淺析Y企業在轉型過程中的風險防控策略

李北平

摘 要 當前我國社會經濟全面進入發展的新常態，很多行業都面臨著轉型升級的挑戰。房地產企業在這種大環境及大趨勢下，為了適應市場以及獲得較高的競爭力，亟須調整產業結構進而轉型升級，以獲得更多的支持。在轉型升級的過程中，房地產企業面臨項目投融資、運營、維護等方面的風險，能否適應時代的發展趨勢、優化并完善自身的管理制度，是決定房地產企業轉型升級效果以及增強未來核心競爭力的關鍵。隨著國家限購、限貸以及稅收政策等的出臺，在供給側改革的推力下，我國房地產企業面臨著前所未有的考驗，發展進入利潤瓶頸期。面對激烈的市場競爭和嚴峻的政策形勢，房地產企業轉型升級已經是刻不容緩。房地產企業在轉型升級的過程中面臨諸多挑戰，涉及各種因素，風險的識別和防控具有相當的復雜性。本文以Y企業為例，分析其轉型升級風險，提出幾點相應的防控措施，以期為房地產企業在轉型中防范風險、促進房地產企業健康發展提供一定的參考。

關鍵詞 房地產企業 轉型升級 風險 策略

一、Y企業在轉型過程中加強風險防控的重要性

在國家出臺限購、限貸以及稅收政策等多種措施，并且進行供給側改革的大背景下，我國房地產企業面臨行業的“寒冬”。一些規模較小、資金實力差、管理水平低下的房地產企業正在逐步被淘汰，市場集中化進程進一步加快，同時政府的信貸控制政策將使房地產開發企業的資金來源由傳統的依靠銀行貸款向社會資本和金融資本轉化，“銀根緊縮”對企業的資金實力和資金運作能力將是一個巨大的挑戰。因此，房地產行業在進入深度調整階段后，要想早日走出困境，必須轉型升級，適應經濟發展的要求。

我國房地產企業存在結構單一、缺乏科學性并且在企業運營風險的應對上有所失誤的情況。企業在運營中無法有效識別風險，使得企業的總體戰略與經營目標實現存在很大的不確定性。企業因此面臨很多的經營風險，進而使企業的利潤持續減少，加劇了房地產行業的“洗牌”。未來，隨著城鎮化走向高級階段，中國房地產市場也要從過去的粗放式、初級式發展走向成熟。一個成熟的房地產市場，更多是通過產品、服務、資產經營獲取長遠的收益。為了使房地產企業能夠以更好的企業基礎在市場上競爭，在當前嚴峻形勢和變革趨勢下，研究房地產企業在轉型升級中的風險防控顯得更加重要。

二、Y企業在轉型過程中面臨的主要風險

（一）外部環境風險

企業面臨政治、經濟、法律和市場等方面的風險。隨著我國市場經濟的發展壯大以及房地產企業庫存的大量積壓，政府根據國情出臺了供給側改革政策，要求房地產企業調整存量、優化產業結構。另外，房地產企業的主要資金來源是銀行貸款，融資方式單一，融資結構不合理，導致很多房地產企業包括Y企業都有較高的資產負債率。國家金融政策的調控對Y企業的資金產生了較大的影響，例如隨著銀行貸款政策收緊，Y企業資金來源受限，這就增加了Y企業的財務風險，不利于企業的轉型升級。

（二）政企合作溝通不暢導致風險

企業與政府合作開發的項目，一般投資金額大、涉及范圍廣、建設項目多，政府各階層利益訴求難以協調統一，同時，這些項目既涉及前期的項目融資、工程施工，后期的項目運營管理、稅收及金融等經濟問題，又涉及環保、法律等社會性問題。這就要求在項目的前期準備過程及后期運營管理中，企業與政府及時地溝通交流、策劃和操作。其中最重要的就是政府對項目的支持力度、對風險分攤的各種規定及對項目的態度。如果地方政府行為缺乏有效的法律制約，政府誠信缺失將是合作開發項目的最大風險，會嚴重打擊投資者的信心。

（三）項目規劃缺乏成熟方案

近年來，我國的特色項目，特別是部分特色小鎮建設存在概念不清、質量不高、特色不顯等問題。國家發改委會同有關部門提出了整改措施，截至2018年12月31日，各個省份共淘汰整改419個“問題小鎮”，其中包括省級特色小鎮70個、市級特色小鎮174個和政府創建名單外市場主體自行命名特色小鎮141個、運動休閑特色小鎮34個。特色產業已進入規范化建設期，如果商業模式和盈利模式缺乏特色、產品結構單一、創意差、設計粗劣體現不出文化特色，則很容易被淘汰。

