房地產開發企業財務管理要點解析

劉海燕

摘要：在我國經濟實力和國際影響力日益提高的背景下，為各個領域提供了發展機遇，其中的典型代表是房地產開發企業，使其內部管理模式發生了顛覆性改變，推動了企業的發展進程。作為房地產開發企業的重要組成部分，財務管理工作水平的高低和有效性，決定著企業未來的發展方向以及在市場大環境中的地位[1]。要想提高財務管理的有效性，提高企業的經濟效益和行業競爭力，除了要改變傳統管理方式，結合時代發展新趨勢進行優化和創新外，還要明確財務管理的要點，在此基礎上進行詳細的分析和研究。為此，本文對房地產開發企業財務管理要點進行探析，以供參考。

關鍵詞：房地產開發；企業財務管理；要點

房地產開發企業與其他企業相比，有著開發鏈條長、資金需求量大以及財務成本復雜等特點，這些特點的存在，對財務管理提出了更高的要求。不僅需要財務管理人員有著較高的工作能力和職業素養，還需要他們熟知財務管理中的要點，并運用有效手段進行管理和控制，在避免財務風險發生，降低工程成本的同時，還能夠提高企業的經濟效益，實現其持續穩定發展。

一、資金管理要點

（一）融資管理

我國房地產開發企業的融資管理主要有前期融資和項目開發貸款兩項內容[2]。企業在進行前期融資時需要注意的內容有土地出讓合同的簽訂和項目公司的成立，只有這樣才能夠推動前期融資的順利進展。近些年，隨著國家對房地產企業融資政策的改革和創新，并加大了企業融資的控制力度，使得前期融資已經不適合新時期下房地產開發企業的發展方式。在前期融資逐漸衰敗和隕落的情況下，項目開發貸款在此過程中應運而生，為房地產開發企業提供了新的融資方式。企業在進行開發貸款時，需要關注三證審批和四證放款兩方面的內容，并在審批結束后獲取《項目建設工程規劃許可證》與《項目建設工程施工許可證》，不僅是企業項目開發貸款的重要保障，同時也是企業獲取新項目的先決條件。另外，在開發貸款時還要根據實際情況，對所持資金的占比、土地及在建工程抵押的評估值進行密切關注。

（二）房產銷售管理

所謂的房產銷售管理就是房地產開發企業中的銷售回款管理，該項內容是項目預售后的主要資金來源。從銷售回款管理的自身屬性可知，回款手段有銷售首付和個人按揭兩種，銷售首付是根據所購樓層、房屋面積等內容，事先支付一定的資金；而個人按揭貸款是銀行向借款人發放的用做購買自用新建住房的貸款，就是人們常說的“個人住房按揭貸款”。在銷售回款中，個人按揭貸款是其管理中的重要內容。

根據相關資料顯示，我國許多城市中的大部分購房客戶都選擇按揭貸款的方式購房，不僅能夠解決資金緊張的問題，還能夠為開發商解決資金上的問題。所以說，按揭管理是資金管理中的重要組成部分，其管理重點在于：首先，多點按揭在選擇銀行時，具有一定的靈活性，不必拘泥于同一銀行，可以根據購房客戶的實際情況，選擇針對性的銀行。例如，某房地產開發企業所開發的樓盤是住宅樓，在銀行的選擇上，可以選擇有保障的中國銀行、交通銀行等；如果購買的客戶中包含農村人口，他們在進行按揭時，還可以選擇當地的農村信用合作社。其次，為了增強個人按揭貸款的規范性和科學性，提高客戶的滿意度與信任度，就要加大按揭管理的力度，實施規范化管理，從而提升工作質量與工作效率。再次，在按揭審批過程中，要進行梯隊管理，主要目的在于加快工作進度，實現相關工作的連續性和持續性。

（三）資金計劃

為了有效維持財務的流動性及相對應的資本結構，在日常經營與生產中獲取最大的經濟效益。房地產開發企業在發展過程中，就要根據自身的實際情況，嚴格按照國家出臺的相關政策，并從與資金預算的關系入手，制訂符合企業發展的資金計劃，借此提高財務管理質量和有效性，促進企業的持續穩定發展。

二、財務管理要點

（一）資源管理

資源管理是財務核算中最為基礎的部分，提高資源管理有效性的主要方法是實施資源統計，而資源統計臺賬的主要內容又細化分為樓層整體以及各房間的占地面積，簽訂合同中的資金情況、樓房銷售價格和簽訂時間，各時點的回款、結算情況等內容，通過對這些內容進行統計，能夠根據相關數據明確項目資源的各項情況，為財務各月份工作的開展與實施奠定基礎。

