武漢市W房地產(chǎn)公司財務風險識別

(武漢輕工大學 湖北 武漢 430040)

企業(yè)若想在經(jīng)營過程中謀取更多的收益，成為房產(chǎn)企業(yè)的標桿，那么對財務風險的管理就顯得極其重要，甚至關系到企業(yè)的未來發(fā)展，要對企業(yè)財務風險進行分析和防范，首先需要完成的就是對財務風險的識別，根據(jù)財務風險種類，以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性的分析，最后確定將其財務風險識別分為四個方面，即籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險和現(xiàn)金回收風險，通過對這四個方面進行分析，對W公司前所面臨的或潛在的財務風險進行識別。

一、武漢市W房地產(chǎn)公司概況

武漢市W房地產(chǎn)公司創(chuàng)立于1996年，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、超市連鎖、金融擔保、食品加工、商業(yè)管理、資產(chǎn)管理、電子科技等行業(yè)于一體的多元化產(chǎn)業(yè)的公司。公司成立以來，始終遵循“責任為重，誠信為本，穩(wěn)健經(jīng)營，科學管理”的經(jīng)營理念。秉承創(chuàng)新求真的精神，在持續(xù)深入的行業(yè)發(fā)展過程中，憑借自身的品牌資源、專業(yè)的商業(yè)運營管理模式、高效的管控及執(zhí)行能力等核心優(yōu)勢。以區(qū)域戰(zhàn)略為支撐，積極發(fā)展新領域，依靠全體北冰洋人的不懈努力，企業(yè)有了長足的發(fā)展。先后獲得“武漢市百強商業(yè)企業(yè)”、“價格誠信企業(yè)”、“湖北省優(yōu)秀民營企業(yè)”、“守合同重信用企業(yè)”等省市各項殊榮達38個之多。

公司旗下目前擁有多家子公司，擁有員工5000余人。先后成功開發(fā)了多個地產(chǎn)項目，擁有400余家連鎖超市、一個物流配送中心、一個食品工業(yè)園、一個多元化大型農(nóng)貿(mào)市場，并在金融擔保、資產(chǎn)管理、電子商務等多個領域取得了優(yōu)異的成績。目前建設的“武漢B城市廣場”及占地5000畝的“中國品牌食品產(chǎn)業(yè)園”項目，將成為彰顯城市魅力的標志性建筑。

二、武漢市W房地產(chǎn)公司財務風險識別

(一)籌資活動的風險識別分析

籌資活動是一個企業(yè)經(jīng)營活動的起點與基礎，特別是對資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌資活動顯得尤為重要。眾所周知房地產(chǎn)企業(yè)有著投資金額大、投資周期長、變現(xiàn)能力弱的行業(yè)特點，僅僅依靠自有資金是遠遠不足以支撐企業(yè)正常運行，需要大量從外部籌資來滿足企業(yè)的資金需求。因此，本文使用短期償債能力、長期償債能力相關數(shù)據(jù)指標對W公司籌資活動中風險進行識別與分析。其中短期償債能力將采用流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率并結合行業(yè)均值進行分析，長期償債能力將采用資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權比率進行分析。

1.短期償債能力

本文通過計算流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率來分析W公司短期償債能力。流動比率是指流動資產(chǎn)與流動負債的比率，反映企業(yè)在短期債務到期之前，企業(yè)將流動資產(chǎn)變現(xiàn)償還債務的能力；速動比率是指速動資產(chǎn)與流動負債的比率，反映企業(yè)現(xiàn)有速動資產(chǎn)償還債務的能力；現(xiàn)金比率是指現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物與流動負債的比率，反映企業(yè)不依靠銷售存貨及應收賬款的情況下，使用現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物償還短期債務的能力。本文選取了W公司近四年來的數(shù)據(jù)指標進行分析，力求通過計算和與行業(yè)均值進行比較識別企業(yè)目前短期償債能力的水平。