（四）項目運營期的風險

第一是環境保護方面。2018年1月1日，《環境保護稅法》正式實施?？梢哉f，更加嚴格的環保政策對企業的影響是多方面的，原材料成本、運營成本、稅收成本、項目建設都將直接影響房地產企業的發展。第二是特色項目運營期存在的不確定風險。特色項目的運營期一般在20～30年，時間跨度大，漫長的經營期存在各種市場風險、政策風險及收益風險，這些不確定風險很容易導致項目夭折。第三是項目虧損。特色項目只有不斷獲利，才能提高企業抵御經營風險的能力，才能穩固企業與政府的利益關系。如果特色項目缺乏有效的預算和應急方案，新項目的回報不樂觀，長期虧損，就會加大企業的償債風險和再融資風險，此時如果沒有充足的資金及時補充，企業就容易出現資金鏈斷裂，陷入經營困境。第四是公司管理因素。如果公司治理制度不完善，決策過程缺乏制衡，那么企業決策的錯誤率就會大大增加，從而導致公司的資源損失殆盡。企業在轉型升級時，如果缺乏擁有項目運營管理經驗的人才，或者專業的管理人才不能適應項目運營期間的發展情況，企業的運營能力就會受到限制。

三、Y企業在轉型過程中風險防控的策略建議

Y企業在由單一業務向多元化轉型的過程中，面對業務繁雜、產業類型多樣、財務管理方式單一等問題，存在較大的管理困難和經營風險，亟須探索屬于自身的風險防控措施。對此，在穩健發展核心產業的基礎上發展多元化道路、創造新的利潤增長點成了Y企業的選擇。

（一）完善適合企業自身發展的戰略

一是要時刻把握國家政策的變化，掌握行業發展大勢，這樣才能夠使企業決策與國家相關政策相統一，避免企業決策失誤造成重大損失。二是在順應國家政策方針的基礎上進行戰略創新，完善戰略管理，投資和經營從“機會導向”轉變為“戰略引領”，增加房地產企業的經濟效應。例如，萬科將企業愿景從“中國最大的住宅市場企業”調整為“城市配套服務商”;綠城把自己的定位從“高品質開發商”調整為“城市理想生活綜合服務商”。三是選擇多種融資渠道，或者創新產融結合模式，化解融資風險。首先，當前國家對房地產行業的宏觀調控政策，使得單純的房地產企業想要獲得金融機構的資金比較困難，政府也不會為房地產企業融資提供擔保，因此企業除了自身要有很強的融資能力外，還要拓寬融資渠道，以適應轉型升級所需要的資金需求。其次，企業要選擇經濟發展前景好的特色產業，并主動及時向銀行或保險公司推介項目。在國家經濟下行壓力下，銀行或保險公司樂意選擇支持優質項目。通過產融結合、優化投融資模式，房地產企業、銀行和保險公司都能受益。

（二）采用合理的合作方式，有效分擔各方風險

特色項目在運營中面臨的風險因素非常復雜，企業在與政府合作的過程中，應該在對自身實力有充分認識的基礎上，選擇合理的合作方式。由于風險比較復雜，所以識別和度量項目風險比較困難，需要在企業與政府之間合理、公平地分擔項目風險，發揮各方優勢，這樣才能實現各方利益，保證項目順利運營，同時達到分散風險的目的。企業在與政府在訂立合同時要做到合法合規，盡量處理好每個細節，對風險分擔尤其是政府人員變動都要有詳細的說明。在分擔風險時應遵循下列原則：一是發揮各自控制風險的優勢。針對企業與政府應對各種風險的能力的不同，要對風險進行相應分類，發揮各自對不同風險的控制優勢。二是風險與收益要相互匹配，權利與義務要相互對等。高風險高收益，要保證權責一致，體現公平。合同中對企業與政府的權利與義務要有詳盡的規定，對合同履行過程中出現的突發狀況，要有補充協議或者會議紀要進行詳細說明，在發生爭議時做到有法可依、有據可查。只有明確風險與收益、權利與義務，才能使雙方聯系更緊密、關系更牢固。三是企業對自身實際情況要有清醒的認識。企業承擔的風險要與自身的能力相適應，不能為了面子置自身風險于不顧。如果企業承擔了超過自身能力上限的風險，就會使風險失去控制。企業主要應承擔建設、經營等風險，而超過企業控制范圍的風險，比如地震、泥石流等不可抗力風險，應轉移給政府機構或由保險公司承擔，逐步建立公平、有效的風險分擔機制。

