淺析房地產融資風險的防控

張瑾

摘要：房地產企業在融資過程中會面對諸多風險，必須對這些風險加以有效防控，從而提升融資的效率與效果，真正讓融資活動有力支持房地產企業發展。在這種背景下，本文首先對房地產企業融資風險防控的相關內涵進行了概述，進而從風險辨識、定性與定量風險分析、風險回應與風險監控四個方面，探討了融資風險防控流程與措施。

關鍵詞：房地產;融資風險;防控

一、房地產企業融資風險防控概述

房地產企業融資風險防控流程遵循風險辨識（Risk Identification）、定性與定量風險分析（Qualitative&Quantitative Risk Analysis）、風險回應（Risk Response）與風險監控（Risk Monitoring&Control）四大步驟。第一步的風險辨識須找出開發方案中的各種潛在風險，并將辨識出的風險一并紀錄于風險登錄表（Risk Register）。接著，再按風險登錄表逐項實施定性與定量風險分析，了解風險的發生機率、沖擊范圍及可能的損失金額。最后，利用定性與定量風險分析的結果，決定出最適當的風險回應策略與完整的監控計劃，并且再將之確實記錄于風險登錄表。

在房地產企業融資活動各階段，上述風險防控流程均須不斷重復執行。借助定期更新與審視融資風險登錄表，一方面可檢查既有風險是否有效減緩、其發生的機率與可能沖擊范圍是否產生變化，另一方面也可監控是否產生新的融資風險。此外，房地產企業融資過程通常有多類參與者，因此在執行融資風險防控的流程中，房地產企業也需注重與各方參與者的溝通協商，以達成最適宜的風險防控決策。

二、房地產企業融資風險辨識與確認

（一）風險辨識

風險辨識為房地產企業融資風險防控的首要步驟，亦為風險防控的基礎。只有完整辨識出融資方案中所面臨的各項風險，才能于風險回應步驟中擬定完備的應對策略。就房地產企業融資而言，由于各融資案的適用條件、融資規劃與融資架構不相同，且我國金融環境不夠成熟的緣故，相較于歐美發達國家往往會面臨更高風險。因此，房地產企業必須更審慎辨識融資方案各階段可能面對的風險，并將其風險妥善記錄于風險登錄表，以利后續評估與追蹤。

（二）定性與定量風險分析

在融資風險辨識完畢后，須對所辨識出的風險加以分析，方法為定性風險分析（Qualitative Risk Analysis）與定量風險分析（Quantitative Risk Analysis）兩種。前者評估融資風險發生的機率、沖擊范圍與特性，以便排列各項融資風險的處理順序;后者則將所評估的沖擊范圍量化為具體金額。

執行定性風險分析時，需借助過去的融資項目執行經驗，對風險產生的可能原因與造成的沖擊范圍進行評估，并進一步斷定各項融資風險的優先次序，因而不可避免會帶有主觀判斷的成分。由于房地產企業融資活動涉及眾多風險容忍度（Risk Tolerance）不同的參與方，因此定性風險分析勢必要考慮各項風險的承受者與其沖擊程度，以制定各方均能接受的排序。定性風險分析的最終產出為風險矩陣圖（Risk Matrix）。

定量風險分析則是利用統計軟件建立模型，將過往數據輸入模型仿真風險可能造成影響的數值（如利率、時間或應急準備金等），并進一步解讀模擬結果評估適當的融資風險響應策略。因此，在執行定量風險分析的過程中，不僅需要充足的樣本數據，更需額外投入時間與成本建立適合的模型并分析仿真結果，在成本效益的考慮下，往往僅對融資風險等級較高的風險進行分析。房地產企業融資實務中，常見的定量風險分析工具為最大可能損失評估（Estimated Maximum Loss，EML），針對各種可能造成損失的風險項目，評估有無風險減輕措施下的直接損失金額。

三、房地產企業融資風險回應

（一）回避風險

風險回避是指直接放棄某一融資計劃或方案，從而避免由此可能產生的損失后果，從根本上消除融資風險，這一極端的策略通常發生于該風險沖擊程度相當龐大且發生機率極高的情況下，或是處理風險的成本遠高過于產生的效益時。