年份2015年2016年2017年2018年W公司流動比率1.081.050.750.52行業(yè)流動比率均值2.172.162.211.68

由上表可知，2015年至2018年期間，W公司流動比率呈下降趨勢，并且四年中W公司流動比率均低于房地產(chǎn)行業(yè)流動比率平均值。一般而言，流動比率處于2左右反映企業(yè)償債能力較強，而處于1以下則顯示企業(yè)償債能力較低，存在風險。W公司流動比率連續(xù)四年不斷下降并且低于1，同時連續(xù)低于行業(yè)均值，足以說明W房地產(chǎn)公司的短期償債能力較弱，流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力差，資金周轉效率低，存在巨大的財務隱患，短期償債壓力大。

年份2015年2016年2017年2018年W公司速動比率0.941.020.730.52行業(yè)速動比率均值0.860.881.080.73

由上表可知，2015年至2018年期間，W公司速動比率呈波動下降趨勢，并且2017年至2018年期間W公司速動比率均低于房地產(chǎn)行業(yè)流動比率平均值。一般而言，速動比率保持在1左右的企業(yè)經(jīng)營良好，速動比率低于1的企業(yè)短期償債能力不足。由于不同行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)特性，速動比率標準不一致。通過上表可知，2015年至2018年房地產(chǎn)行業(yè)速動比率一致保持在0.88左右。W公司2017年至2018年的速動比率均小于0.88，并且呈下降趨勢，說明W企業(yè)的如貨幣資金、應收賬款等速動資產(chǎn)占用資金過多，無法立即覆蓋短期負債，短期償債能力下降。

年份2015年2016年2017年2018年W公司現(xiàn)金比率0.003020.000160.000090.00003行業(yè)現(xiàn)金比率均值0.300.530.590.52

由上表可知，2015年至2018年期間，W公司現(xiàn)金比率呈下降趨勢，并且2017年至2018年期間W公司現(xiàn)金比率遠低于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金比率平均值。現(xiàn)金比率是反映企業(yè)直接償付流動負債的能力，但是現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物一般獲利能力較低，企業(yè)過多保留此類資產(chǎn)會加大的機會成本，而現(xiàn)金比率過高，則表明企業(yè)缺少能立即償還債務的資金，容易產(chǎn)生財務危機。因而，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金比率保持在0.2左右較為合理。上表可知，W公司近四年來一直低于這一水平，而且近四年現(xiàn)金比率低至1，經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量是正值已十分不易，償債更是杯水車薪，W公司存在極大的財務危機。

2.長期償債能力

長期償債能力是指企業(yè)償還長期負債的能力，反映企業(yè)是否有合理、穩(wěn)定的資本結構，以及財務安全和穩(wěn)健程度。房地產(chǎn)企業(yè)有著投資金額大、投資周期長、變現(xiàn)能力弱的行業(yè)特點，僅僅依靠自有資金是遠遠不足以支撐企業(yè)正常運行，需要大量從外部籌資特別是通過長期負債來滿足企業(yè)的資金需求，維持企業(yè)的周轉與運營。資產(chǎn)負債率是指負債總額與資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)中有多少是通過負債籌集的資金，是衡量企業(yè)負債情況及經(jīng)營風險程度的重要指標；產(chǎn)權比率是指負債總額與所有者權益總額的比率，直接反映股東持股情況及企業(yè)借款經(jīng)營程度。

年份2015年2016年2017年2018年W公司資產(chǎn)負債率1.341.571.600.89行業(yè)資產(chǎn)負債率均值0.490.650.640.59

由上表可知，2015年至2018年期間，W公司資產(chǎn)負債率一直波動維持在0.89至1.60之間。一般而言，企業(yè)資產(chǎn)負債率保持在0.4-0.6左右較為合理。由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點，大部分資金是通過長期負債取得的，所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率居高不下。從表**可知，W公司近四年來資產(chǎn)負債率波動上升，持續(xù)保持在1左右的高水平，且高于行業(yè)平均水平，意味著企業(yè)負債規(guī)模大，處于負債經(jīng)營狀態(tài)，存在嚴峻的籌資風險，正在面臨嚴重虧損，資不抵債，已經(jīng)達到破產(chǎn)的警戒線。

