基于土地購置方式對PPP幼兒教育項目影響的可行性研究

張曉昱

摘要：當下國內學者的研究多集中在風險分配和籌資模式上，缺乏對于PPP模式中幼兒園建設投資收益的探究，而國內又沒有成熟的項目可供參考，文章將根據案例項目數據和現行政策，通過動態模擬分析，探究PPP融資模式中幼兒園建設的土地購置方式的影響，為國內PPP模式幼兒園建設以及相關政策法規的制定提供參考依據。

關鍵詞：PPP;幼兒教育;可行性分析

1.概述

近年來，由于經濟的不斷發展，中國對于基礎建設的需求量十分巨大。而基礎建設以及公共服務本身需要很大的資金作為支持。傳統的大型基礎建設項目，一般是由公共部門單獨提供服務，但這種方式會導致政府的負擔非常的巨大，并存在政府失靈等一系列風險。而另一種國外比較流行的方法則是由完全的私人和私營部門去提供公共服務。但這種方法非常容易導致宏觀經濟的發展受限，以及對于我國的體制本身實用性不高，在我國的實際應用中，容易帶來市場失靈的風險。為減輕前兩種方法的風險，將兩種方法進行平衡就能夠得到一種新方法，也就是所謂的PPP模式。

隨著二胎的開放，以及后續政策的敞開，我國嬰幼兒教育事業正面臨著巨大的挑戰。我國對于嬰幼兒教育的定義是主要指的是對0～6歲年齡階段的嬰幼兒所實施的教育，是對于正常智力兒童，根據嬰幼兒智能發育的規律，進行有組織有目的的豐富的環境活動，促進嬰幼兒智能發育。嬰幼兒教育會給未來更高級的教育打下基礎，所以良好的幼兒教育對每一個人來說都非常重要。

現階段我國的暫行方式是鼓勵私營企業大力建設幼兒園，但隨著“紅黃藍”等一系列社會問題的發生，充分反映了大眾對于私營幼兒園的不信任，私營幼兒園自身管理混亂以及政府監管條件困難等問題。因此，根據國務院關于當前發展學前教育的若干意見精神和省市學前教育三年計劃的要求，建設PPP類嬰幼兒教育場所勢在必行。

2.財務分析模型的構建

2.1財務分析模型

以項目投資現金流量表為基礎，計算每年的凈現金流量現值，進行項目生命周期的財務分析，以動態投資回收期指標判斷項目的可行性。投資回收期計算如下：

其中：

CI_t（Cash Inflow）—第t年的現金流入量;

CO_t（Cash Outflow）—第t年的現金流出量;

（CI-CO）_t—第t年凈現金流量;

t—項目計算期。

2.2評價標準

2.2.1動態基準投資回收期

據云房數據顯示，我國當下的長期國債收益率為3.3%，房地產上市公司凈資產收益率為9.2%。同時據用益信托在線數據統計，2018年上半年房地產信托平均年收益率為8.05%，本文借助房地產信托平均年收益率，將動態基準投資回收期定為12年。當計算出的動態投資回收期大于12年時，方案不可行，反之可行。

2.2.2財務內部基準收益率

根據《建設項目經濟評價方法和參數（第三版）》，將財務內部基準收益率定為12%。當計算出的財務內部收益率小于財務內部基準收益率時，項目不可行。

3.項目的基本情況及模擬結果

3.1項目的基本情況

案例項目位于大連市旅順口區，土地面積為1840平方米，土地價格為4500元每平方米，容積率為1.5，土地使用年限為70年，由社會資本與政府合作通過PPP模式興建運營一座幼兒園。社會資本負責整個項目的建設投資與運營，政府通過嬰幼兒教育服務補貼的方式向幼兒園支付嬰幼兒教育服務的費用，同時會在幼兒園建設項目的土地購置、稅收等方面給予政策上的支持。作為回報，幼兒園收取的服務費用不高于同等服務水平的公立幼兒園。

3.2 以購置的方法建設一個PPP幼兒園

根據我國法律規定，幼兒園園舍建筑面積要求是幼兒人均面積不低于10m²。針對市場分析可得，一般一個中等幼兒園的在園人數一般為200人左右，因此幼兒園建筑面積需2000平方米。同時考慮通貨膨脹因素，本項目土建及硬裝修價格按900元/m²計，流動資金按90萬元計，基礎家具及設備按床位數比例計算，按14萬元計。其他費用按一定比例計提。

根據《2017—2022年中國幼兒園行業專項調研及投資價值預測報告》，估計學生入學率為90%。每位學生的收費標磚參照《大連市各級各類幼兒園托保費的收費標準是依據大價發[1999]8號和大價發[2001]70號文件執行》，營業第一年共計收入777萬元。

參考大連市嬰幼兒教師及其從業人員平均工資為4000元/月，共計50人，工資福利費每年298萬元。同時，考慮通貨膨脹因素，伙食費按每年107萬元計，水電氣費按每年14萬元計，辦公費按每年30萬元計，修理費及物料消耗費按每年22萬元計。宣傳費用按收入的2%計提。共計每年480萬元。

根據公式（1）計算：動態投資回收期：P_t=28年。該項目的動態投資回收期過長，且稅后財務內部收益率小于基準收益率，不能接受。

3.3 以租賃的方法建設一個PPP幼兒園

為降低土地成本帶來的資金壓力，根據國家指導意見，假設在政府的支持下土地可以采用租賃的方式，假定租賃期限為50年，第一年應支付租金75萬元，土地租金每年增加3%，每年支付一次。在此基礎上進行財務分析，根據現金流量表及公式（1）、公式（2）計算：動態投資回收期：P_t=11.8年。此假設下，項目的動態投資回收期降至11.8年，回收期大幅度縮短，與動態基準投資回收期基本持平。由于土地一次性購入時投資回收期遠大于基準值，難以尋找不確定因素的臨界值，故土地購置采用租賃的方式能夠提高項目點可行性。

4.結論

通過模擬分析可以發現，按照當前政策，社會資本在沒有政府支持的情況下，在大連市建立一座服務中等收入水平的幼兒園項目投資回收期漫長，內部收益率過低，項目在財務上不可行。為鼓勵社會資本參與幼兒園建設，政府應在以下方面給予政策支持：一是政府應允許項目運營方以租賃方式獲得土地，從而減低社會資本的資金費用壓力;二是政府在與社會資本合作時應該限制項目土地年租金的上限并對企業所得稅的做一定的減免，從而實現項目的可行性。