休閑、旅游、養(yǎng)老、科技、教育、工業(yè)、物流等新型地產(chǎn)就是不錯(cuò)的選擇，使投資結(jié)構(gòu)更加多元化，保證企業(yè)的平穩(wěn)增長。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資策略

房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)高投入行業(yè)，在建設(shè)過程需要使用大量資金，而資金來源則大部分來源于融資，融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重中之重。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)有多個(gè)融資渠道，每個(gè)企業(yè)都有自己的融資組合方式。以往我國的房地產(chǎn)企業(yè)資金主要依賴于與銀行，融資比例有60-70%來自于銀行，[4]但是隨著我國政府的資金或貸款政策的變化，房地產(chǎn)行業(yè)獲得銀行貸款的難度在逐漸加大。這迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不另尋他法尋找新的融資策略。近些年，隨著金融市場多元化的發(fā)展，融資相關(guān)產(chǎn)品也在日漸增加，融資活動(dòng)越來越豐富。企業(yè)只有找到符合自己的融資途徑，才能抵抗風(fēng)險(xiǎn)贏得生機(jī)。對(duì)于傳統(tǒng)的融資方式不做贅述，以下列舉了一些新的融資方式和注意事項(xiàng)。

（一）P2P 融資和商業(yè)信貸

隨著國有銀行政策的收緊，在國有銀行貸款的難度越來越大。這也給商業(yè)銀行帶來了更多的機(jī)會(huì)，很多房地產(chǎn)企業(yè)也把商業(yè)銀行的融資作為第一融資途徑。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)商業(yè)銀行的要求完善企業(yè)的信譽(yù)與風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)，迎合不同商業(yè)銀行的貸款要求實(shí)現(xiàn)融資以緩解資金壓力。每個(gè)銀行都有不同的貸款策略應(yīng)把握商業(yè)銀行與國有銀行的差異，把握不同商業(yè)銀行之間的貸款差異，通過對(duì)差異的分析可以找到適合自身融資需求的點(diǎn)以達(dá)到融資的目的。

近些年網(wǎng)絡(luò)貸款也成為熱門，在個(gè)人貸款在網(wǎng)絡(luò)中風(fēng)靡的同時(shí)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)貸款也迎來了飛速發(fā)展，2018年P(guān)2P網(wǎng)絡(luò)貸款的成交量高達(dá)7萬億，[5]與初期的不規(guī)范相比，網(wǎng)貸也逐漸規(guī)范，我國銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管層正研究P2P網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)向小貸公司轉(zhuǎn)型的方案，P2P網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)也走向更加規(guī)定的路線。互聯(lián)網(wǎng)金融為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更廣闊的融資渠道。互聯(lián)網(wǎng)金融相比較于銀行貸款等更加靈活，其評(píng)測等要求更低，融資的成功率更高。互聯(lián)網(wǎng)金融也有其不足之處，融資的資本相對(duì)較小，有的時(shí)候?qū)τ谝恍┐蟮姆康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目來說是杯水車薪，但是其作用有時(shí)候并在于投資項(xiàng)目本身，應(yīng)結(jié)合其他的融資方式進(jìn)行組合式融資對(duì)其他的融資渠道起到促進(jìn)作用。

（二）私募股權(quán)

私募股權(quán)由于其特殊性成為了房地產(chǎn)良好的投融資渠道。隨著我國政府調(diào)控力度加大和房地產(chǎn)銀行信貸難度增加，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用私募股權(quán)的融資模式以緩解銀行收緊的壓力。最初的私募股權(quán)融資模式流行于信用模式相對(duì)比較成熟的歐美國家，隨著我國的經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)和銀行業(yè)信貸策略的變動(dòng)才逐步進(jìn)入到我國房地產(chǎn)業(yè)。說道私募股權(quán)融資模式不得不說一下什么是私募股權(quán)，從字面來看私募股權(quán)就是私下募集的資金以股權(quán)的形式進(jìn)行承諾，通過私募而非上市的方式進(jìn)行的融資。可能在早幾年私募股權(quán)就直接扣上非法集資的帽子給打壓了，近些年隨著私募股權(quán)融資的不斷規(guī)范例如簽訂股權(quán)投資協(xié)議和股權(quán)認(rèn)購合同等方式逐漸得到國家的認(rèn)可，并很快成為了一股不可或缺的民間資本力量活躍于各大資本市場。隨著投資更加專業(yè)細(xì)化，逐漸形成了專業(yè)針對(duì)于房地產(chǎn)的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，通過向符合條件的機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者募集資金，交由專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，商業(yè)銀行充當(dāng)資金流通的中介，房地產(chǎn)私募基金運(yùn)作的最終的目標(biāo)是尋找優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資獲利。被私募股權(quán)融資基金認(rèn)可的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與房地產(chǎn)私募股權(quán)基金合作進(jìn)行融資。也有房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立運(yùn)作的私募債務(wù)，通過對(duì)自己項(xiàng)目情況收益的分析做出市場價(jià)值的評(píng)估，制定合伙制度對(duì)融資資金的進(jìn)入和退出的做出雙方滿意的設(shè)計(jì)得到融資。

三、結(jié)語

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭的重點(diǎn)還是投融資問題，企業(yè)應(yīng)認(rèn)真思考，創(chuàng)新投融資策略尋求適合自身發(fā)展的投融資新渠道，保障企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。本文總結(jié)了房地產(chǎn)投融資新策略，通過3個(gè)方面進(jìn)行描述：（一）改變企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，在當(dāng)前融資普遍困難的情況下加快開發(fā)進(jìn)度，提高資金的周轉(zhuǎn)率，改變以往的土地儲(chǔ)備策略。（二）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)通過大數(shù)據(jù)積極投資利用率高的發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)。（三）拓寬融資渠道，合理的選擇和組合不同的融資方案。房地產(chǎn)企業(yè)需要立足于政策變化和自身實(shí)際情況對(duì)自身的投融資策略進(jìn)行選擇和重新設(shè)計(jì)，從而將所存在的投融資問題有效解決，共謀發(fā)展之路。