淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與控制

朱瑞萌

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上發(fā)揮著重要作用，由于其具有資金需求量大，項(xiàng)目投資額高，資金回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，通常有著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，高收益的同時(shí)也面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文以保利地產(chǎn)為例，首先通過(guò)分析保利地產(chǎn)近5年的財(cái)務(wù)報(bào)表，識(shí)別其目前可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次從內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因;最后有針對(duì)性地提出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施及建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制提供一些參考建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);保利地產(chǎn)

一、引言

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化以及住房政策的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展起來(lái)。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)程度高、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)等特性，加之商品房購(gòu)買(mǎi)需求的日益增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一。近年來(lái)，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲國(guó)家出臺(tái)一系列限購(gòu)、限售等調(diào)控政策，加上金融政策的管控力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨“去庫(kù)存”和資金鏈壓力日益增大，伴隨而來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸增大。因此，實(shí)施有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言尤為重要。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性。本文從短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力這兩個(gè)方面，對(duì)保利地產(chǎn)公司可能存在的籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。

1.短期償債能力分析

如表2-1所示，2014年至2018年房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)比率均值為2.04%，其流動(dòng)比率從2014年1.87%下降到2018年1.72%，平均值約為1.77%，始終低于行業(yè)平均水平。說(shuō)明企業(yè)存貨變現(xiàn)能力較低。速動(dòng)比率基本維持在1左右比較合理，保利地產(chǎn)近5年的速動(dòng)比率在0.32-0.53范圍波動(dòng)，變化較小但低于行業(yè)平均水平。這是由于保利地產(chǎn)工程項(xiàng)目較多，占用了大量流動(dòng)現(xiàn)金，造成流動(dòng)資金回收較慢，使得企業(yè)面臨較大的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

2. 長(zhǎng)期償債能力分析

如表2-2所示，近5年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率基本維持在65.85%左右，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率基本維持在74-78%之間，融資渠道的單一導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直高于行業(yè)平均值。2015年后企業(yè)利息保障倍數(shù)逐漸上升，說(shuō)明償還借款利息能力在逐漸增強(qiáng)，但與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值還存在差距，長(zhǎng)期償債風(fēng)險(xiǎn)略大。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

投資風(fēng)險(xiǎn)是指受到不確定因素影響，導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。本文將從對(duì)內(nèi)和對(duì)外兩個(gè)投資角度來(lái)具體識(shí)別保利地產(chǎn)可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.對(duì)內(nèi)投資

本文采用毛利率、凈利率、總資產(chǎn)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率和成本費(fèi)用利潤(rùn)率和行業(yè)均值等盈利指標(biāo)財(cái)務(wù)比率數(shù)據(jù)，來(lái)識(shí)別企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，

（1）毛利率與凈利率水平

如表2-3所示，保利地產(chǎn)毛利率變動(dòng)比較平穩(wěn)在29%-34%之間波動(dòng)，2016年為近五年最低值29%但仍略高于行業(yè)水平，說(shuō)明企業(yè)在投資和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)投資效率有所提升。保利地產(chǎn)的凈利率從2014年13.05%提高到2018年13.44%，且一直高于行業(yè)均值，說(shuō)明企業(yè)投資收益效果較好，盈利能力增強(qiáng)。

（2）總資產(chǎn)利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率

查看本企業(yè)的年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)近5年來(lái)總資產(chǎn)收益率從2014年4.02%下降到2018年3.09%，且比率波動(dòng)較大，說(shuō)明企業(yè)總資產(chǎn)的投入和使用效率不太理想，持續(xù)獲利能力表現(xiàn)較差。凈資產(chǎn)收益率從2014年21.65%下降到2018年16.63%，但是一直高于行業(yè)均值，說(shuō)明企業(yè)盈利能力下降，投資風(fēng)險(xiǎn)增大。

（3）成本費(fèi)用利潤(rùn)率

通過(guò)分析保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表可知，近5年企業(yè)成本費(fèi)用利潤(rùn)率由20.99%上升至22.44%，但2016年保利地產(chǎn)的成本費(fèi)用率有明顯下降，這是由于國(guó)家推行限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策，使得商品房銷(xiāo)售增速繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲得到遏制，銷(xiāo)售利潤(rùn)也隨之下降。

2.對(duì)外投資

通過(guò)表2-4可以看出，保利地產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資在2016年出現(xiàn)增長(zhǎng)，2018年出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，近五年投資收益從11.53億增長(zhǎng)到26.9億元，波動(dòng)較大。

