淺談房地產企業財務風險分析及風險防范

一、前言

現階段經濟逐漸快速發展的背景下，為了使房地產企業財務管理制度更加具有科學性、規范性，在我國社會經濟發展中房地企業是一項重要組成部分，多我國經濟發展起到推動作用。由于房地產企業投資金額巨大、資金回籠周期長的特點，為此在企業發展過程中產生風險的情況比較高，房地產企業若是想更長遠的發展必然需要對財務風險進行管理和控制，進而保證資金可以得到更好的利用。

二、新形勢下房地產企業財務風險的種類

（一）企業籌資的風險。房地產企業籌資風險一般情況下主要有兩種，一是房地產不能夠承受較高的負債率，進而產生籌資的風險，二是企業對銀行貸款長期短用的風險。在我國房地產企業中負債經營是一個比較普遍的問題。一定程度上開展房產經營活動，將會對企業產生資產負債比率較高的情況。部分企業在經營的后期會出現破產的問題。若是房地產企業在國規定的時間內不能夠償還債務，將會對直接影響企業的信譽度，進而將會增加企業貸款難度，這對房地產企業發展將會造成制約。

（二）企業資金回籠的風險。房地產企業從最初銷售房產到收到購房款期間，房產不僅僅作為消費品，同時還可以用作投資產品，為此房地產行業具有獨特性的特點，這個特點將會為企業資金回籠帶來風險。由于房地產企業之間發展不同，經濟實力也是具有一定的差距。此外，隨著市場不斷發展、變化，市場經濟變化存在著諸多的不確定因素，也會為企業帶來財務風險，資金回籠面臨阻礙。

（三）企業資金平衡的風險。房地產企業自身具有資金密集的特點，對資金運用和流轉的要求比較高。隨著國家經濟不斷發展，對房地產企業的持續發展也相繼出臺一系列政策和條例，促使部分中小型企業在資金、土地資源中斷的情況下，不能在現代競爭激烈的市場立足，然而帶向企業通常面臨著更多的項目、資金平衡等問題，未來有效解決這些問題就需要企業采取措施確保資金流轉暢通，以此實現房地產企業的良好發展。

三、新形勢下房地產企業防范財務風險的策略

（一）融資方式與融資渠道實施多樣化。現階段在房地產行業發展中可以看出，房地產企業不斷發展中銀行貸款是企業主要的融資方式。銀行貸款是房地產采取的一種典型間接融資方式，銀行貸款不僅有短期性，并且貸款到期還款后產生財務風險的幾率較大。中小型企業由于種種因素的限制，并不容易采取銀行貸款的方式進行融資。為此，需要對融資渠道及方式進行拓展，這樣可以通過直接融資方式和直接、間接結合的融資方式，這樣房地產企業在資金來源方面將會得到更科學、更多元化的渠道。

（二）發行房地產債券。通常情況下房地產企業在開發項目時間比較長，為此對長期貸款的依賴性比較大。然而根據目前發展而言，依賴短期貸款的企業仍然比較多，長期貸款業務比較匱乏，產生這樣的問題極容易導致企業在融資過程中缺少合理性、科學性。基于此，為了提高企業中長期貸款業務，房地產企業獲得資金可以在財務公司債券中取得，對于房地產企業而言，這樣信貸政策對企業融資方式的影響越來越小，這樣的方式還可以降低房地產企業對銀行貸款的依賴，進而逐漸優化房地產融資方式。此外，由于房地產企業開發項目一般都需要大量資金的運轉，因此，企業資產的負債率比較大。若是僅僅采用間接融資方式將會增加房地產企業成本負債，然而利用發行公司債券的方式，可以在最大程度上降低房地產企業成本和財務風險的產生。

（三）不斷提高企業管理能力。為了在最大程度上減少房地產企業財務風險，對籌資風險加以防范，企業可以構建一套成本控制的管理體系，針對企業成本費用的預算流程、審核流程等制定有效的規章制度，與此同時提高企業財務監督管理，進而保證企業每一筆流出資金都能夠按照經濟效益的原則。通過這樣的方式，一定程度上企業可以有效的防止浪費的情況產生。在對商品房進行資金回籠的過程中，需要經歷的環節比較多，如客戶提供資料環節、銀行預審環節等。在這樣的情況下，企業可以結合市場實際發展需要，給予更多的優惠政策，進而推進房地產企業資金回籠的進程，確保房地產企業能夠得到更多的資金流通率。

（四）建設企業有效經營管理。房地產企業資金是否可以快速回籠，與企業開發項目能否能夠快速銷售有主要的關聯。房地產企業若是想要確保項目能夠進行順利銷售，就需要對企業銷售模式進行有效管理，保障企業可以擁有科學、合理、有效的銷售策略以及銷售觀念，并且不斷優化服務體系。為此，企業應當制定有效管理方式，合理的經營策略。房地產企業在經營的過程中，應當嚴格按照企業的發展軌跡，結合房地產市場發展實際情況和客戶的消費理念以及消費水平、習慣進行深入調查，以此制定項目宣傳，這期間應當充分利用各個媒介進行宣傳。同時，房地產企業還應當提高消費者的后期服務，不斷完善企業售后服務，進而提高消費者與房地產企業之間的信任程度，通過這樣的方式資金回籠的速度也比較快，降低房地產資金回籠的風險。

（五）提高控制成本費用的力度。房地產企業在開發項目的過程中，企業應當對各項環節中資金流轉進行控制，結合企業實際情況建設更加健全的資金監督管理機制，這樣對每一筆流出企業的資金都可以進行有效的監督，保證資金的正確只用，明確企業資金使用不合理支出，并及時進行改善。并且深入分析企業以前年度企業開發預算、費用支出情況以及資金年度預算編制，根據各開發項目的銷售情況和資金回收情況，按照相應的比例對開發成本進行預算，企業需要對年初預算及日常費用進行跟蹤總結并適當調整，進而去報房地產企業資金使用的合理性、科學性。

（六）提高現金流量的控制。現金流量風險指的是企業由于現金不足以及現金等價物不足時，企業不能夠開展日常經營活動，很有可能導致企業破產的一種財務風險。為此企業應當對控制現金流量風險給予高度重視，去也控制現金流量風險可以從以下兩方面著手，一是日常現金流轉進行控制，房地產企業在對房屋進行銷售時應當引導消費者采用一次性支付活分期支付的方式，為現金快速流入提供保證，在消費者采用分期的方式房地產企業利用一定措施盡量縮短付款時間。企業在對現金流量風險進行控制的時，重點工作應當以大額現金支出項目為主，企業可以針對大額現金支出制定獨特的監督、審核流程，保證企業在大額現金流出以后可以有足夠的現金流轉，一定程度上這樣的方式也可以監督企業工作人員工作質量，避免不必要的現金浪費現象。另外，房地產企業應當采取一定的措施，保證此項目可以快速產生利益，進而實現企業現金的快速流轉。現階段許多企業對于現金流量的數據是負值，由此表明企業在運作期間具有一定的現金流量風險存在，為此需要企業管理人員對現金流量加強控制，避免財務風險產生。

四、結語

綜上所述，房地產企業在對房地產開發期間，財務風險是不可避免的事情。企業產生財務風險一定程度上將直接影響企業對項目的開發以及企業今后的發展。為此，房地產企業在正常運作的過程中應當以防范財務風險作為重點工作內容，深入分析企業籌資風險、投資風險的研究。并以此制定有效措施進行防控，最大程度上降低企業財務風險帶來影響以及經濟損失，進而保證房地產企業的可持續發展，推動社會經濟發展。