基本建設中征地拆遷補償成本管控探討

謝耀州

摘要：基本建設不僅要保障項目實施的效率，還需要做好拆遷補償成本的控制，以最大程度地實現國家投資資金的充分利用。由于各個地區的補償標準不一致，基本建設中征地拆遷補償成本管控難度大，存在諸多問題。文章分析了基本建設中征地拆遷補償成本管控的相關策略，有利于保障基本建設項目的順利實施。

關鍵詞：基本建設;征地拆遷補償;成本管控

0 引言

當前，我國基本建設項目增多，而在項目實施中，征地拆遷補償占總投資的很大比重，因此，為節約工程投資資金，減少不必要的補償支出，加強基本建設中的征地拆遷補償成本管控具有現實意義。當前，在很多地區，征地拆遷補償成本管理與控制存在著一系列的問題，補償標準難以統一，沒有與區域經濟發展水平相結合，都使得征地拆遷中存在著各種矛盾，不僅影響了基本建設的順利推進，還影響了社會的和諧穩定。因此，成本管控逐步成為基本建設中需要解決的關鍵問題。

1 拆遷補償的關鍵性問題

基本建設中征地拆遷具有一定的強制性，其主要是為了滿足社會公眾的生產生活需求。在各個國家，征地拆遷補償問題一直是基本建設中存在的普遍性問題，雖然不同的國家建立了相應的征收制度，其制度內容有所區別，但本質上具有一致性。基本建設中的征地拆遷補償，除了要在相應的法律法規下進行，征收權還需要建立在公共利益、正當程序與合理補償的基礎上[1]。一般情況下，基本建設都是在公共利益需求的前提下實施的，因此，這種前提條件也就決定了政府可以將征地拆遷作為一種強制性的執行手段，各個產權主體應該配合政府的這種行為。在征地拆遷過程中，強制性征地的范圍需要由相應的制度與法律法規來決定。此外，在征地拆遷問題的處理上，補償機制的建立極為重要，補償需要遵循公平性原則，補償對象主要是土地、房屋與安置補助，補償要保障原產權主體的生活水平不下降[2]。征地拆遷補償流程如下頁圖1所示。

2 基本建設中征地拆遷補償成本管控存在的問題

2.1 前期調查不完善，后期征地拆遷補償范圍界定困難

以廣西某基本建設道路工程為例，其在建設中要占用大量的其他建設用地，因此，在征地拆遷過程中，道路開挖線往往會與其他項目存在重合。這種情況下，為保障基本建設項目的順利推進，政府相關部門需要與這些其他項目加以溝通與協調，尤其是要處理相應的征地拆遷補償問題。但是，在實際的工作中，有關人員沒有做好前期調查工作，征地拆遷補償范圍的界定存在爭議性，使得道路建設項目中存在著較大的補償費用支出，一些項目單位將道路建設的征地拆遷范圍加以擴大，使得政府需要支付的補償費用超支，不利于基本建設項目投資資金的合理利用，影響了基本建設項目的經濟與社會效益[3]。

2.2 征地拆遷補償標準不統一，存在額外的補償費用支出

從我國基本建設征地拆遷補償的總體情況來看，補償標準的制定存在區域性，在不同的省份與地區，其征地拆遷補償標準往往存在著較大的差異性。廣西基本建設項目相對較多，這些項目包含了公路鐵路建設、物流園建設、生物醫藥產業園建設等，對不同的項目而言，其征地拆遷補償標準不統一，在項目實施過程中，各個項目主體都成立了各自的指揮中心，并先后出臺了相應的征地拆遷補償安置方案。這些方案之間沒有統一的參考標準，使得即使是統一區域內的基本建設項目，其征地拆遷補償也存在著一定的差異性，出現了拆遷補償方面的矛盾與沖突，影響了項目的正常建設與施工。這種情況下，前期已經完成的征地拆遷工作，會受到其影響，出現反彈，引起征地拆遷產權主體的不滿，造成額外補償費用的支出。在征地拆遷補償協議中，一般包含了房屋拆遷的基本補償以及征地補償過渡費用、過渡期限等，但在具體的基本建設中，其拆遷安置在過渡期限內沒有完成，安置問題難以解決，此時矛盾激化，政府往往通過增加補償費用的方式來解決，增加了征地拆遷補償成本[4]。