查看本企業(yè)的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2016年，保利地產(chǎn)已完成中航地產(chǎn)下屬8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司及1個(gè)在建工程的收購(gòu)。2017年完成中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)有限公司旗下11個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)，新增規(guī)劃容積率面積近538萬(wàn)平方米。2018年房地產(chǎn)主業(yè)將收購(gòu)兼并作為重要拓展方式，已完成保利（香港）控股有限公司50%股權(quán)收購(gòu)交割，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)區(qū)域。這些反映出保利地產(chǎn)近幾年在對(duì)外投資上的不穩(wěn)定，可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（三）營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因運(yùn)營(yíng)不當(dāng)導(dǎo)致資金的流動(dòng)性不足和周轉(zhuǎn)速度慢，從而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況惡化和經(jīng)濟(jì)利益流出的可能性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)周期較長(zhǎng)，資產(chǎn)流動(dòng)性和周轉(zhuǎn)速度對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有很大影響。

通過(guò)查看企業(yè)年報(bào)得知，近五年保利地產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.33下降為0.28次，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.32下降為0.25次，說(shuō)明企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度變慢，流動(dòng)性有所減弱。這是因?yàn)橐环矫嫒绻髽I(yè)存貨無(wú)法及時(shí)銷(xiāo)售，則資金無(wú)法及時(shí)回收，就會(huì)造成企業(yè)資金流動(dòng)性減弱。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期付款方式，資金回收期較長(zhǎng)，易產(chǎn)生資金回收風(fēng)險(xiǎn)。因此，接下來(lái)本文將從存貨周轉(zhuǎn)情況和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況兩方面來(lái)分析保利地產(chǎn)可能存在的營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)。

1.存貨周轉(zhuǎn)情況

分析保利地產(chǎn)年報(bào)得知，近五年其存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)值不理想，基本維持在0.5次左右，行業(yè)均值從2016年6.27次上升到2018年15.07次，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率始終低于行業(yè)均值。說(shuō)明存貨占用大量流動(dòng)資金，導(dǎo)致資金流動(dòng)性不足，變現(xiàn)能力減弱，周轉(zhuǎn)速度較慢，銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)狀況不佳，加大了企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況

如表2-5所示，近五年保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率整體呈上升趨勢(shì)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)逐漸下降。這主要得益于該企業(yè)不斷加強(qiáng)客戶(hù)信用審查，完善應(yīng)收賬款催收程序。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益分配風(fēng)險(xiǎn)是說(shuō)企業(yè)利潤(rùn)分配政策可能對(duì)日后經(jīng)營(yíng)管理造成不利影響。

如表2-6所示，保利地產(chǎn)從2014年到2018年度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)從1，423，136.13萬(wàn)元增長(zhǎng)到2，614，913.66萬(wàn)元，未分配利潤(rùn)近五年也呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是2016年至2017年股利分配率卻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。一方面低額的股利分配政策會(huì)打擊投資者的積極性，導(dǎo)致潛在投資者對(duì)公司的投資減少，另一方面高額的股利分配政策又會(huì)加劇企業(yè)償債能力壓力，從而加大企業(yè)收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）外部原因

我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速呈放緩趨勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)一系列“去庫(kù)存”等調(diào)控政策為了抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，部分熱門(mén)城市陸續(xù)地頒布一系列措施，多家銀行上調(diào)首套房的房屋貸款利率，加強(qiáng)金融管控措施，極易造成企業(yè)資金運(yùn)作不流暢，增大經(jīng)營(yíng)壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率。2018年3月在兩會(huì)政府工作報(bào)告上指出為了妥善解決群眾關(guān)心的住房問(wèn)題，必須加強(qiáng)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。2018年4月16日以防止炒作和哄抬房?jī)r(jià)為起點(diǎn)開(kāi)啟新一輪調(diào)控，至4月22日實(shí)施全國(guó)限購(gòu)。上半年約有11個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策、23個(gè)城市出臺(tái)限售政策，整體來(lái)看，限售已成為各線(xiàn)城市常用的調(diào)控手段。

（二）內(nèi)部原因

1.行業(yè)特性

房地產(chǎn)行業(yè)本身存在特殊性，項(xiàng)目建設(shè)期間投入資金數(shù)額巨大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)達(dá)3-4年，房屋總價(jià)款回收期長(zhǎng)，項(xiàng)目占用大量流動(dòng)資金，漫長(zhǎng)的回款期其中風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。

2.資本結(jié)構(gòu)不合理

由于中小企業(yè)融資渠道有限，資金來(lái)源嚴(yán)重依賴(lài)銀行借款。過(guò)度舉債導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部自有資本和債務(wù)資本比例不合理，流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債的比重不協(xié)調(diào)，這樣的債務(wù)比例隱藏著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制及建議

