房地產企業成本管理存在的問題及應對策略

高斌富

（宏達國盛商貿控股集團有限公司，甘肅 平涼 744000）

一、房地產企業優化成本管理的必要性

房地產企業屬于高投資、高風險性企業，在經濟上行時期整體經濟形勢較好、居民消費傾向較高，房地產企業所投入的資金回籠較快。而且，在這一時期銀行放貸較為寬松，房地產企業可以較為容易地獲得貸款，可以滿足項目建設時對資金的要求。但在經濟下滑時期整體經濟走勢并不好，居民儲蓄傾向較高，房地產企業所投入的資金回籠較慢。而且，在這一時期銀行放貸嚴格，房地產企業不容易獲得貸款，企業資金緊張，如何提高資金利用率將成為房地產企業最關注的問題。而目前房地產企業所面臨的市場環境不單是經濟下滑，還伴隨經濟的深化改革，“三去一降一補”等政策的實施制約了空房囤積、炒房的趨勢，房地產企業銷售目標遠達不到預期。然而隨著資金成本的高企，人力成本、原料采購成本等都在不斷上漲，開展成本管理是房地產企業降低成本、擴大利潤空間的重要手段。同時，加強對成本的管理也可以幫助房地產企業優化資金管理，規避或減少資金鏈斷裂的概率，降低企業財務風險。另外，加強成本管理也可以提高房地產企業的經濟效益，最終實現企業利潤最大化。

二、房地產企業成本管理中存在的問題

（一）成本管控意識薄弱

不可否認，我國居民對房屋賦有“家”的意義，所以房屋的需求較高，即便樓盤數量不斷增加，但對房屋的需求依舊不斷在增加，這一點從不斷攀升的房價可以看出，使大部分房地產企業對房地產行情較為看好，部分房地產企業認為未來房價還將處于不斷上漲狀態，在經營上依舊將重心放在業務投資上，相對忽視成本管理。而成本管控意識的缺失使大部分房地產企業的成本管理主要集中于后期，管控效果較差。同時，管理層對成本管理的重視不足也導致企業人員在實際操作中不注重細節，容易產生人為因素導致的成本超支，比如材料采購選取的供應商和企業人員存在串通，虛假抬高采購價格。而營改增后，進項稅額的扣除使房地產企業對一定程度內的價格抬高沒有太多反映，導致房地產企業最后總成本超過預期。

（二）預算指標應用不足

房地產企業多涉及房地產開發、建筑施工、專業市場管理以及物業服務等業務，企業成本管理的效益同預算指標的執行有很大的關系。但從目前來看，大部分房地產企業依舊存在“重建設輕應用”的思想，前提預算指標也照樣編制。但預算執行缺乏嚴格的制度規范，為各環節所制定的資金預算額度多只起到參考的作用、約束性不強。部分項目負責人偽造數據，借助工程施工地帶建設難度較大、人工費用較高等問題多次提出預算調增要求，而為了不耽誤項目建成時間，大部分企業都會選擇直接追加投資，導致預算指標淪為參考指標，企業資金依舊得不到合理的規劃，房地產企業資源利用率較低，財務風險提高。

（三）缺乏成本管理制度

在內部控制上的忽視使房地產企業也未曾重視成本管理制度的建設，同時，受以往管理模式的制約，大部分房地產企業成本管理制度依舊延續以往的管理模式，從而使其多側重于事后數據核算的準確性以及事后貨款的追回等，相對忽視事前預測和事中階段的成本管理制度建設。成本管理制度的不完善使企業缺乏系統性的成本管理指導方向，在實際管理中存在一定的管理空缺地帶和管理重復地帶。

（四）缺乏監管和評價制度

監管和評價制度也是房地產企業經營中較為容易忽視的內部建設。一般企業的內部審計主要擔負監督工作，然而部分企業領導層權力大于內部審計權責，審計工作難以全面開展；部分企業內部審計職責不清，監督不全面。而且，房地產企業也缺乏對成本管理制度有效性的檢驗，管理層難以掌握現行成本管理制度中存在的問題，自然也無法對其進行及時修補，影響企業成本管理效率。