年份2015年2016年2017年2018年W公司產(chǎn)權比率2.961.771.66-0.12

由上表可知，2015年至2017年期間，W公司產(chǎn)權比率一直波動維持在1.66至2.96之間，2018年其產(chǎn)權比率為-0.12。一般而言，產(chǎn)權比率保持在1左右，企業(yè)有較強的能力；產(chǎn)權比率超過1，企業(yè)正在負債經(jīng)營；產(chǎn)權比率為負數(shù)，企業(yè)嚴重資不抵債，面臨破產(chǎn)。從表**可知，W公司2015年至2017年產(chǎn)權比率維持在1.5以上，說明該企業(yè)缺少自有資金進行經(jīng)營，嚴重依賴負債，存在嚴峻的籌資困境。2018年其產(chǎn)權比率為-0.12，企業(yè)資不抵債嚴重資不抵債，面臨破產(chǎn)。

(二)投資活動的風險識別分析

投資活動是企業(yè)以盈利為目標的資本支出活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說其投資活動大部分為房地產(chǎn)開發(fā)項目。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長的特點，投資項目在投資初期存在許多不確定性，這些不確定性使得項目投資收益從最初投資到最后獲得估算數(shù)存在差異。為了對W公司的投資活動進行分析，筆者將W公司投資活動分為對外投資和對內(nèi)投資兩部分，對外投資以W公司投資項目及企業(yè)為進行分析；對內(nèi)投資則以企業(yè)的盈利能力進行研究，重點分析總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率、成本費用利潤率這四個指標。

1.對外投資

投資項目及企業(yè)沈陽B廣場項目沈陽B航空地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢市JM綠色食品有限公司深圳市世紀HN投資管理有限公司金額42,620,395.004,312,395.0016,030,000.0031,500,000.00

武漢B城市廣場項目是W公司最盈利的地產(chǎn)項目，因此W公司仿效之前的成功，從2015年起W公司在沈陽市共獲得44000平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，并將以商業(yè)用房做抵押為沈陽B廣場項目籌集資金。由于管理者投資決策失誤，對沈陽B廣場沒有詳盡的投資方案于謹慎的項目實施過程，項目選址偏遠，市場定位不符合當?shù)叵M者的購買能力，同時遠離核心商圈，交通不便。當時W公司為沈陽B廣場項目高負債運營，資金回籠緩慢，資金鏈斷裂隨時可能發(fā)生，為日后破產(chǎn)埋下隱患。其次，W公司投資大多屬于其關聯(lián)公司，涉及了房地產(chǎn)、食品、投資公司等，近幾年關聯(lián)企業(yè)均效益不佳，也對W公司的資金鏈運作造成了一定的影響。W公司管理者對投資項目及企業(yè)的決策失誤，導致投資收益遠低于投入的投入資本，加重企業(yè)投資風險，使企業(yè)資金鏈發(fā)生斷裂的可能性加大。

2.對內(nèi)投資

對內(nèi)投資是指企業(yè)將資金流入企業(yè)內(nèi)部并產(chǎn)生各項經(jīng)濟資源，而企業(yè)經(jīng)營的最大目標是獲得盈利。筆者選取四個具有代表性的盈利能力指標對W公司的對內(nèi)投資風險進行識別與分析，分別是總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率、成本費用利潤率。

年份2015年2016年2017年2018年總資產(chǎn)報酬率0.030.15-0.03-0.47凈資產(chǎn)收益率0.090.36-0.11-5.20營業(yè)利潤率0.340.57-0.90-25.33成本費用利潤率0.581.34-0.59-1.03

①總資產(chǎn)收益率

由上表可知，2015年至2018年期間，W公司的總資產(chǎn)收益率不斷下滑，同期房地產(chǎn)總資產(chǎn)收益率行業(yè)均值為3左右，遠低于行業(yè)平均水平。2015年W公司的總資產(chǎn)收益率近四年最高，這年獲得凈利潤達到1094萬元。自此2017年后W公司逐年都虧損，總資產(chǎn)收益率變?yōu)樨撝担?017年凈利潤下降至-1300萬元，比2016年凈利潤5256萬元減少504.228%，2018年凈利潤仍然下降，下降至-16290萬元。這四年間，W公司開發(fā)項目較少且竣工少，管理者投資決策失誤，項目投資與儲備不足，無法應對市場需求和公司運作。

