房地產開發企業財務風險預警管理分析

葉丹

摘要：隨著我國經濟形勢的變動，房地產企業的發展受到抑制，以往憑借房價的攀升可以獲得巨額利潤的時代已然不在。目前，限購、房產稅等政策的頒布降低了人們對房產的購買欲望和投資欲望，房產銷售速度下降，因此導致房地產企業的資金回籠時期延長，利潤空間也有所下降，使市場變動給房地產企業經營帶來的威脅性不斷加強，增加了房地產企業的財務風險，不利于房地產企業的穩健經營。基于此，本文從分析房地產企業存在的財務風險以及風險成因出發，以風險預警管理為基礎研究優化策略。

關鍵詞：房地產企業;財務風險;預警管理

一、房地產開發企業經營中存在的主要財務風險

（一）資金周轉帶來的風險

房價一直以來處于不斷攀升的趨勢，而且隨著房地產行業的蓬勃發展，在實際居住角度上，我國目前的房產處于供大于求的狀態，空房數據不斷增加。房地產企業的盈利受投資者投資偏好的影響較大，使房地產企業在經營中具有高風險的特點。另外，房地產企業的價值增值主要依據于房產，需要房地產企業在前期投入大量的資金。房地產企業的資金回籠和增值也是一個較為長期的過程，房企一般通過負債融資滿足資金需求。當經濟形勢較為良好、上行趨勢較明顯時，市場推動房地產企業的發展，投資者偏好投資房地產，將縮短房企資金回籠過程，而且企業利潤大幅增加，償還債務的能力較強。但在目前我國經濟處于下滑趨勢，隨著限購、房產稅等政策的發布，房地產企業的高風險特點降低了投資者投資房地產的偏好，房企資金回籠時間較長，企業償債能力較弱，一旦出現應收賬款回收不及時，企業資金周轉容易出現中斷問題，引發財務風險。

（二）資本結構帶來的風險

不同來源的資金共同組成企業的資本，而各類資金所占比例也顯示了企業的資本結構情況，資本是房地產企業發展的基礎準備，所以資本結構的變化也會影響企業財務風險的變動。在房地產企業的發展中，由于前期的大額資金投入使大部分房地產企業過于依賴負債融資，其資本結構中負債占比較高，甚至部分企業超過了60%。這種不合理的資本結構使企業的資金運轉存在不穩定性，當外界市場環境發生較大或者突發變動時，財務風險增加，企業經營容易遭受到損失。比如，當國家加強對商業銀行貸款的管理后，商業銀行將減少在房地產行業的放貸，同時也加強對已放貸資金的回收管理。貸款到期后的還本付息必然帶走房地產企業大量的利潤，企業經營缺乏資金，各項業務難以得到及時開展，價值增值緩慢，甚至難以覆蓋成本支出，進而引發房地產企業的破產風險[1]。

二、財務風險成因分析

通過對上述兩個風險的進一步分析，總結出以下引起房地產企業財務風險的因素：

（一）外部原因

影響房地產企業財務風險的外部因素主要是政策導向。政策是國家用于調控經濟的重要手段，而且政策的走向也影響著中央銀行對各商業銀行的管控力度。比如，目前我國針對房地產行業發展的政策中，限購和房產稅政策都是抑制房地產企業過快發展的策略。在這些政策下，居民預測未來房價會出現下降，所以投資房產的欲望下降，使房地產企業資金回籠周期延長，同時房產銷售量下滑，使房地產企業也難以達到預期利潤，企業預期的現金流也相應減少。另外，為了抑制房地產企業的發展速度以及確保銀行運營的安全性，國家也加強了對商業貸款的管控，房地產企業難以獲得商業銀行貸款，資金來源減少，進一步降低了企業的現金流，企業財務風險加劇。一旦出現突發事件，比如長期債務到期，房地產企業將面臨破產危機。

（二）內部原因

影響房地產企業財務風險的內部原因可以分為以下幾方面：

1.企業人員的財務風險思想認識程度

在目前微利求生的時代下，房地產企業雖然也在尋找“出路”，但受以往經營思想以及經營模式的制約，大部分房地產企業經營的重心依然是在業務開展上，相對忽視了內部建設，企業現代化管理的認知不到位，并未將轉型、創新思想落實到具體。一方面使其在財務會計風險防范制度的建設上直接參照常規風險管理制度，未曾結合自身經營的現狀，企業所建設的風險防控機制難以滿足需求。另一方面也使企業內部并未建立合理的管理制度約束普通員工的行為，一定程度上制約了普通員工風險防控思想的提升和改變。