（二）銷售核算管理

在進行銷售核算管理時，需要對誠意金、定金和房款進行管理，主要目的是對三種款項進行精準計算，并將計算結果用于繳納稅金中。由于誠意金是房地產開發企業的一種營銷手段，當他們收取誠意金后，會承諾給予購房客戶一定的優惠，刺激客戶的購房欲望，所以，在增值稅下，誠意金不被算作預繳增值稅中，而定金和房款需要根據實際情況，按照一定的比例繳納增值稅。另外，如果銷售核算管理中的項目過大，或者是分期開發的項目，需要按照單體進行預算，同時還要根據實際情況與相關需求，將核算內容進行細化和分類。

（三）成本核算管理

成本核算是房地產開發企業財務核算中的關鍵，其重要作用直接影響企業的經濟效益和未來發展，成本管理核算的主要內容不僅包含項目前期的土地審批、合同簽訂、現場施工等一系列內容，還包括施工結束后，購房客戶入住時需要繳納的物業費、基礎設施等費用的核算與校對[3]。如若房地產開發企業沒有對成本核算進行有效管理，在此過程中容易引發財產風險，造成不可估量的損失。

（四）工程預算項目分析

工程預算項目分析作為房地產開發企業財務管理中的重要組成部分，是科學、合理制定工程預算的主要參考依據。所以，在實際發展中，房地產開發企業要重視工程預算項目分析，對工程項目中的施工設計圖紙、設計說明書等文件資料進行收集與整理，在此基礎上還要對施工組織設計方案、施工計劃進度和安排、施工條件等環節中涉及到的資金進行詳細的預算和分析，既保證了施工成本的規范性與合理性，還能夠為企業帶來多樣化的發展機遇。

三、稅收管理

由于房地產開發企業涉及的稅收項目較多，并且每個稅種的內容有所區別，所以在開展稅收管理工作時，要密切關注各稅種之間存在的區別。比如說，在土地出讓合同的簽訂過程中，需要繳納土地使用稅和印花稅；土地出讓合同簽訂完畢后，在辦理土地證時，還要繳納相應的契稅；在簽訂銷售合同、設計、施工合同時，還要根據各自屬性繳納不同的印花稅[4]。由此可見，稅收管理在房地產開發企業中的作用是非比尋常的，企業在今后的經營和管理中要給予其高度重視和密切關注。

四、計劃考核管理

房地產開發企業具有周期性長、環節多等特點，特別是環節多這一特點，主要包括土地競標、土地獲取、策劃方案、證件辦理、施工建設、樓盤開售等，并且各環節之間的聯系密切，有著相輔相成的關系。房地產開發企業要想加快開發周期的進度，縮短施工時間，就要重視計劃考核管理，結合自身實際情況開展針對性的考核管理方式[5]。另外，在實施計劃考核管理工作時，還要注重其中的項目運營計劃目標和年度預算計劃目標，只有這樣，才能夠確保日后工作的萬無一失。

五、結束語

綜上所述，房地產開發企業未來的發展走向、經濟效益及行業競爭力的提高，與其內部的財務管理有著緊密聯系，可以說財務管理的優劣，決定著企業的發展存亡。所以，房地產開發企業在日常的經營與管理中，要清楚財務管理中的各控制點，運用科學、規范的手段進行管理和掌控，在提高財務管理有效性，保障企業正常經營和運轉的同時，還能夠實現房地產開發企業的持續穩定發展。財

參考文獻：

[1]李清雅，宋國民，朱歡，等.房地產開發企業財務管理要點解析[J].財會學習，2018，202 （28）：158-159.

[2]王玉紅，李琦，趙立冬，等.房地產開發企業加強成本管理的對策[J].交通財會，2014，26 （03）：180-182.

[3]王貴龍，張華龍，陳富貴，等.房地產開發工程項目成本造價在各階段之預控[J].安徽建筑，2017，01 （22）：174-175.

[4]袁海林，宋清.房地產開發企業成本控制中的問題與對策[J].西方紡織工學院學報，2018，06 （23）：649-650.

[5]李建榮.論房地產開發企業成本控制與投資決策[J].遼寧工程技術大學學報（社會科學版），2014，10 （01）：201-203.