②凈資產(chǎn)收益率

由上表可知，2015年至2018年期間，W公司凈資產(chǎn)收益率的變化趨勢和總資產(chǎn)凈利率的變化趨勢大致相同。由于凈資產(chǎn)收益率是受銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉率的影響，結合W公司實際投資情況可知如存貨等中長期資產(chǎn)占資產(chǎn)的比重較大，迅速變現(xiàn)難度大，增加資產(chǎn)的管理成本，從而又影響了銷售凈利率。

③營業(yè)利潤率

由上表可知，2015年至2018年期間，W公司的營業(yè)利潤率不斷下滑，在2017至2018年營業(yè)利潤率為負值，2018年甚至達到-25.23。營業(yè)收入由2016年最高值9120萬元下降到2018年601萬元，下降幅度達1415.18%；營業(yè)利潤由由2016年最高值5206萬元下降到2018年-15250萬元，下降幅度達392.93%。在這段時間內(nèi)，企W公司項目資金回籠較慢，投入以及建設環(huán)節(jié)時間長，資金使用極其不合理，出現(xiàn)嚴重對內(nèi)投資風險。

④成本費用利潤率

由上表可知，2015年至2018年期間，W公司的成本費用利潤率不斷下滑。隨著房地產(chǎn)市場不斷調(diào)控，W公司的項目開發(fā)速度放緩，由不斷開發(fā)新項目為主的經(jīng)營模式向保持原有項目的銷售為主的經(jīng)營模式轉變，企業(yè)業(yè)績平平。自2017年之后，W公司的房產(chǎn)項目開發(fā)遭遇瓶頸，呈現(xiàn)老項目因強勁對手而經(jīng)營不善與新項目不足的雙重困境。對于老項目武漢B城市廣場而言，競爭對手在B城市廣場開發(fā)了HL廣場項目，HL廣場項目引進沃爾瑪、必勝客等品牌企業(yè)，吸引投資者與商戶投資，給W公司的B市場的銷售項目造成了很大的壓力,其發(fā)展空間不斷被壓縮，銷售房產(chǎn)獲取利潤的能力下降，經(jīng)營遇到挑戰(zhàn)；對于老項目沈陽B城市廣場而言，隨著資金不斷投入并沒有帶來預期收益，當?shù)卣甙l(fā)生變化、項目本身市場定位錯誤等多方面不利因素增加該項目成本，投入產(chǎn)出率也一直不理想，盈利水平堪憂，資金鏈斷裂危機愈演愈烈。

根據(jù)上述情況可知，2015年至2018年期間，W公司投資活動風險愈發(fā)嚴重。

對于W公司對外投資活動而言，新項目不斷投入的資金并沒有預期的收益，投資的企業(yè)也收益甚微，多元化發(fā)展戰(zhàn)略并沒有企業(yè)改變困局，還造成資金鏈的巨大危機；對于W公司對內(nèi)投資活動而言，面對多變的市場環(huán)境時，W公司這樣的中小型房地產(chǎn)企業(yè)本可以更加靈活的進行測量調(diào)整，而W公司新老項目之間出現(xiàn)了嚴重的“空檔期”，新項目沒有達到收益期期，但是原有老項目已經(jīng)收尾，也沒有其他可以銷售的項目。

(三)營運資金的風險識別分析

房地產(chǎn)行業(yè)具有成本高、周期長、資金量需求大的行業(yè)特點，房地產(chǎn)企業(yè)存活占據(jù)大量流動資金，銷售存貨也并不能及時轉為現(xiàn)金流。本文將采用總資產(chǎn)周轉率、流動資產(chǎn)周轉率和存貨周轉率來對W公司的營運風險進行分析。

年份2015年2016年2017年2018年總資產(chǎn)周轉率0.080.240.020.01流動資產(chǎn)周轉率0.190.520.050.02存貨周轉率0.201.150.440.34

1.總資產(chǎn)周轉率

總資產(chǎn)周轉率是營業(yè)收入凈值與資產(chǎn)平均總額的比率,反映了企業(yè)銷售水平與總資產(chǎn)使用情況的指標。總資產(chǎn)周轉率越高，說明企業(yè)銷售能力越高，總資產(chǎn)投資的效益越好。由表**可知，2015年至2018年期間，W公司的總資產(chǎn)周轉率總體低于房地產(chǎn)行業(yè)均值0.25，并呈波動下降的趨勢，說明W公司總資產(chǎn)周轉率較低，資產(chǎn)周轉速度緩慢，營運水平較低，短期獲利能力不高，如不加強管控，會使該公司的短期償債能力雪上加霜，增加財務風險。

