新形勢下房地產公司資金管理的困境及完善對策

陳志懷

（新城房地產集團(福建)有限公司，福建 漳州 363000）

當前，房地產企業得到了較好發展，其資金呈現出多種特點，也面臨著資金管理的困境，需要積極應對資金管理過程中存在的問題，才能有效促進房地產企業進步與發展。

一、房地產企業資金特點

項目投資規模大、資金周轉時間長、資金風險大是房地產企業資金表現出的明顯特點，房地產企業在開發相關項目時牽涉到土地使用權出讓、拆遷安置、土地征用、規劃設計、報批報建、建筑施工、裝飾裝修、景觀綠化等建設環節，每一項都需要投入大量資金，且一個房地產開發項目環節鋪設時間較長，一般3～5年才能夠回收投資，再加上項目開發過程中可能會存在宏觀經濟、政府政策、房價成交量等難以預料的因素，市場環境也會出現較多變化，因此，一旦出現任何問題，都容易造成房地產企業資金管理風險。

二、房地產企業資金管理面臨的困境

（一）資金管理制度存在缺陷

我國房地產自改革開放之后迎來了飛速發展時期，因此一些企業在經營發展過程中習慣模式粗放，缺少精細化管理，導致企業在進行相關項目開發時預算管理體系存在較大缺陷，無法對于資金的使用進行有效的監管，資金使用效率較低，容易使房地產企業進入財務困境。

（二）投資決策存在較多問題

部分房地產企業在進行投資過程中項目規模較大，且回收資金的時期較長，一旦投資失誤將會給企業帶來較為嚴重的損失，部分企業過分追求高效益，而忽視了周圍市場的需求變動，一旦行業情況出現變化，企業資金回籠緩慢，將會造成嚴重資金周轉困難，給企業的平穩運行造成嚴重影響。

（三）融資模式單一且資產負債率較高

資金是房地產企業生存與發展的第一要素，但由于我國相關部門對于房地產企業融資限制條件較高，因此，房地產企業會更多地選擇債務性融資滿足自身在運營與發展過程中存在的資金需求，這就導致房地產企業資產負債率普遍偏高。單一的融資模式使房地產企業在承受風險方面表現出的能力較低，一旦資金壓力較大很容易出現資金鏈斷裂進而造成房地產企業遭遇危機。

（四）資金管理模式與實際存在斷層

一些大中型房地產企業會在不同區域同時開發相關項目，而每個項目則擁有較多銀行結算賬戶，每個賬戶上留有一定資金便于應用。這種安排資金的方式，導致企業資金較為分散，無法應用聚合優勢，導致部分賬戶的資金存在閑置，而部分賬戶則嚴重資金短缺等情況，對整個項目的開發造成不良影響。由于資金賬戶體系較為分散，企業無法準確掌握目前資金流量情況，很有可能出現錯誤投資。

（五）資金風險管理存在疏漏

資金在為房地產企業帶來高效益的同時也會出現相應的風險，但對于部分房地產企業來說，他們并沒有能夠及時發現其中存在的風險，并提出有效的解決措施。資金運作缺少相關工作人員的監管，一旦遇見相關資金風險又無法及時采取解決措施，導致房地產企業出現嚴重經濟損失，甚至會因其資金鏈斷裂而出現房地產企業破產情況[1]。

三、解決房地產企業資金管理問題的具體措施

（一）完善房地產企業資金管理制度

房地產企業需要促進內部資金管理制度的完善，以保證能夠事前控制資金流向。為了科學預測項目資金需求，提高資金使用效率，促進企業資金良性運轉，企業需要保證細化資金管理規范，才能有效提升資金管理制度的完善性，房地產企業本身存在多區域投資、多項目開發等管理特點，因此在進行資金預算體系建設過程中，應當明確各個工作人員的相關責任，并制定合理的編制、執行與考核機制，建設以資金流量管理為整個體系的重點，以項目成本控制為體系運營的核心，并以此為基礎合理進行企業項目運營資金預算。一旦市場大環境發生任何變化，該預算體系均能對此做出反映，能有效引導企業規避資金管理過程中可能存在的風險。

