淺談產(chǎn)權(quán)式商鋪法律風(fēng)險(xiǎn)防范及解決

汪洋

摘要產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N新型房地產(chǎn)商業(yè)銷售模式，近些年備受市場(chǎng)青睞。但由于產(chǎn)權(quán)式商鋪相關(guān)法律規(guī)定尚未完善，致使實(shí)踐中多種糾紛頻發(fā)。本文試圖探討目前產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，分析其產(chǎn)生的原因，并就其原因，提出防范的途徑及解決方式。

關(guān)鍵詞 產(chǎn)權(quán)式商鋪 糾紛解決 利益衡量 理性投資 解決對(duì)策

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI： 10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.01.266

一、問題的提出

近十年來，產(chǎn)權(quán)式商鋪的商業(yè)領(lǐng)域在我國逐漸發(fā)展成型，其商業(yè)模式本質(zhì)源于國外“時(shí)權(quán)度假”的旅游模式，該商業(yè)模式起源于20世紀(jì)70年代的英、美、法等歐美發(fā)達(dá)國。21世紀(jì)初，作為一種房地產(chǎn)商業(yè)營銷模式，傳入我國的發(fā)達(dá)城市，迅速在我國地區(qū)生根發(fā)芽，進(jìn)而得到迅速發(fā)展。隨后，產(chǎn)權(quán)式商鋪慢慢向國內(nèi)二、三線城市滲透發(fā)展，并由逐漸拓展的趨勢(shì)。

由于這種商業(yè)發(fā)展模式，在我國出現(xiàn)時(shí)間不長(zhǎng)，缺乏配套的法律調(diào)整。在我國，關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商鋪專門立法規(guī)定，在國家立法層面尚處于空白期。筆者通過“Alpha-法律智能操作系統(tǒng)”，從2016年1月1日起至2019年11月2日為時(shí)間范圍，以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為關(guān)鍵詞進(jìn)行全文搜索，共有5846件案件。從2016年至2019年，案件呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。

二、糾紛主要表現(xiàn)形式

通過案例大數(shù)據(jù)分析，不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式商鋪法律糾紛問題主要涉多方利益主體，各方存在不同的利益沖突與法律風(fēng)險(xiǎn)，但彼此卻又緊密聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能使整個(gè)項(xiàng)目停滯不前，甚至可能讓整個(gè)項(xiàng)目崩盤，從而引發(fā)群體性訴訟，激化社會(huì)矛盾。筆者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)式商鋪的糾紛存在有以下幾種法律風(fēng)險(xiǎn)：

（一）違反刑事法律，涉嫌刑事犯罪

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條。

實(shí)際上，很多開發(fā)商及銷售商在一開始并沒有真實(shí)房產(chǎn)銷售的意思表示，銷售只是其中為幌子，發(fā)布鋪天蓋地的商業(yè)廣告，并通過返租回租方式融資、圈錢、套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)自己非法占有目的后，迅速將資金轉(zhuǎn)移。這種商鋪往往因種種原因過不了戶，甚至存在一鋪二賣或一鋪多賣的情形，嚴(yán)重?fù)p害了大多數(shù)投資者的合法權(quán)益。開發(fā)商及銷售商往往在商鋪銷售結(jié)束后，通過注冊(cè)成立新的物業(yè)管理公司，由該新成立的物業(yè)管理關(guān)系與投資者簽訂相關(guān)代運(yùn)營的協(xié)議，“金蟬脫殼”，不兌現(xiàn)商業(yè)廣告中承諾，開發(fā)商及銷售商收取購房款后，通過簽訂無法實(shí)現(xiàn)的合同，把商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到實(shí)際商鋪投資者。