（二）移轉風險

移轉風險則為采取手段將房地產企業自身的融資風險責任移轉至第三方，移轉風險可分為兩種，分別為控制型移轉與財務型移轉。前者將潛在損失與所有權轉讓給第三方，后者只將潛在的財務損失移轉給第三方。

從控制型移轉來看，包括三種可行形式，分別為出售、分包與免除責任協議。出售即通過交易將財產與風險完全轉讓給第三方。分包則是通過契約的方式將經營過程中的某個環節移轉給第三方，房地產企業因建設工程技術復雜，往往會將相關業務分包給承包商執行，分包合約中相關違約賠償、缺陷責任、終止條款、開發商與承包商的承保項目、保單條款等均須載明清楚，以避免未來可能產生的爭議。免除責任協議則是通過契約的方式，免除融資風險發生的責任與損失，房地產企業融資過程因參與者眾多，因此相關契約的簽訂須特別注意各方的權利義務與不可抗力條款，以免條款模糊導致爭議。

從財務型移轉來看，大多分為兩種形式，分別為保險移轉與非保險移轉。保險移轉通過簽訂保單與支付保費移轉財務風險，當被融資項目發生損失時，保險公司會通過賠償投保方保險金以彌補被保險項目發生的損失。但并非每項融資風險都可通過保險移轉風險，因此在進行保險規劃前要先分析風險的可保性，并進一步考慮保險的成本與效益。就房地產企業融資活動而言，保險范圍非常廣泛，且合約結構復雜，因而須特別進行保險規劃。非保險移轉常見的方式則為使用避險工具，如通過期貨交易固定匯率來防范融資風險。

（三）減輕風險

減輕風險則是規劃相關行動以減輕融資風險發生機率與沖擊的嚴重性，是融資風險發生前的預防措施。為確保開房地產企業融資項目在財務上的可行性，房地產企業可委托專業咨詢公司執行盡職調查（Due Diligence），針對資金、稅務與會計、財務模型、保險等各種類的風險進行評估，并設計一系列的減輕融資風險措施，以控制融資風險。

（四）承擔風險

承擔風險是指房地產企業主動承擔融資風險，不主動對風險采取積極作為，通常發生在融資風險發生時所造成的沖擊或機率相對小的情況下。就房地產企業融資活動而言，可能采取的措施包括另外安排緩沖時間與動用應急準備金（Contingency）等措施。該策略與上述三種策略方式最大不同的地方在于不放棄計劃或改變融資風險的承擔對象，也不采取任何作為來改變融資風險發生機率與沖擊的嚴重性。

四、房地產企業融資風險監控

完成融資風險響應計劃后，需要有完善的監控計劃方能得知房地產企業的融資風險是否有效被防控。風險監控即為規劃房地產企業融資執行過程中一系列的監控計劃，借助詳細記錄融資風險分析數據，監控的過程中應詳細檢查風險登錄表，評估風險防控計劃是否確實將融資風險發生機率降低或縮小沖擊范圍。房地產企業融資方案執行過程中，融資風險會隨環境影響而改變，因此風險防控流程需要在融資方案的執行過程中定期重復執行，并更新風險登錄表，以有效審視是否有新的風險產生，并評估過往的風險響應策略是否適當，確認房地產企業融資風險是否有效被防控。

為了有效監控，房地產企業應從制度層面加強融資風險監督力度。制定相應的制度文件，這不僅包括針對融資風險處理的獎勵與懲罰制度，更應出臺系統性的融資風險防范與治理流程文件，使得在出現融資風險時，能夠像普通業務一樣，得到高效率處理。與此同時，還應當定期開展內部檢查制度，將融資風險出現的苗頭及時撲滅，以防發生更為嚴重的風險問題。

房地產企業還需建立起融資風險防范的預警體系。這種預警體系應具體做好兩方面工作：一方面，確定融資風險預警指標，最好量化它，采用相應的模型來確定融資風險的發生率;另一方面，融資風險預警指標與預警值保持高度一致性，如果在實際情況下，我們可以根據實際情況不斷調整和糾正，保持高虛擬值與實際觀察的統一性。

參考文獻：

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