2.3 征地拆遷補償協議的執行力不足，存在逾期補償安置費用

在我國，基本建設項目中的征地拆遷補償安置，往往包含了宅基地安置與住宅安置。基本建設中，一旦在規定的時間內安置問題沒有妥善處理，就會存在逾期的補償安置費用，進而增加基本建設中的征地拆遷補償成本。當前，隨著經濟社會的快速發展，我國的城市化進程加快，各個城市發展中，各種基本建設項目增多，幾乎所有的基本建設項目都會涉及征地拆遷補償問題。為保障項目的順利實施，基本建設的主體會與征地拆遷主體村民簽訂征地拆遷補償協議，在該協議中有明確的補償金額與安置時間要求。在我國大多數地區，工程建設主體一般要在項目建設的2年以內解決村民的就業、生活等各種問題。如果在此期限內，安置問題無法解決，就必須支付給村民一定的逾期補償費用，使得整個基本建設的補償成本大大增加[5]。如廣西某道路建設中，涉及了30戶的房屋征遷，其宅基地補償安置費用將近400萬元，其中包含了過渡費35萬元，由于其項目建設緩慢，在規定的時間內沒有完成相關人員的安置，根據協議要補償安置費用84萬元，此部分費用就是額外的補償成本。再如，2016年，廣西政府相關部門在基本建設項目中，征收該區域內賈某的房屋，并承諾在兩年期限內解決賈某的住宅問題。但兩年后，政府相關部門與建設單位并沒有解決賈某的住房問題，賈某向當地人民法院提起上訴，向工程建設方索取一定的逾期補償安置費用。當地人民法院調查了解以后，要求工程建設方除了要在一定期限內解決賈某的住房問題外，還要向賈某支付35萬元的逾期補償安置費用。因此，在征地補償問題的處理上，一定要嚴格按照補償征地協議來進行，否則會出現逾期補償費用，增大補償成本，影響整個基本建設的成本管理與控制。

2.4 安置房建設完成后未及時交付，產生大量的物業管理費

根據我國物業管理的相關規定，物業服務合同中，有著明確的物業費用收支規定，業主要向物業管理部門支付特定的物業費用，主要是公共基礎設施的使用與維護費用，如中央空調設備等高耗能設備的電費支出。但是，在一些基本建設工程項目中，由于存在諸多的原因，導致安置房建設完成后不能及時交付業主，這種情況下的物業管理費用增多是由工程建設方所造成的，此部分物業管理費理應由其來承擔，這種情況也加大了征地拆遷補償的成本。因此，在基本建設中，工程單位必須及時將工程交付業主，避免物業管理費等其他費用的支出。

2.5 征地補償缺乏長遠性的考慮

從廣西現行的征地補償標準來看，其主要的法律參考是《廣西壯族自治區實施〈中華人民共和國土地法〉辦法》，在該法律條文中，第五十三和五十四條中，明確規定了“征用土地的土地補償費用”的最高標準是“前三年平均產值的十倍”，而“征用土地的安置補助費”的最高標準是“該耕地資源被征用之前，前三年平均產值的十五倍”。在這種強制規定的基礎上，在工程項目的實施過程中，政府給村民的土地補償費用存在著一定的限制條件，其主要是以現價為基礎，能夠滿足一定時間的預期收益，當超過該時間以后，村民的基本生活難以保障。因此，基本建設中，征地補償成本管控缺乏長遠考慮，僅考慮了被征地村民未來10～15年的收益，超出該時間限制以后，村民的基本生活難以保障。這些有地村民長期依賴土地所創造的價值，雖然具有勞動能力，但是當失去基本的生活保障——土地以后，其缺乏其他領域的價值創造能力，難以獲得更大的收益。因此，在征地拆遷補償問題的處理上，往往存在著較大的爭議。以廣西某項目為例，政府在基本建設中涉及了征地行為。其中，房屋為三人所有（存在父子與夫妻關系），共有住房面積為285m2、工業用房面積為776.8m2，這些住房與工業用房都被劃定在基本建設的征地范圍內。當房屋評估結束以后，政府多次與三人協商征地補償問題，并沒有達成一致的補償意見，三人認為政府所給的補償金額相對較低，難以滿足其住房與工業用房的價值。由于拆遷補償問題沒有談妥，嚴重影響了項目的正常進行。

3 基本建設中征地拆遷補償成本管控措施

3.1 做好前期調查工作，建立征地拆遷檔案

在基本建設項目開始之前，必須要結合項目的規模與性質，確定基本建設的主體，并使該項目主體發揮其應有的作用。一般情況下，項目的建設方要成立以國土資源部門、當地街道、社區所組成的調查小組，在征地拆遷補償工作中，由該小組來調查、了解基本建設項目中所涉及的征地拆遷范圍的基本情況。前期的調查工作對于征地拆遷補償工作的開展具有重要的意義，主要是要在調查了解土地范圍的基礎上，建立完善的征地拆遷檔案。其檔案中主要是人口、門牌號、房屋產權、土地使用等基本信息，建立紙質與電子檔案，并經由參與方簽字確認。此調查檔案可以作為征地拆遷補償的重要參考，保障征地拆遷補償工作的效率。

