房地產企業財務風險分析
——以某房地產公司為例

（中喜會計師事務所南京分所 江蘇·南京 210000）

1 財務風險概念

財務風險是指與財務相關的事務在經營活動中，受多種不可控或者不易被預測的意外事故或因素的影響，致使企業遭受資金相關風險、承受財務損失的一種概率性。財務風險是伴隨企業經營中客觀存在的一種屬性，不可能被完全消除，但通過識別、進行科學的財務把控、資金的有效利用，是能將財務風險可能帶來的損失大大的降低的。

2 房地產公司財務風險分析

2.1 籌資風險

根據風險產生的原因，可將籌資風險分為現金性籌資風險和收支性籌資風險兩類。

2.1.1 現金性籌資風險

現金性籌資風險是指在特定的時間內現金流出大于現金流入導致企業沒有足夠的流動現金，無法按期償還債務的風險。企業的現金流量表通常能反映這一風險。從表1可知，2015年起公司營業過程中發生的現金流量呈波動下降趨勢，在2019年下降到了-110億，可知該公司盈利能力不佳。投資過程所發生的現金流量凈額從2015年起，一直呈負增長狀態，在2017年達-214億。籌資過程產生的現金流量凈額從2015年是由于公司規模不斷擴張或者是公司的投資失敗而產生虧損、營業過程中的現金流量持續性透支所造成起呈逐年上漲趨勢，尤其是2017年至2018年籌資過程的現金流量增加了接近5倍，是由于公司規模不斷擴張或者是公司的投資失敗而產生虧損、營業過程中的現金流量持續性透支所造成。綜上所述，該公司存在現金性籌資風險。

表1：現金流量指標

2.1.2 收支性籌資風險

收支性籌資風險體現在企業經營出現問題從而導致收支不平衡，并由此引發的企業出現的不能如期償還債務帶來的風險。

表2是某房地產公司2015-2019年的負債情況和盈利情況。表2中顯示某房地產公司的資產負債率表現出上漲趨向，資產負債率越高，說明某房地產公司通過借債融資的資產就越多，風險就更大。根據中國指數研究院發布的“2019年中國房地產上市公司TOP10”報告顯示，滬深以及大陸在香港的上市房地產公司資產負債率均值分別為79.03%、78.23%。而某房地產公司在2019年負債率達到了89.93%，明顯高于行業平均水平，這些數據顯示出某房地產公司對負債的依賴度很高，對負債的依賴程度過高會致使公司的資金鏈變得脆弱，很容易陷入財務困難情況。公司的營業收入和凈利潤都表現出波動上漲的趨向，但是上漲的速度則明顯變緩，公司應更加合理利用資源。

表2：負債及盈利指標

2.2 投資風險

對內投資風險和對外投資風險。

2.2.1 對內投資風險

對內投資風險即把籌集的資本投入于公司內部的生產與經營活動而產生的相關經營風險和財務風險。

表3數據顯示出企業存貨呈直線上升的狀態，在2019年達到了1210億元，存貨是企業在日常活動中持有以備出售的產成品或處在生產過程中的在產品，它在常規營業過程中，可以有規律地變換成為現金資產與其他資產，但如果數量積壓過多，很大程度上就將變成滯留產品，導致資金回流出現困難，甚至被迫被降低價格銷售，最后造成公司經濟損失。某公司的存貨數量過于龐大，很容易產生存貨積壓風險。從表中還可以看出，雖然該公司的實物投資增長率整體呈波動向下模式，但是實物資產占總資產的比重過大，各年所占比重都在60%以上，尤其是在2016年比重高達86.72%。這說明某房地產公司實物資產規模過于龐大，對內投資占比過大，會導致流動資金不足，容易引發財務風險。

表3：存貨及資產相關指標

2.2.2 對外投資風險

對外投資風險是指企業以現金購買股票、債券等有價證券或者以實物、無形資產向其他單位進行投資，由于受物價和市場因素的影響產生預期與實際投資結果不同的風險。結合長期股權投資額和投資收益近5年的情況分析，我們可以看出該公司近5年長期股權投資額呈逐年上漲模式，但波動幅度較大。在2016年長期股權投資額急速下降到0.5，2019年長期股權投資額急速上升并達到2018年長期股權投資額的9倍。投資收益呈劇急速波動的狀態。

表4：長期股權投資及投資收益指標

2.3 運營風險

營運風險體現在企業受到外部市場環境復雜性和變動性的影響，對新的市場環境的認知能力和適應能力又有一定的局限性，導致在企業在運營過程中沒能達到預期目標或者運營失敗的風險。運營風險主要是以運營能力為評價指標進行評價的，但因為不同的公司經營范圍不同，導致研究運營指標也不同。房地產公司主要有銷售環節的營運風險、收款環節的營運風險。

2.3.1 銷售環節的營運風險

表5給出了某房地產公司近5年的費用和收入情況。表中數據顯示從2015年起營業利潤呈逐步上升的狀態，然而增長速度則表現為逐漸放緩。營業成本也是逐年上升，在2017年的時候后增長率達到了81.97%，且該年成本增長率大于收入增長率，企業應該注意成本的控制。同時企業的費用也呈逐年上漲，尤其是在2019年的銷售費用、管理費用、財務費用增長率都達到了75%以上，但是主營收入卻僅僅增長了20%。

房地產行業存貨的周轉率平均值為0.39，通過數據能夠明顯發現，該企業存貨周轉利率遠遠趕不上同行的平均程度，運營所需的資金占據存貨上的比率太大，企業存貨的周轉速度慢，說明企業銷售能力較差。

表5：收入、成本與費用相關指標

2.3.2 收款環節的營運風險

表6數據顯示，某房地產公司應收賬款的周轉次數呈波動上升狀態，應收賬款的周轉次數髙，這說明企業近幾年的資金回收速度比前些年更快了，賬期變短，資產流動性較強，可以減少壞賬損失等。該企業的應收賬款天數逐漸縮短，表明企業付款條件比以前變得苛刻，采用這種較緊的信用政策，當機會成本（限制的代價）大于賒銷成本時，企業的銷量會變小，最終會使企業的盈利水平降低。某房地產公司近五年的現金盈余保障倍數波動較大，2016年達到18.63，2017年又降到14.97，但是整體數值均在行業平均水平9.2以上，說明該企業的實際收益能力良好。

表6：收款環節相關指標

2.4 收益分配風險

企業生產經營所產生的利潤通常分為兩部分：留存收益和留給股東的權益。前者是為企業后續的生產經營方面提供資金上的支持，后者是留給企業的股東以保證他們的合法權益。

表7是某房地產公司的利潤分配情況。可以看出公司的凈利潤逐年上升，未分配利潤也在逐年上升，但近5年每年的未分配利潤都高于凈利潤，并且二者之間的差值隨著時間的增長逐年加大，到2019年時差值已達到46.44億遠高于2015年的6.83億。從未分配利潤的構成來看，公司未分配利潤過高有可能含有過多的應收項目，現金流量低，流動性差，實際償債能力不足，某房地產公司存在一定的收入分配風險。

表7：收益分配相關指標