新型城鎮化視野存量建設用地開發路徑分析

程玲

【摘?要】現階段，我國正處于城鎮化加速發展期。新型城鎮化背景下，國家已經明確提出，必須實施新型的城鎮化發展戰略，這樣才能夠更好的適應當前的城鎮發展，促進城鎮經濟，從而全面提升我國的宏觀經濟，促進社會的穩健發展。土地開發作為城鎮化發展中最為關鍵也是最為重要的一環，受到了重點關注?；诖?，本文主要指很對新型城鎮化背景下，存量建設用地的開發路徑進行研究，僅供參考。

【關鍵詞】新型城鎮化;存量建設;土地資源管理

1 引言

現階段，在新型城鎮化過程中，從土地的角度來看，考慮到社會對于經濟高速發展和快速的城鎮化率的追求以及城鎮化對土地的大量需求，土地資源與城市發展之間的矛盾必然會越來越深，許多矛盾會隨著城鎮化的加深越來越激化。由于城鎮化背景下，土地與城鎮關系是相互制約、相互影響、相互促進的[1]。因此，城鎮化對有限的土地提出了更高層次的挑戰，為土地利用賦予了新的使命。

2 存量建設用地利用現存問題

2.1 土地利用率不高

新型城鎮化背景下，存量建設用地目前存在著土地資源利用率不高的情況[2-3]。眾所周知，我國土地開發國內對于地源消耗巨大，這一點遠遠高于其他發達國家，但巨大的土地開發造成的結果卻是閑置、空閑以及批而未供的土地比重大，這些土地并未得到合理的利用，因此在很大程度上造成了土地資源的浪費。而且，新型城鎮化背景下，城鎮建設偏向于政府主導，在實際規劃過程中容易形成地區經濟，并且土地的利用效果并不能夠有所保障，這些現象都是對土地的極大的浪費。甚至一些城鎮出現盲目進行土地開發的情況，也會進一步加重危害。

2.2 土地利用粗放

與此同時，新型城鎮化背景下，存量建設用地開發工作中存在著土地粗放、土地規劃不夠合理的問題。對于城鎮建設來說，土地資源利用首先必須基于城鎮的規劃目標以及現實情況，但在當前，城鎮土地利用過程中，存在著盲目開發土地資源的情況，造成土地利用粗放，不利于城鎮土地的有效利用和開發，為了促進土地資源利用效率，保證社會經濟能夠穩健的發展，必須對土地進行合理的規劃和利用。當前，基于新型城鎮化發展的背景，在土地開發利用過程中，其初衷往往是為了更好的服務與城鎮需求，滿足城鎮的經濟發展需要。因此，越來越多的土地被開發利用，應用作為城鎮工業用地，而大面積的工業用地在短期內卻無法良好的保證土地的利用效率以及經濟效益，而且土地的利用并不科學，難以保證城鎮的經濟發展，造成土地粗放問題。而且，隨著我國城鎮化發展越來越迅速，此類問題愈發凸顯。另外，考慮到城鎮建設過程中，土地的開發利用是一項復雜的工作，需要協調多方面、多角度，實現土地的最佳合理利用。想要達到這一點，就必須積極的占比土地粗放，改變土地的隨意開發，并且重點對違法用地進行處治，這樣才能夠更好的確保土地得到有效的利用，實現城鎮的產業優化升級。

3 城鎮存量建設用地開發路徑思考

3.1 發揮政策紅利，加大政策供給

針對上文中所提到的城鎮存量建設用地工作中存在的問題，筆者認為，想要解決此類問題，為城鎮存量建設用地開發提供有效的幫助，首先，政府部門應作出表率，針對一些違法用地進行管制，同時還應建設用地違法補償征收，充分發揮政府的職能。與此同時，還可以對土地市場主體進行有效的管理，可以采取通過土地二級市場收購相鄰多宗地塊的方法，實施集中開發利用。這樣就為城鎮的存量建設用地提供了一個良好的土壤和環境，政府部門通過批準，可以保證存量建設用地未來的合理利用。而針對城鎮用地聯合再開發的群體，可以在地塊開發結束后，根據再開發方案中規定比例，實現土地的合理分配，最終將產權分割登記到聯合體名下。只有加速政策倒逼，并且制定完善的相關政策制度，完善工業項目績效評價體系，才能夠確保城鎮存量建設用地管理工作具有超前意識，借助于政策手段和經濟杠桿來倒逼企業提升土地利用效率。這樣才能夠真正的實現土地高效利用，充分發揮市場作用，進一步推進區域產業升級。

3.2 嚴格規范編制，預留彈性空間

除此之外，還應嚴格規范土地編制，針對新型城鎮存量建設用地的管理工作，還應預留出一定的彈性空間。具體來說，作為當地政府部門，應健全城鎮低效建設用地再開發工作的一系列編制、規范以及審批體系，這樣才能夠更好的為未來土地規劃利用做足準備。存量建設用地開發工作必須有所依村，充分考慮用地開發工作與實際城鎮總體規劃之間存在的矛盾問題，對其進行協調。對此，相關部門人員必須充分認識到城鎮土地規劃的重要性，對其保持著高度的重視，這樣才能夠體現出城鎮存量建設用地的主導作用，并且做好與已有的土地利用規劃、城鄉規劃以及產業發展規劃之間的銜接工作。通過預留出一定的彈性空間，增加土地利用的具體用途，這樣也便于進行靈活管控，確保城鎮低效建設用地再開發工作的靈活性與可操作性。

3.3 改善土地結構，尊重權人意志

除了上文中提到的亮點，筆者認為，在新型城鎮存量土地用地開發工作中，還應盡可能的滿足權人的合理訴求，真正做到尊重原土地使用權人的意志，保證能夠擁有土地使用的參與權。改善土地結構，主要是針對目前存在的土地結構劃分不合理，土地資源粗放的現實問題。通過根據區域經濟發展的實際情況以及城鎮規劃發展的需求，對土地未來的使用方向進行一個評估，并且對區域的土地結構進行完善，從全局的角度出發，更為合理的對新型城鎮存量土地結構進行分配。同時，在土地利用過程中，還應充分尊重權人的意志，貫徹落實公平、公開、公正的要求，健全土地收益分配制度，也有利于城鎮存量土地的開發與利用，促進城鎮的進一步發展。

4 結論

綜上所述，當前，我國正處于城鎮化加速發展期。在這一時期，新型城鎮化背景下，對于城鎮土地資源利用與分配也提出了新的要求，為土地利用賦予了新的使命。為了能夠更好的促進城鎮經濟發展，筆者分析了當前城鎮存量土地開發工作中存在的一些問題，進行論述，并且對存量建設用地的開發路徑進行研究，希望能夠更好的適應當前的城鎮發展，滿足城鎮土地開發的實際需求，僅供參考。

參考文獻：

[1]劉明潔，趙彥瓊.土地資源資產負債表框架構想研究[J].綠色科技，2020（24）：30-34.

[2]呂悅.資源緊約束下大都市土地資源要素配置機制研究[J].上海國土資源，2020，41（04）：9-13.

[3]譚政.國土資源規劃與可持續發展探索[J].智能城市，2020，6（24）：95-96.

（作者單位：東臺市自然資源和規劃局）