3.2 統一征地拆遷補償標準，避免隨意調整

目前，基本建設項目實施呈現出明顯的多元化特征。以基本項目建設為例，為保障基本建設的整體效益，相關部門必須要在基本建設前期，了解項目建設的主體、項目投資資金與項目規模、性質、工期等要素。當前，為滿足人們生產生活的各種需求，一些省級重點項目逐步實施，這些基本建設所涉及的工程投資資金相對較大，工程建設周期較長。要在特定的時間內完成項目建設，必須要進行房屋拆遷時間的合理安排。為節約項目成本，在土地征收拆遷方面的時間有限，這種情況下，建設方會盡量滿足拆遷村民的要求。如果基本建設的項目建設周期相對較長，其項目投資有限時，其征地拆遷補償會相對降低，以實現良好的投資資金管理。因此，為達到征地拆遷補償成本的有效管理與控制，對同一地區而言，要建立相對統一的補償標準，且在基本建設時嚴格執行該標準，不可隨意更改，以保障征地拆遷效率，節約成本[6]。當前，廣西的征地補償遵循同地同價的原則，力求在征地以后，村民的基本生活水平不降低。如果征用的是菜地、魚塘與藕塘，其補償標準是征用之前三年平均年產值的五倍;而如果征用的是經濟林、用材林、薪炭林與特種用途林，其補償金額則相對較高。總之，征地要嚴格根據區域內的補償標準來進行，不可存在不按規定支付征地補償金的情況。

3.3 加強統籌管理，盡可能爭取整體利益最大化

基本建設中的統籌管理，在一定程度上能夠減少不合理的補償支出。如果是同一區域內的基本建設在征地拆遷補償方面面臨同一類問題，要采用統一的解決方法。如果涉及的是拆遷安置房的建設工作，要突破傳統管理模式的束縛，從綜合性的角度，做好統籌工作，實現各種工程資源的共享，以保障各方的利益。以廣西某項目的征地拆遷工作為例，在基本建設時，要解決拆遷戶的安置問題，可以對這些拆遷戶加以集中管理，將其安置于統一區域內，這種統一安置的方式，大大節約安置過渡費用，降低補償成本，減少不必要的補償支出。

3.4 嚴格執行建設程序，在最大程度上避免支出違法費用

基本建設征地拆遷補償要依據特定的法律法規來執行，如果建設方沒有按照其流程來進行，就會導致征地拆遷補償上存在違法行為，最終導致項目停工。因此，要實現補償成本控制，建設方要遵守基本的拆遷補償要求，保障征地拆遷的合法性，避免激化矛盾，保障征地拆遷補償工作的有序進行。

3.5 采用多元化的補償方式

在當前基本建設征地拆遷補償成本管控問題的處理上，如果單純采用傳統的貨幣補償方式，征地農民常常會認為補償金額相對較低。因此，為保障補償成本的控制，可以采用多元化的補償方式，將貨幣補償與其他補償方式相結合，降低補償成本支出，可以采用以下的補償方式：

（1）以土地入股的方式，鼓勵被征地農民積極參與到基本項目建設中。比如，政府可以將被征地的5%左右作為出讓范圍，此部分作為無償變性部分，將其轉變為建設用地，使得該部分可以作為被征地集體入股開發的項目。在這種征地拆遷補償方式下，能夠節約一大筆的征地補償費用，使得被征地農民在未來的長期范圍內，能夠有一份穩定的收入來源。

（2）土地置換。由政府出資，在土地資源相對較多的區域內為被征地農民購買一部分土地，隨后進行區域內土地的改良與分配，完成被征地區域內農村的遷移。土地置換與貨幣補償的方式，是當前基本建設項目中最為常用的一種補償方式，這種補償方式使得被征地農民依舊能夠從事其農業生產活動。

（3）生產性補償。補償金可以直接作為被征地農民的基本生活費用與創業資金，也可直接作為創建集體企業的資金。以湖南汝城縣廈蓉高速公路工程項目為參考，其在商業新區的規劃與建設中預留了一定比例的使用面積，調動了被征地農民參股的積極性，農民可以將補償金作為入股資金，合伙興建了竹木加工廠等產業。如果一畝地的補償金為10萬元，當入股各種生產性項目以后，其每年的收入遠遠超過其補償金，創造了額外的收入，可以保障被征地農民的基本生活。

4 結語

近年來，征地拆遷補償問題逐步成為基本建設中存在的一個普遍性問題，在征地拆遷補償上，成本管控極為重要，如果有關部門沒有重視補償成本控制，就會導致各種補償成本的浪費與支出，最終增大基本建設成本，不利于項目的順利推進。因此，基本建設中的征地拆遷補償成本管控，將成為未來工作的重點。

參考文獻：

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