淺談房地產企業財務管理創新

張娜

（五礦（營口）產業園發展有限公司，遼寧 營口 115000）

國家宏觀調控政策對房地產領域作用的日益凸顯，促使整個房地產行業發生劇烈的變化，其資金回收周期明顯延長，本身所面臨的資金壓力越來越大。在房地產企業所涉及的諸多管理項目中，財務管理的重要性不言而喻，創新財務管理模式，有助于確保房地產企業的穩步發展。

一、房地產企業財務管理的現狀

概括地說，目前國內多數房地產企業在財務管理方面所呈現出的特點，集中在這樣幾個方面：

（一）收支標準混亂

當前，我國房地產企業的財務收支審批手續及辦理過程都不夠規范、過程復雜煩瑣，如此就造成了收支標準混亂，很多收支業務都是根據部分領導人的個人意志來實施辦理的，如此就導致房地產企業的財務管理常常淪為形式，很難真正意義上發揮作用。

（二）資金管理不夠科學

一些房地產企業雖然在項目建設過程中也有一定的建設規劃，但因為缺乏對內部資金的有效管理，常常出現下屬分項目、分公司管理資金不及時的情況，如此就容易引發資金鏈間歇性斷裂，進而引發后續的資金規劃問題。

（三）財務制度不夠健全

房地產企業的項目開發會涉及大量的資金，屬于風險較高、賦稅較重的行業類型。但是，我國多數房地產企業在財務制度和相關稅務律法的研究上較為欠缺，如此就確保企業很難真正意義上實施稅收規劃，企業本身所面臨的稅務負擔也自然而然加重。

（四）決策忽視

大部分房地產企業發展過程中普遍比較重視工程決算環節，但是對項目的決策往往處于忽視狀態，這就意味著項目開發過程中決策常常依靠管理者的個人意志來實施。如此就導致房地產企業發展過程中，缺乏對項目可行性的論證。

（五）財務管理涉獵面較多、管理難度較大

長久以來，我國的房地產企業所涉及的業務層面都較為豐富，其反映在財務方面的各種關系也比較復雜。房地產企業的財務管理通常涉及企業和職工、銀行以及其他投資者，房地產上級部門等，更會同設計單位、用地規劃部門、施工單位、房產購買業主、建委、政府、喬遷居民、工商稅務部門、審計單位等發生頻繁的資金往來，由此就意味著房地產企業必然會接受來自社會各個層面的監督和審視，需要承載的各種關系和壓力也就在無形中增大。

二、創新房地產企業財務管理的具體實施路徑

針對前文所提及的目前房地產企業財務管理所具有的特點以及實際管理過程中所面臨的問題，筆者認為該類企業的財務管理，可以從這樣幾個角度進行突破和創新：

（一）融資模式創新

國家層面有關房地產方面政策不斷調控和出臺，一度促使房地產企業從傳統銀行渠道進行融資的難度越來越高，但企業可以根據自身的硬件情況采取國外銀行貸款、民間借貸、房地產項目融資、信用貸款、信托計劃融資等多種方式來進行融資，如此一定程度上可以緩解企業本身資金緊張、籌資困難的局面。

（二）預算管理模式創新

市場經濟條件下，房地產企業必須根據復雜多變的外在環境，從企業戰略的角度出發，實施財務預算管理。另一方面，企業的實際經營也需要從目標利潤著手，充分考慮所有會影響資金流入以及流出的因素，充分考慮償債和籌資能力，確保資金高效流動的同時，更突出對資金流量的管理。房地產企業通過編制完備的財務預算來對企業現有的財務管理及經濟行為進行規避、矯正，能夠將企業內部的各個部門、項目緊密聯系起來，通過預算來實現平衡，確保企業可以制定更加科學、具有可行性和合理性的財務目標。

（三）盈利模式創新

盈利模式的創新主要是指實施自覺的盈利模式，其具有清晰性、針對性、穩定性、靈活性和適應性的特征，是對盈利實踐的總結。房地產企業應立足于產業的整個價值鏈，全程掌握房地產開發、管理、經營和后續服務等多個環節，自行構建自覺盈利的模式。

首先，從單純地依靠土地升值向產品質量以及附加值的提升轉變；

其次，從粗放型的盈利模式向集約型的盈利模式進行轉變；

最后，從單純地依靠項目出售獲利向持有經營獲利的模式轉變。

（四）成本控制模式創新

成本控制模式的創新主要體現在這樣四個方面：

1、決策階段的成本控制

房地產企業在進行正式的項目開發、投資決策以前，要進行項目可行性的研究，這是確保項目開發能夠以最少的投資、最低的成本消耗獲得最佳效益的手段。

另一方面，企業對開發項目的建設規模、產品設計以及技術應用等進行規劃，并且要在相關內容確定的情況下對整個項目所涉及的金額進行預算、計劃，為后續房地產建設各個階段的成本目標提供參考性依據。

2、設計階段的成本控制

在項目開發設計階段需要以招投標的方式，盡可能地從多個方案當中選擇最佳方案，如此不僅可以提升設計質量，更會最大限度降低設計變更設計的可能性，提高施工預算的精準性，防止成本大幅度超出預算。

與此同時還要推行限額設計、搞好優化設計、重視初步設計方案的選擇、全面控制工程造價，實施嚴格的施工預算，針對設計過程中有可能出現的變更和調整做出預案，盡可能將設計變更控制在合理的范圍之內，就設計的標底價格做出嚴格的審核。

3、施工階段的成本控制

在具體的施工階段，房地產企業要做好成本預測，制定合理的投資成本目標體系，充分挖掘企業內部潛力，進行全方位的成本控制。

首先，房地產企業需要通過招標選擇最佳施工企業，并認真審查其施工設計方案以及目標成本，對項目的建設成本做出提前性預測和控制；

其次，房地產企業必須加強對現場簽證的管理和審核，并提供現場施工人員的業務培訓，從分階段決算到竣工備案決算兩種思路出發，對工程量進行定額，如此可以實現對房地產項目所面臨財務風險的順利轉移，更可以加強對風險投資的控制，降低任何潛在性風險因素擴大的可能性。

4、營銷階段的成本控制

房地產企業在營銷階段的成本控制，主要是指通過選擇合適、有能力的廣告策劃和營銷公司，配合房地產企業制定出合理的宣傳方案；作為甲方有權要求廣告公司或形象策劃公司通過最合理、最經濟的宣傳推廣費用，幫助房地產企業完成項目的宣傳推廣工作，全面配合和促進銷售。如此，企業的硬廣費用、宣傳費用會得到最大化的控制，而傳播推廣的效果卻可以得到最大限度地釋放。

總而言之，房地產行業所面臨的激烈競爭，促使不同的企業必須創新財務管理手段，才能有所作為。對于一家具體的房地產企業而言，其只有真正意義上創新財務管理工作，才能不斷提高自身的軟實力，才能樹立起確保自身在激烈的市場競爭中立足的綜合實力，在競爭中脫穎而出。所以，房地產企業必須行于當下、立足未來，制定有效的財務管理創新對策，要基于原有的財務管理制度、方法和基礎，在充分調動所有工作人員積極性，推進房地產企業自身管理結構的優化和整合同時，更發現運營過程中的閃光點、創新點和平衡點，以便能夠進一步發揮其優勢、規避其問題，采取合理的措施，提高財務管理的效率，推動房地產企業的深入發展。