昆明市長租公寓市場發展與對策研究

王勇章

摘要：中國房地產已經進入存量時代，隨著城鎮化率的不斷提高和租購并舉制度的逐步實施，住房租賃市場欣欣向榮，長租公寓行業乘勢而起。近年來，昆明市房屋租賃市場鼓勵政策密集出臺，地方國企和私營企業開始布局長租公寓，但由于地處西南，經濟尚不發達，運營模式還未成熟，市場中潛藏許多風險，發展面臨諸多困難。文章就昆明市長租公寓發展現狀進行分析，結合政策就昆明市長租公寓市場融資、監管以及運營效率等方面提出一點建議。

關鍵詞：住房租賃;長租公寓;對策研究

長租公寓，又稱白領公寓，是一種新興的房地產行業，指公寓運營企業以新建、購買或租賃的方式取得房屋之后，對其進行裝修改造，并提供多樣化的社交場所和物業管理服務，吸引年輕租客入住的出租型公寓（出租時間一般在幾個月或一年以上）。近年來，中國房地產市場已經由“增量時代”轉向“存量時代”，房屋租賃市場迎來持續增長，據《2018年輕人租房大數據報告》顯示，預計到2023年，中國房屋租賃人口將達到2.48億人，中國或將迎來“租房時代”。昆明長租公寓發展略顯滯后，目前仍處于起步階段，面臨諸多困難亟須解決。

一、昆明市長租公寓市場概況

（一）昆明市長租公寓市場現狀

目前昆明有十多家長租公寓品牌，運營模式主要有集中式和分散式兩種業態，集中式長租公寓是指公寓運營方通過自建、收購或租賃的方式獲取樓房后，對房間進行統一裝修改造，配套一定設施后出租的模式，而分散式長租公寓是指公寓運營方從存量市場上取得房源，經過標準化裝修后，統一出租管理的租賃公寓模式。在昆明主要的集中式長租公寓運營商主要有昆明公租房公司旗下的“惠悅家”公寓、龍湖地產旗下“冠寓”公寓、Me+國際青年公寓和H公寓，其中房源儲備最多的是“惠悅家”品牌，僅前兩次供房數量就已超過千套。昆明的分散式長租公寓主要是美麗屋、檸檬公寓、以及一些中小型房屋中介公司的自創品牌。長租公寓主要集中在昆明市二環以內，也有企業布局在鄰近寫字樓、地鐵站、商業區等人流較大、交通便利的區域，其房租價格受裝修程度和區位優勢等影響，在600～3000元不等，出租率基本穩定在80%～85%。

（二）昆明長租公寓市場發展前景

昆明市長租公寓發展雖處于起步階段，但市場發展具有光明前景。第一、市場潛在需求旺盛，2016年昆明市發布《昆明市新型城鎮化五年實施方案（2016～2020年）》提出截至2020年昆明全市人口將達到850萬，城鎮化水平將達到73%。第二、昆明市長租公寓市場尚未飽和，目前昆明市有十余家長租公寓品牌，但全國排名前十的長租公寓企業僅有兩家入駐昆明，排名前三十入駐昆明的也寥寥無幾，可見長租公寓市場仍有較大發展空間。第三、長租公寓模式符合現代消費需求，相較于傳統租房模式，長租公寓能更有效地解決房東和租客之間信息不對稱的問題，必將帶來新一輪的消費升級。第四、各種利好政策不斷，從2015年開始，國家開始大力支持房屋租賃市場，2016年《政府工作報告》強調要建立租購并舉的住房制度，2017年1月，云南省發布了《云南省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，大力支持房屋租賃市場的發展，這些政策都對昆明市長租公寓市場的健康發展有著積極的意義。

二、昆明市長租公寓發展困境分析

（一）前期投入大，融資渠道少

長租公寓公司要想獲得較好的發展，規模化是必然的選擇，但前期承租、改造、宣傳等需要大量資金投入，融資成為長租公寓公司面臨的首要難題。銀行和金融機構一般以不動產產權作為抵押，而大多數長租公寓公司從存量市場上取得的只是房屋的租賃權而不是所有權，所以很少能以普通融資方式獲得資金。依靠風險投資基金是長租公寓行業目前最主要的一種獲取資金的方式，但獲得風投基金需要很高的門檻和繁瑣的程序，而且一般融資成本也較高。昆明經濟相對落后，融資環境也相對惡劣，許多長租公寓企業因缺乏資金不得不退出市場，這嚴重制約了昆明市長租公寓行業的發展。