（二）違反《廣告法》，涉嫌虛假宣傳

法律依據(jù)：《中華人民共和國廣告法》（2018修訂）第二十八條。

開發(fā)商及銷售商往往通過發(fā)布“高利潤、高回報(bào)”的幌子的廣告信息，向廣大的投資者發(fā)出要約邀請(qǐng)，同時(shí)在銷售現(xiàn)場(chǎng)通過雇傭一些人員假冒“投資者”，營造出供不應(yīng)求的火熱的銷售現(xiàn)場(chǎng)，誘使大多普通的投資者前來購買。同樣的地段及開發(fā)條件下，通常采取產(chǎn)權(quán)式銷售的商鋪，售價(jià)比同一時(shí)段同一地段的其他普通的房地產(chǎn)售價(jià)要高得多，開發(fā)商可以在短期內(nèi)可實(shí)行投資回報(bào)。開發(fā)商在大量廣告中明確包含升值或者投資回報(bào)的承諾，完全沒任何兌現(xiàn)承諾的努力和嘗試，屬于典型的利用廣告對(duì)商品作虛假宣傳。

（三）“售后返租”無法兌現(xiàn)

法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第十一條、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》第三條。

通過售后返租或者包租的方式開展房地產(chǎn)銷售，系我國現(xiàn)階段現(xiàn)行法律明確禁止。很多產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商及銷售商，通常在簽訂商鋪買賣合同時(shí)，通過與投資者簽訂售后返租或包租合同的做法，取得所有產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營控制權(quán)。在商鋪銷售開始時(shí)，開發(fā)商承諾將對(duì)所銷售的商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理經(jīng)營，引進(jìn)眾多品牌商家進(jìn)駐，承諾投資者一定年限租金收益。在我國法律上有明文禁止“售后返租”，但是開發(fā)商及銷售商通過各種變相的手段加以改頭換面，通過以帶租約方式，再度出現(xiàn)在各大商業(yè)銷售廣告中。

（四）未經(jīng)過合法驗(yàn)收，存在安全隱患

法律依據(jù)：《中華人民共和國消防法》（2019修正）第十三條、《中華人民共和國建筑法（2019修正）》第六十一條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（2019修正）》第二條、第十六條。

實(shí)際上，大多數(shù)開發(fā)商沒有對(duì)其銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪確定四至，僅通過概念上進(jìn)行面積分割，各商鋪彼此之間完全沒有實(shí)體的物理間隔墻。投資者所取得商鋪不能獨(dú)立使用，唯一選擇的方式，只有通過整體包租給開發(fā)商設(shè)立或指定的商業(yè)運(yùn)營公司統(tǒng)一經(jīng)營。往往這些運(yùn)營公司有名無實(shí)，或者在商鋪銷售完畢后，通過正常的途徑予以注銷登記。很多產(chǎn)權(quán)式商鋪并未通過消防驗(yàn)收合格，或者在驗(yàn)收過程中違法違規(guī)取得驗(yàn)收合格文件，在實(shí)際使用過程中也存在眾多安全隱患。

（五）投資者產(chǎn)權(quán)無法取得

法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第十二條。

實(shí)際中，開發(fā)商往往不遵守相關(guān)規(guī)定，擅自分割原始批準(zhǔn)設(shè)立空間的商業(yè)用房。而通過擅自分割的單位空間能否成為所有權(quán)的客體，縱觀我國的相關(guān)法律規(guī)定，沒有相應(yīng)的法律法規(guī)予以規(guī)定。很多產(chǎn)權(quán)式商鋪，空間上不封閉，沒有物理間隔離墻，并無法成為獨(dú)立的所有權(quán)客體。在我國很多地區(qū)，通過這種形式單獨(dú)分割的商鋪，是無法在房地產(chǎn)登記管理部門辦理獨(dú)立的權(quán)屬證明。投資者無法通過辦理產(chǎn)權(quán)過戶，在物權(quán)上真正取得產(chǎn)權(quán)式商鋪的所有權(quán)。