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

1.合理規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)

一方面，企業(yè)應(yīng)規(guī)劃好債務(wù)資金中短期和長(zhǎng)期債務(wù)的比重，密切關(guān)注債務(wù)資金和權(quán)益資金的比重。利用自身良好的信譽(yù)，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿效益的同時(shí)控制好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不斷優(yōu)化本企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。另一方面，實(shí)時(shí)關(guān)注債務(wù)償還時(shí)間，避免因?yàn)閮攤鶗r(shí)間不合理導(dǎo)致企業(yè)資金鏈中斷的風(fēng)險(xiǎn)。

2.拓寬籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)除了通過(guò)銀行貸款、公募發(fā)行股票或債券融資的方式籌集資金，還可以積極嘗試融資租賃、房產(chǎn)基金等多元化籌資渠道。除此之外，可以憑借自身良好信譽(yù)，發(fā)展海外發(fā)債和貸款，適度尋求海外投資，從而降低企業(yè)對(duì)銀行信貸依賴(lài)，通過(guò)多元化的籌資方式來(lái)降低融資成本。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

1.做好投資可行性分析

做好投資可行性分析對(duì)企業(yè)投資至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)通過(guò)對(duì)國(guó)家政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求狀況的分析，對(duì)投資的內(nèi)容進(jìn)行量化分析，對(duì)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判并做好相應(yīng)的防范措施，對(duì)投資可行性分析進(jìn)行嚴(yán)格審核，降低項(xiàng)目投資的盲目性和決斷性，采用符合本企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的投資方案。

2.加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算和成本管理

保利地產(chǎn)應(yīng)加強(qiáng)全面預(yù)算管理體系，規(guī)劃好預(yù)算目標(biāo)，合理地控制工程項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模，科學(xué)有效地投放資金，減少流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)不靈的情況。做好成本和費(fèi)用支出預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)成本的監(jiān)控，完善工程項(xiàng)目成本跟蹤機(jī)制。嚴(yán)格規(guī)范費(fèi)用支出的審批流程，避免一些不必要的開(kāi)支。

（三）營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)

1.制定有效銷(xiāo)售策略

房地產(chǎn)企業(yè)存貨的變現(xiàn)能力較差，可以通過(guò)銷(xiāo)售渠道和銷(xiāo)售組合組合多樣化，根據(jù)客戶(hù)需求實(shí)施多元化的銷(xiāo)售策略，加大對(duì)庫(kù)存房地產(chǎn)宣傳和推銷(xiāo)，提高存貨的變現(xiàn)能力。對(duì)已經(jīng)出售的商品房建立健全售后服務(wù)體系，塑造良好的企業(yè)形象。

2.加強(qiáng)銷(xiāo)售回款管理

首先，保利地產(chǎn)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售資金回款的管理，前期嚴(yán)格審查客戶(hù)信用，綜合考慮購(gòu)房者收入、信用等條件，評(píng)估其償債能力，給予客戶(hù)不同的欠款額度。后期積極跟進(jìn)其還款進(jìn)度，了解還款情況，適當(dāng)采取一些激勵(lì)政策鼓勵(lì)客戶(hù)提前還款。其次，企業(yè)應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查，了解客戶(hù)需求，生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品以加快存貨變現(xiàn)能力，提高應(yīng)收賬款回款速度。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

不合理的收益分配政策不僅會(huì)挫傷投資者的熱情，也會(huì)給企業(yè)償債能力帶來(lái)壓力。因此，企業(yè)應(yīng)實(shí)施連續(xù)平穩(wěn)的收益分配政策，保障投資者的利益，及時(shí)調(diào)整收益分配政策與企業(yè)戰(zhàn)略相符。由于房地產(chǎn)行業(yè)存在流動(dòng)資金不足、籌資渠道單一等特點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理控制現(xiàn)金支出，優(yōu)先考慮以股票期權(quán)等方式來(lái)實(shí)施利益分配政策。

總結(jié)

本文以保利地產(chǎn)為研究對(duì)象，首先從籌資、投資、營(yíng)運(yùn)資金、收益分配四個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)其可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。其次，從內(nèi)部原因和外部原因兩個(gè)方面對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅受?chē)?guó)家政策影響，更和房地產(chǎn)行業(yè)特性和企業(yè)內(nèi)部環(huán)境緊密相關(guān)。最后，從以上財(cái)務(wù)活動(dòng)的四個(gè)環(huán)節(jié)針對(duì)性地提出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以期給房地產(chǎn)企業(yè)管理者控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供一些參考建議。

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（作者單位：湖南工業(yè)大學(xué)）