（二）運營利潤低，回收周期長

2018年5月25日，昆明市公租房公司推出的首批352套“惠客”公寓正式上線，短短20分鐘內，352套房源預訂一空。但看似火熱的長租公寓市場背后卻是極低的運營利潤，據統計，長租公寓行業的租金回報率普遍在5%以下，僅靠租金難以維持收益，SOHO中國董事長潘石屹在一次談話中指出，若是靠貸款（4.9%的銀行利息）建房出租，長租公寓行業的回報率最高不超過1%。前期投入大而回報率低，這就需要企業能耐得住性子，但在成本回收期間往往有許多企業因為資金鏈的斷裂或經營不善等原因不得不退出市場，運營利潤低，回收周期長是長租公寓行業面臨的又一大挑戰。

（三）行業競爭大，市場風險高

昆明市長租公寓市場處于起步階段，運營模式不成熟，市場風險不斷。相比之下，傳統租房中介更為成熟，在房屋租賃市場上占據著較大份額，且不用承擔房屋的空置成本，與長租公寓之間存在著“零和博弈”，行業間競爭較為激烈。目前，許多長租公寓公司為了擴張市場，鋌而走險利用“租金貸”跑馬圈地擴大規模。截至目前，已經有“鼎家”公寓、“寓見公寓”、“昊園恒業”等多家長租公寓公司被曝卷入“租金貸”。類似的問題在昆明也有發生，2018年12月18日，盤龍區市場監管局發布消息“昆明眾客驛家公寓管理有限公司”疑似陷入“租金貸”。2019年2月19日，鳳凰網曝出在昆明也有長租公寓布局的品牌公司“美麗屋”因租金貸遭多人投訴。可見，昆明市長租公寓市場存在風險，監管需要不斷完善。

三、昆明市長租公寓市場可持續發展對策研究

（一）積極探索出路，拓寬融資途徑

對長租公寓行業來說，傳統融資方式難以滿足日益擴大的融資需要，創新融資模式勢在必行。資產證券化是解決企業融資難的一大利器，通過資產證券化，長租公寓的存量資產將得到有效盤活。《2018政府工作報告》指出，要著力解決中小企業融資難，融資貴問題。2018年12月24日，平安不動產有限公司50億長租公寓REITs獲批，將建200萬間長租公寓。這是國內首單合作型長租公寓儲架REITs（房地產信托基金）正式獲得通過。其實在2017年云南省就曾發布文件明確指出，要加大對住房租賃企業的金融支持力度，支持發行住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點，但這些政策在昆明目前還尚未有所突破。除了發行REITs，企業也可以根據自身實際情況打造租金證券化等融資平臺，發行相應證券解決自身融資需求。

（二）加強自身監管，降低杠桿比例

有些長租公寓公司因為急于回收成本，片面追求利潤，無視相關法律法規，罔顧商業道德，使用廉價裝修，導致安全事故頻發，企業要想獲得長遠的發展，必須加強自身監管。近年來，“租金貸”一路聲名狼藉，其實“租金貸”并不是攔路虎，而是一把雙刃劍，用的好有利于企業發展，用的不好則容易造成巨大損失。由于目前缺乏有關“租金貸”的具體法律條目，所以其關鍵在于企業控制自身融資杠桿率的高低，如果盲目追求擴大規模，無視過高的杠桿率，則企業資金鏈很容易斷裂導致“爆倉”，因涉及房東租客等多方利益，很容易成為社會不穩定的因素。因此，長租公寓企業必須加強自身監管，明確資金流向，降低融資杠桿，穩中求進謀發展。

（三）創新衍生服務，提高運營效率

長租公寓的租金回報率較低，若單一依靠租金回流，則資金回收周期過長而且不利于長租公寓的創新升級，長租公寓運營方應挖掘租客衍生需求，提供諸如技能培訓，創業指導等個性化服務，在滿足租客需求的同時，也能為自身創收，而且個性化服務能有效增強租客粘性，有助于品牌的推廣。此外，在信息技術高度發達的今天，企業應將云支付，APP等互聯網工具運用到日常管理運營中，既可以節約人力成本，又能提升運營效率。

四、結論

安居樂業是中國人千百年來的夢想和追求，城鎮化和高昂的房價使租房成為剛需，長租公寓迎合了新時代房屋租賃市場的需要，也響應了國家“租購并舉”的政策，擁有廣闊的發展前景。目前昆明市長租公寓市場尚處于起步階段，面對眼前的一些困境，企業不可盲目逐利，應調整心態，在融資方式上主動出擊，加強自身監管，在頂層設計下積極探索應對之策。

參考文獻：

董希淼長租公寓亂象亟須整治[N]. 經濟日報，2018-11-22.

（作者單位：昆明理工大學馬克思主義學院）