三、產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛的產(chǎn)生的原因

產(chǎn)生上述眾多法律風(fēng)險(xiǎn)的原因，筆者認(rèn)為存在以下幾方面的原因：

（一）產(chǎn)權(quán)式商鋪所在民法中未有明確規(guī)制

產(chǎn)權(quán)式商鋪的所有權(quán)問題，實(shí)際是民法上物權(quán)問題，由于產(chǎn)權(quán)式商鋪的發(fā)展在我國時(shí)間較短，在民法上對(duì)其沒有相關(guān)的規(guī)定，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪衍生的現(xiàn)象沒有從制度上予以限制，對(duì)相對(duì)人的保護(hù)也顯得更為不足。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條之規(guī)定，產(chǎn)權(quán)式商鋪所有權(quán)人后期由于統(tǒng)一經(jīng)營不明確的情況與該規(guī)定“住改商”比較相像，但無法完全適用。對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪所有權(quán)的如何界定，以及是否可以通過售后返租或包租的行為進(jìn)行銷售，在我國法律上都沒有專門相關(guān)的立法規(guī)范。

（二）產(chǎn)權(quán)式商鋪缺少專項(xiàng)立法

目前，我國關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商鋪的相關(guān)規(guī)定及保護(hù)比較單一化、零散化，不全面。特別在一些部門法和單行條例中，涉及產(chǎn)權(quán)式商鋪相關(guān)的規(guī)定不多。專項(xiàng)法律法規(guī)，為數(shù)不多可以作為借鑒的是，海南省2012年2月1日實(shí)施的《海口產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》。但是在涉及產(chǎn)權(quán)式商鋪的各種法律法規(guī)之間，彼此之間銜接不夠緊密，相互獨(dú)立，各法律法規(guī)之間，缺乏實(shí)際可操作性，致使產(chǎn)權(quán)式商鋪，在法律上制度上得不到實(shí)際有效的保護(hù)。

（三）產(chǎn)權(quán)式商鋪投資者缺乏自律

產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售模式通過學(xué)習(xí)國外的“時(shí)權(quán)度假”旅游模式發(fā)展演變而來的，在我國存在的時(shí)間較短，模式比較新穎，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資者，存在激情消費(fèi)、盲目投資的現(xiàn)象，自身缺乏理性消費(fèi)，欠缺合理投資的自律能力，使得在商鋪銷售過程中，出現(xiàn)較多的違約的情況。投資者缺乏自律、盲目投資的結(jié)果，便是產(chǎn)權(quán)式商鋪相對(duì)雙方的相關(guān)權(quán)益，存在相互濟(jì)博弈的現(xiàn)象，可能通過損害一方的權(quán)益，使得對(duì)方取得利益，彼此之間注定是一場(chǎng)“零和”的博弈，雙方很難達(dá)到雙贏局面。

四、投資風(fēng)險(xiǎn)防范及解決對(duì)策

產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展背后隱藏著多種法律風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為可通過以下對(duì)策予以防范：

（一）堅(jiān)持依法維權(quán)

開發(fā)商、銷售商違約，拖欠投資者租金問題，系產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛最為突出問題，該系列糾紛屬于民事法律關(guān)系調(diào)整，針對(duì)此類糾紛，必須引導(dǎo)投資者自治，堅(jiān)持引導(dǎo)投資者通過正常的司法訴訟進(jìn)行依法維權(quán)，以維護(hù)自身的合法權(quán)利。同時(shí)，也需要讓投資者自身清楚地認(rèn)識(shí)到，購買產(chǎn)權(quán)式商鋪本身實(shí)際是一種經(jīng)濟(jì)投資行為，投資者在必須清楚認(rèn)識(shí)承擔(dān)相應(yīng)投資風(fēng)險(xiǎn)的前提下，依法理性維護(hù)權(quán)益。另一方面，需要通過合理途徑引導(dǎo)投資者，懂得應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)。投資者可盡早成立業(yè)委會(huì)或成立投資者自治管理小組，通過自我管理的組織或選出自治組織，代表全體投資者，對(duì)外招商，引進(jìn)新的運(yùn)營單位，讓產(chǎn)權(quán)式商鋪重新經(jīng)營運(yùn)行。