（五）財務人員實際能力和預期需求不符

房地產企業想要開展全方位的成本管理，則需要財務人員整合項目全過程中的數據信息，對財務人員的管理能力提出了要求。然而，就目前來說，房地產企業財務人員絕大部分以核算為主，管理型人員不足，無法對實際工作提出建議。而財務人員能力的不足，又使其無法將成本管理需求傳遞給其他部門，部門之間缺少配合橋梁，現代化成本管理模式不易在企業開展。

三、房地產企業優化成本管理的對策建議

通過對上述問題的進一步分析，結合相關產生的原因提出以下優化建議：

（一）加強成本管理思想

思想認知的提升是房地產企業自主加強成本管理的重要前提，而由于管理層往往重心放在關注各項目計劃的審批、規劃和項目建設等，相對而言成本管理意識薄弱，所以，房地產企業首先要加強管理層的思想認知。通過專業人士解讀使其明確房地產行業的發展形勢，并掌握成本管理在企業實現穩定發展中所起的作用，從而促使管理層自主指定的相關規章制度約束普通員工。同時，管理層對成本管理的重視也使財務部門可以更好地要求各部門配合財務工作，促進成本管控在各環節、各部門的開展。其次，由財務人員和專業人士給普通員工宣講成本管理，并定期提出工作中存在的問題，不斷進行糾正。

（二）加強預算執行

在加強預算執行時，房地產企業首先可以借助內部控制規范員工行為。其次，落實權責到個人，同時借助績效考核制度對員工工作能力進行考核，如因人為因素導致的預算超標，則直接追究相關人員的責任，從而確保各員工積極主動遵守相關制度，并約束自身行為，保證其行為的合規性。

（三）完善成本管理制度

房地產企業在完善預算管理制度時可以從以下幾方面進行：首先，借助監督評價機制分析現行成本管理制度中存在的問題，分析問題的成因，并以此作為新制度編制時的參考數據。其次，借鑒同類其他優秀公司或國外企業經驗，在參考其成本管理模式的基礎上結合自身實際情況進行調整。經過這兩個步驟后，房地產企業可以初步建立新成本管理制度，最后結合監督評價機制的評價結果不斷對存在的問題進行優化。

（四）健全成本管理的監督和評價體系和機制

要建立科學的成本考核評價體系，建立成本管理的目標和企業發展中短期目標的鏈接和量化關系，以真正反映成本管理的工作成效。成本管理是企業發展鏈條上的一個有機組成部分，但絕對不是最終目標，要結合企業長期發展戰略和中短期的經濟利潤等目標要求，運用因素分析、敏感性分析等方法評價成本的控制對最終的發展目標如利潤的影響和促進的大小，作為考核評價成本管理工作的方向，不能把成本額的絕對降低當成考評的終極目的。

房地產企業可以從風險預警的角度健全監督評價機制：首先，借助風險識別辨別監督評價機制中存在的問題。其次，借助風險評估估量和分析風險的威脅性和產生的原因。最后，借助風險預警系統將風險報告反饋給管理人員，由管理人員有針對性地進行完善，從而提高監督評價機制的有效性。

（五）加強對“成本中心”范圍內人員的培訓，樹立正確的成本觀，健全成本管理技能

要樹立正確的成本觀。成本管理的目標是為企業發展的目標服務，會牽涉到企業大部分人員甚至全員，這就必然要求要從管理上統籌協調，統一規劃，要有“大成本”觀念。一個部門的成本費用的管控有效并不意味著真正有效。只有保證房產項目的品質和質量并能實現有效銷售的項目才是好項目，相應的只有真正促進了項目的品質和質量的成本投入和管控才是真正的成本管理，因此在成本管理上要由財務部門或其他管理部門牽頭，對全員進行成本管理培訓，培養大家的全局觀，培養大家為了整體的成本觀，并對各部門人員以預算執行，成本管控為課題進行有針對性培訓，找準管理弱點，強化技能。

四、結束語

在現在的經濟形勢下，房地產企業要轉變管理思想，重點關注財務管理。對房地產企業來說，管控成本也是增加利潤的重要形式，在實際經營中房地產企業還需要不斷加強對成本管理的重視，同時加強預算執行、完善成本管理制度、健全監督和評價機制以及加強人才培養，如此才能更好地促進房地產企業的可持續發展。