（三）做好項目可行性研究

一是要精選特色產業項目，聚力發展特色優勢產業。目前各地房地產企業扎堆投資的現象比較普遍，因此在特色產業選擇上，要合理布局、慎重決策，要把握產業發展前景、突破傳統、深化改革、加強創新驅動、促進特色產業發展。例如可以選擇將地產和生活方式結合起來的特色項目，比如高端健康醫療、高端養生養老、高端旅游度假等主題項目，此類項目既引領了房地產企業的轉型升級，又將地產與人們的生活方式結合起來，可以改變人們的生活方式，形成了房地產行業的新的投資機會。Y企業的商業模式是前期以房地產收入回籠資金，中后期主要靠產業經營獲得收益，實現“旅游+產業”雙驅動。因此，要深入挖掘地方文化特色，以“產業為先”，依據當地資源，因地適宜地選擇發展模式。二是要重視特色項目的可行性研究報告，發揮報告的指導性作用?？尚行匝芯繄蟾娴木幹剖谴_定建設項目之前具有決定性意義的工作，通過在技術、經濟、工程等方面調查研究和分析比較項目的主要內容和配套條件，預測項目建成以后可能取得的經濟效益及社會效益，從而提出該項目是否值得投資以及如何建設，為項目投資決策提供科學依據。三是要提高科學投資能力。在做好可行性分析的基礎上，更加關注資源優勢及地理位置優越地段，關注項目本身的潛力、配套設施、環境、特色產業等。例如，特色產業建設盡量靠近大城市，依托大城市的服務設施形成資源互補。

（四）因地制宜、精耕細作，實現企業運營的良性循環

一是要提出合理有效的環境風險防范措施，為后續管理工作打好基礎，提出企業突發環境事件應急預案或完善的原則要求。要結合管理實際，充分挖掘本地特色文化元素，打造文化IP，找準定位，在保留原有文化的基礎上，理清環境風險評價思路，提高風險預測的科學性、風險防控的有效性。企業應通過更好地把握環保新政的要求和未來走向，及時調整經營戰略，因地制宜地規劃“綠色制造”的可持續發展之路。

二是特色產業規劃要注重經濟投入成本的測算。無論是政府投入還是市場貸款，都要考慮本身資源條件對資本的承納能力和償還能力，要做好經濟方面的核算和預算。要仔細測算初期投入資金總量及投入周期，并確保能夠通過自身及融資解決資金的投入，同時還要考慮政府借用資金延期償還的風險，保證企業資金鏈不斷裂。另外，企業在運營過程中會產生多項收益，包括特色產業收益、房產收益、工程收益和財政補貼收益等。短期來看，特色項目的盈利空間比較小，但是其是未來的發展趨勢和新風口，開發商要有長期攻堅的心理準備，要提高資金的利用效率，保證企業的供血和造血功能，盡快實現資金的良性循環，降低資金回收風險。Y企業實施產業推動旅游、旅游促進產業的雙輪驅動戰略，根據項目所在地特點，在充分征求農民意愿的基礎上，政府、企業和農民開展分類合作：一部分由政府、企業和農民共同建設和經營，一部分由企業主導建設和經營，農民將土地流轉給企業并成為產業工人，政府負責指導和監管。這種新型的合作關系中，資產權屬更明確，資產市場流通性更好，更有利于投資的保值增值、規避運營不確定性和風險。

三是培養專業人才隊伍，預防經營風險，提升決策的科學性。特色產業項目具有長期性、專業性、復雜性等特點，房地產企業在轉型升級時，除了需要房地產方面的人才，還需要投融資、法律和項目運營等方面的人才。因此，企業需要通過多種途徑來物色人才。首先，對現階段急需的專業人才，可以通過獵頭或者招聘網站公開招聘。招聘到的項目運營管理人員，可以以點帶面、以老帶新，培養適合企業發展需要的人才，充實到特色產業中。其次，培養特色產業管理復合型領導人才。房地產企業的領導人才除了精通房地產專業外，還要成為精通項目投融資和運營管理的復合型管理人才。培養這種領導人才，需要將其派駐到特色產業，提升他們的綜合管理和應用能力。最后，企業在轉型升級期間，即使是集權的家族企業，也應當加強培育高級管理人員，提升整個團隊的專業素質，這樣才能對運營期間的風險有更高的敏銳度，提升決策的科學性和專業性。

四、結語

自房地產市場化后，我國的房地產行業獲得了快速的發展，成為國民經濟的重要支柱產業。房地產行業的高速發展也帶來了很多的問題，比如局部地區投資過熱甚至泡沫化、大量建房閑置、結構化矛盾突出、房地產企業負債比例高等。本文以Y企業為例，研究房地產企業在轉型升級時會出現的風險問題，根據問題提出了相應的風險應對措施，希望通過以上分析，能夠為房地產企業的健康可持續發展提供一定的理論支持。

（作者單位為銀谷控股集團有限公司）

參考文獻

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