（二）堅(jiān)持依法處置

產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營管理過程，涉及工商行政部門、房管行政部門、土地管理行政部門等多家相關(guān)部門。無論從合理行政，還是從高效便民的基本原則上看，如發(fā)生產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)起到聯(lián)動(dòng)牽頭作用，從維穩(wěn)、行政、司法等部門抽調(diào)專業(yè)人員，成立綜合治理的專項(xiàng)小組，發(fā)揮聯(lián)防、聯(lián)動(dòng)、聯(lián)治的作用。工商部門要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域中涉及的虛假宣傳、虛假高額回報(bào)、虛假承諾等欺詐行為，通過行政途徑督促開發(fā)商、銷售商合法合規(guī)進(jìn)行銷售開發(fā)，依法進(jìn)行虛假銷售宣傳。公安部門要嚴(yán)格調(diào)查開發(fā)商是否涉嫌經(jīng)濟(jì)刑事犯罪，是否存在抽逃資金、詐騙、非法吸收公眾存款罪等經(jīng)濟(jì)違法犯罪行為。

（三）堅(jiān)持依法治理

通由于產(chǎn)權(quán)式商鋪在我國起步比較晚，需不斷借鑒其他國家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及做法，過頂層設(shè)計(jì)，規(guī)范產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展過程中涉及法律行為，依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)式商鋪各方的合法權(quán)益。通過法律法規(guī)明確產(chǎn)權(quán)式商鋪法律屬性，厘清各種法律關(guān)系權(quán)利與義務(wù)，明確統(tǒng)一各項(xiàng)登記備案手續(xù)，整頓在售后包租的管理等實(shí)踐中碰到各項(xiàng)問題，讓產(chǎn)權(quán)式商鋪在經(jīng)營管理過程中做到有法可依。針對(duì)開發(fā)商對(duì)投資者承諾的收益回報(bào)，應(yīng)該要求開發(fā)商提供相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任，防止房地產(chǎn)開發(fā)商在收取投資支付的購房款項(xiàng)后，通過關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

（四）保持理性投資

不跟風(fēng)，對(duì)于要投資的標(biāo)的要有最基礎(chǔ)的了解，而后慢慢試水。投資，在不每個(gè)人眼中都不同的感情色彩。投資本身帶有一定的冒險(xiǎn)性和不確定性。所謂的理性投資，是指根據(jù)自己的財(cái)力需求情況進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)和資源分配，制定符合自身?xiàng)l件的財(cái)務(wù)投資計(jì)劃，匹配自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，以期望獲得合理的財(cái)務(wù)回報(bào)。投資者除關(guān)注項(xiàng)目的地段，還要了解多方途徑區(qū)域未來的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市的規(guī)劃狀況，這樣能保證將來產(chǎn)權(quán)式商鋪的價(jià)值能夠得到提升。

五、結(jié)語

產(chǎn)權(quán)式商鋪商業(yè)模式的快速發(fā)展背后，往往伴隨著各種糾紛及交易風(fēng)險(xiǎn)，需要綜合考慮各方利益訴求，調(diào)整產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展模式，使其步入健康發(fā)展軌道。但是解決存在的問題的途徑不是一蹴而就的，需要循序漸進(jìn)，并通過大量的實(shí)踐探索及系統(tǒng)性研究加以實(shí)現(xiàn)。通過權(quán)利義務(wù)的設(shè)置，實(shí)現(xiàn)對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪交易各方主體風(fēng)險(xiǎn)的防控，并明確各方主體的監(jiān)管職責(zé)，保障產(chǎn)權(quán)式商鋪的穩(wěn)定、快速發(fā)展，使其更好發(fā)揮其商業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，維持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。