2.流動資產(chǎn)周轉率

流動資產(chǎn)周轉率是營業(yè)收入凈值與流動資產(chǎn)平均總額的比率,反映了企業(yè)銷售水平與流動資產(chǎn)使用情況的指標。流動資產(chǎn)周轉率越高，說明企業(yè)銷售能力越高，流動資產(chǎn)投資的效益越好。由表**可知，2015年至2018年期間，W公司的流動資產(chǎn)周轉率和總資產(chǎn)周轉率整體走向趨勢一致，呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢，周轉速度放緩，流動資產(chǎn)的利用率相比之前有大幅度下降。對W公司來說，近年來的庫存增加，導致了存貨占據(jù)資產(chǎn)的比重大大提升，流動資產(chǎn)的周轉率也隨之降低。

3.存貨周轉率

存貨周轉率是營業(yè)成本與存貨平均余額的比率，反映了企業(yè)存貨的流動速度與存貨占用資金的數(shù)量是否合理的指標。存貨周轉率越高，說明企業(yè)的存貨占用資金的水平越少，資金收回的速度越快，營運資金充足。由上表可知，2015年至2018年期間，W公司存貨周轉率呈波動下降趨勢，與行業(yè)平均水平0.3幾乎持平，說明W公司存貨周轉率較行業(yè)內(nèi)水平持平，企業(yè)的存貨管理效率和變現(xiàn)能力有所降低，流動資產(chǎn)的利用效率降低。

通過上述的總資產(chǎn)周轉率、流動資產(chǎn)周轉率及存貨周轉率三個指標的數(shù)值可知，在2015年到2018年期間，W公司的營運能力總體水平偏低，雖然在2016年出現(xiàn)了基本行業(yè)均值持平現(xiàn)象，但總體來說，W公司營運水平較低，存在較高的營運風險。

(四)資金回收的風險識別分析

資金回收是企業(yè)經(jīng)營的關鍵環(huán)節(jié)，推動企業(yè)的正常運轉，只有保持正常高效的資金循環(huán)，企業(yè)才能在健康的經(jīng)營環(huán)境下繼續(xù)發(fā)展壯大，因此，一個企業(yè)資金收回數(shù)額的多少直接影響企業(yè)未來的經(jīng)營狀況。本文將采用資產(chǎn)現(xiàn)金回收率和應收賬款周轉率來對W公司的資金回收風險進行分析。

年份2015年2016年2017年2018年資產(chǎn)現(xiàn)金回收率0.0015570.0000630.0000440.000039應收賬款周轉率0.300.610.100.08

1.資產(chǎn)現(xiàn)金回收率

資產(chǎn)現(xiàn)金回收率是指營業(yè)現(xiàn)金凈值與平均資產(chǎn)總額的比值，反映企業(yè)收回的資金占付出資金的比率。資產(chǎn)現(xiàn)金回收率越高，說明企業(yè)收回的資金占付出資金的比率高，企業(yè)損失較小。由表**可知，2015年至2018年期間，W公司資產(chǎn)現(xiàn)金回收率呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢，且該比率逐漸接近于0，表明W公司不管是對內(nèi)經(jīng)營付出的資金還是對外項目投資付出的資金回收率微乎其微，企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力幾乎沒有。

2.應收賬款周轉率

應收賬款周轉率是指營業(yè)收入與應收賬款平均余額的比值，反映應收賬款的周轉速度。應收賬款周轉率越高，表明資產(chǎn)有較強的流動性，具有相對充足的營運資金。由表**可知，2015年至2018年期間，W公司應收賬款周轉率呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢。近年來在緊縮的行業(yè)背景下，國家禁止加大杠桿的購房政策使得W公司在內(nèi)的相關房地產(chǎn)企業(yè)應收賬款比例日漸縮小。盡管W公司應收賬款在總資產(chǎn)中所占份額不大，但依舊反映出W公司在對應收賬款的回收力度不大，如果忽視資金回收不能達到預期這一現(xiàn)狀，應收賬款回收時效性將不斷下降，W公司在資金回收方面所面臨的風險也在逐步加劇。