2.風險預警機制。

財務會計風險也是諸多風險中的一種，但是風險的發生和爆發具有一定的不確定性，受多種因素的影響。而風險識別機制可以幫助企業提前發現經營過程中存在的風險，再借助相關預警信號將風險的威脅程度反饋給管理層。所以，風險預警機制直接影響民營企業防范風險的及時性和有效性[2]。

三、房地產企業風險預警管理機制的建設

風險預警機制并不只包含風險預警，其主要流程分為風險識別、風險評估、風險預警以及風險控制四個環節。房地產企業在加強財務風險預警管理的建設時可以從以下幾方面入手：

（一）科學設立風險預警系統

第一點，在管控企業的財務風險時，企業要全方位監管房地產企業經營中的各項活動，從而全面識別財務風險。在這個過程中，房地產企業需要完善信息收集、傳導系統，提高財務數據的完整性和有效性，為風險預警機制工作的開展打造一個堅實的基礎，從而全面、深入的對企業的經營情況進行監管，及時發現存在的財務管理風險，并制定合理的應對措施。

第二點，合理的對所識別出的風險進行評估和分析，衡量風險的威脅性，并分析影響因素。因而，房地產企業需要構建風險評估分析系統。從目前房地產行業發展的趨勢來看，房地產企業面臨的市場環境將趨于復雜性，企業經營中潛在的風險也不斷增加。同時，不同時期、不同類別、不同環境下的風險威脅性不同，為了保障企業可以抓住直接影響經營的關鍵因素，企業需要排除風險的威脅等級，借助專門的風險評估分析機制，加強對存在風險的識別和分析，進一步提高風險預警機制的有效性[3]。

第三點，構建預警信號報警以及處理系統。房地產企業需要設置合理的預警信號和預警線，并連接到風險處理數據庫。當風險威脅度達到警戒標準線時及時將其反饋給管理人員，并通過數據庫分析為管理人員提供風險解決策略，使管理人員可以快速解決問題，提早規避風險帶來的損失。

（二）加強財務內部控制

在風險預警管理建設過程中，為了加強風險預警管理效率，房地產企業還需要加強財務內部控制，對企業管理、運營等各環節實施監管，以相應的規章制度為依據，規范員工在各活動環節中的行為，減少人工誤差。一般房地產企業組織架構中會設立審計部門擔任監管職責，所以在加強財務內部控制時，房企主要從全面認知財務內部控制、提高內部審計權威性兩方面進行完善，杜絕管理人員、領導的權利高于審計監管的現象出現，從而保障監管工作高效的在房地產企業內部開展。

（二）打造專業團隊

一般而言，大部分房地產企業的風險預警工作由其他財務人員兼任，一方面財務人員自身也處于轉型期，崗位職責和學習任務較為繁重。另一方面，所謂術業有專攻，其他財務人員在學習財務知識時一般不會過于深入的研究其他崗位職責。基于此，房地產企業可以成立專門的風險預警小組，主要負責風險預警管理職責，從而提高房地產企業風險分析和預警水平，并促進房地產企業風險管理的效果。除此之外，為了確保風險預警管理人員的能力水平，房地產企業還要設置績效考核制度和獎懲制度，以員工的實際績效為依據開展人力管理。

四、結束語

為了保障國民經濟發展的穩定性，國家采用宏觀手段矯正房地產企業的“畸形”發展，為房地產企業帶來了一定的財務風險。另外，在追求利潤的目標下，大部分房地產企業相對忽視內部建設，市場環境給房企帶來了諸多財務風險。在本文的分析中提出風險預警管理措施，企業可以通過科學設立風險預警系統加強對財務風險的管控。

參考文獻：

[1]仇艷.J公司財務風險預警及防范[J].農村經濟與科技，2018 （06）.

[2]張小輝.試論房地產企業財務風險預警管理[J].財會學習，2018，189 （15）：68+71.

[3]酈春麗.房地產財務風險預警的案例研究[J].全國流通經濟，2018，2179 （19）：79-82.