（二）保證房地產企業投資決策的科學性

房地產企業在進行投資過程中，應當重視項目的可行性與科學性，房地產企業需要在進行項目決策之前事先了解市場需求，明確即將要參與項目的整體定位并根據相關資料，選擇合理的投資項目及開發方式。目前，我國正在對保障性安居工程進行強化建設，因此，房地產企業可以順應相關政策的指導積極參與到保障性住房建設之中，能夠獲得政府更多方面的支持，銷售回款上有保障，在貸款上也存在一定優勢。

（三）發展多元多角度融資途徑

若房地產企業始終使用單一的融資模式，將會極大程度提升資金管理過程中存在的風險。因此，房地產企業需要通過保險資金、海外上市、債券融資、信托資金、互聯網金融等多元多角度的融資渠道籌措相關資金，以便于改善企業內部資本結構，減少融資過程中存在的風險，降低融資過程中消耗的成本。中小型房地產企業還可以通過合作共贏、合作開發的方式，解決融資過程中存在的瓶頸問題。為保證能夠獲得更多融資渠道，房地產企業需要不斷提高自身資產管理能力，在保證自身負債與信用情況的基礎上提升企業盈利能力，使企業能夠在項目運營及經營等方面表現出較好的狀態，能有效抵御運營過程中存在的風險并積極籌措更多資金參與到優質項目開發之中，提高自身和持續發展能力[2]。

（四）促進房地產企業資金的集中管控

使用資金池對企業資金進行集中管控，是房地產企業在運營多項目過程中表現出的一種效率較高的資金管理模式，房地產企業可以在項目正式開始運營之前設立資金池，將企業的資金集中于資金池之內，而后安排專門工作人員形成資金管控中心，對整個公司的資金進行統一管理與調配。若房地產公司為母子公司，也可以使用此方式。企業或內部項目在需要資金時，可以根據相關要求向資金池申請資金，再經過相關部門的審批之后，管控中心便可以將資金交給項目負責人或公司負責人，以此為基礎促進資金資源共享，提高房地產企業資金利用的效率，使企業能夠更好地了解資金在使用過程中的流向與剩余資金的數量，保證房地產企業投資的科學性與資金使用的合理性。

（五）強化房地產企業資金風險防范方式

房地產公司本身在進行項目開發時涉及的內容較多，其開發項目的環節也較多，因此為保證資金安全，房地產企業要選擇一些能夠代表自身實力的指標，如債務償還能力、公司運營能力、現金流量能力、企業盈利能力等，以此為基礎促進企業資金風險管理指標體系的全面建設，跟蹤企業項目在進行過程中可能存在的資金風險問題。一旦出現任何風險，應盡早反映給公司進行相關決策的決定，以便于能夠平穩度過危險期、房地產企業應當及時對于整個公司項目的資金籌措情況及使用情況進行監督與檢查，在利用資金報表了解整體情況的同時，還應當安排相應專業人員進行深層次檢查，以保證能夠全面分析其中可能存在的缺點。與此同時，企業還要重視積累更多的風險防范措施經驗，將企業在運營過程中遇到的風險或其他企業遭遇的風險進行數據化儲存，一旦企業目前的狀態與數據庫中的某一內容接近時，企業便能夠利用數據庫盡早發現運營中存在的風險，并進行風險防范與解決[3]。

四、結語

我國房地產企業發展雖較為迅速，但在實際運營過程中，其資金管理仍舊存在資金管理制度存在缺陷、投資決策存在較多問題、融資模式單一且資產負債率較高、資金管理模式與實際存在斷層、資金風險管理存在疏漏等問題。這些問題會嚴重制約房地產企業的進一步發展，若問題繼續發展下去，還會直接影響企業的正常運營。因此，我們必須完善房地產企業資金管理制度、保證房地產企業投資決策的科學性、發展多元多角度融資途徑、促進房地產企業資金的集中管控、強化房地產企業資金風險防范方式。只有這樣，才能保證房地產企業內部進行資金管理中存在的缺陷被一步步消除，進而使房地產企業在新形勢背景下獲得更大的市場環境，在各種競爭中占據更大優勢。