企業財務風險探討

鄧楠

[摘 要] 長租公寓本是乘“租購并舉”政策的東風填補市場空白的創新商業模式，具有良好的發展前景。但近來長租公寓行業“爆雷”事件頻發，引起業界一片嘩然。不僅給企業帶來巨大的財務風險，也損害了房東和租客的利益，引發一系列社會事件。文章從長租公寓視角出發，對長租公寓財務風險的成因進行了探討分析，并在此基礎上針對長租行業面臨的現行挑戰提出相應的解決措施，以供相關研究者參考。

[關鍵詞] 長租公寓；財務風險；成因；防范

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

一、財務風險概述

財務風險是指企業在日常財務活動過程中，由于各種難以預料或控制的因素影響，使得公司在一定時期、一定范圍內所獲得的最終財務成果與預期的經營目標發生偏差，進而加大公司財務狀況的不確定性，使企業蒙受經濟損失的可能性。財務風險客觀存在于企業財務管理工作的各個環節，會對企業生產經營以及發展態勢產生重大影響。因此，需要加強對企業財務風險的認知并做好防范工作，分析其發生的因果路徑，并在此基礎上采取相關的應對措施去降低經營風險、提高企業效益[1]。

“長租公寓”模式就是指租賃企業先把房子從房主手里租過來，經過設計裝修、添置一些家具家電后，再把房子租給需要居住使用的租戶。雖然其原理看似簡單，但它背后卻是不合理的“高收低租”運營模式，長租公司一般會以明顯高于市場的價格向房東收房，通過月付的方式支付給房東相應的租金。然后再以明顯低于市場的價格向租客出租，并向租客推出“租金貸”服務，要求租客租金一年一付。這樣下來，雖然房東每月獲得長租公司支付的租金，租客也只需每月向銀行或貸款公司還貸，但長租公司卻可以一次性拿到了租客一年的租金，如此巨大“現金流”所帶來的利益誘惑，吸引眾多資本趨之若鶩。但在實踐中，這種通過“租金貸”方式形成的資金池，在公司業務正常運轉時問題不大，但是一旦擴張過快超過用戶需求，極易導致房屋空置率過高的問題，特別是當資金被“某些人”挪做其他用處時，常常會因為運轉受限而造成企業資金鏈斷裂，增加公司財務狀況的不確定性，從而使企業蒙受損失。近來長租公寓爆雷事件持續發酵，多地傳出欠薪、欠房東租金、租客被強制解約等各種負面消息，公眾對資本鐮刀“割韭菜”行為予以強烈的譴責和追問，企業面臨著財務風險、信任危機、社會責任等多重挑戰。因此如何識別和管控企業財務風險，推動資本市場健康平穩發展，具有重要的現實意義。

二、財務風險的成因分析

近來，長租公寓行業不斷出現爆倉的現象，其主要受租金貸（分期付款）、收房成本過高、行業內的無序競爭等影響，多重因素作用下導致了企業資金鏈的斷裂，進而引發嚴重的財務風險。特別是租金貸業務，其潛在的金融性質加大了公司的財務杠桿，同時也給租客和房東帶來潛在威脅，一旦長租企業出現經營問題或破產跑路，租客不僅會損失支付的押金而且仍需按期償還貸款，面臨較大的還款壓力。而企業資金鏈斷裂也會影響其日常經營活動的正常進行，財務狀況不確定因素加大[2]。本文基于長租公寓的商業模式和管理方式進行探討，研究發現導致長租公寓出現財務風險的原因主要有以下幾個方面。

（一）行業存在不合理競爭

長租公寓運營商在“高收低租”運營模式的影響下，為了擴大規模取得更多的房源，一般會以高于市場正常價格的標價爭搶房源，實現長租公寓的擴張，占領行業高點。但這種新的租賃模式給房屋租賃市場帶來了潛在的財務風險，在利益追逐的動機下，資本力量熱衷于去搶占市場占有率和跟風擴大規模，不僅造成了企業資金的緊張，也帶動了交易成本的上漲。部分長租機構為了提高市場占有率，存在盲目擴張的現象，忽視了公司經營發展的現況。雖然投資眾多，但本身出租能力低、運營能力不足，尤其是當資本市場發生重大變動時，可能會出現出租率下降、房屋無人問津的問題，現金流難以在資本市場上正常流通和運轉，不足以抵御市場風險，給企業的財務狀況帶來不穩定性[3]。

（二）商業模式存在問題

長租公寓的商業模式有一定的脆弱性，存在著投入成本高、租金回報率低、回報周期長等特點。“高進低出”“長租短付”的交易流程隱藏著不可控的風險，若長租公寓經營管理不善或決策失誤，容易造成企業資金鏈斷裂、現金流分層，對企業和房東、租客等其他利益相關者帶來嚴重威脅。此外蛋殼公寓企業引入“租金貸”的模式，通過“長收短付”的模式，向租客收取長期房租，但只按季度或按月度支付給房東，借機占有了本該屬于房東的房租，實際上是無形中占有了別人的利益而彌補自身現金流動性，含有金融機構的特性，加大公司的財務杠桿系數，從而也加劇了財務狀況的風險[4]。

（三）經營管理不到位

首先，長租公寓承擔的風險與其獲取的高收益是不匹配的，而企業的管理層拿著大把的現金卻很少投資主營業務，而是去投資自己不熟悉的金融市場，在股價漲幅下很容易受到波及，面臨金融風險。其次，公司內部控制不健全，監管存在滯后。長租行業歸屬于住建部門或居委會管理，沒有嚴格的規章制度和行業規范，因此管理層受到較少的監督和約束，容易出現隨便占用挪用企業資金的問題，各種財務欺詐手段有了可乘之機。此外，企業的危機管理和應對也沒有得到系統的規劃和落實。在長租公寓爆發破產危機后，陸續出現租戶被房東驅趕的現象，雖然已經發布消息辟謠破產傳聞，但是在房東未收到機構支付租金款項的情況下，只能對租戶通過斷水斷電、換鎖等方式進行驅趕。大批長租公寓租客在寒冬時節無家可歸，造成的社會影響持續發酵，使得企業形象受損，股價也因此受到影響，陷入信任危機[5-6]。

三、財務風險的防范

（一）完善內外部監督機制

長租公寓事件提醒我們，企業的健康發展離不開有效的治理體系和監管機制，因此為了加強財務風險的防范，需要健全內部控制制度，使企業內人員相互制約和監督，減少管理層為了謀取私利而從事的造假、欺詐等違規行為。同時也要發揮政府、債權人、社會等外部監督機制的力量，通過制定相關法律法規或者道德準則等措施來約束行業中存在的不合理行為，營造資本市場穩定、和諧的經濟秩序。在內外部的良好配合下，有利于加強對企業資金的控制與監管、優化產業結構、提升管理人員的經營水平和責任意識，進而幫助企業降低財務風險。面對近期來長租公寓“爆雷”、跑路等現象，多地主管部門專門發布通知，對租賃市場加強資金監管，要求對住房租賃企業收到的租金進行專項監管，這都有利于防范此類事件的發生。

（二）轉變運營模式

一方面，從長租公寓機構本身來看，隨著行業集中度不斷提升，加之疫情的沖擊，這種商業模式已經不適應當前的市場環境，需要進行轉變，走精細化運營道路，提高機構的運營能力，優化服務水平、產品設計等軟實力，使財務狀況向著更加精細化、規范化的方向發展，提升產業競爭力。另一方面，企業的運營管理也要與時俱進，聚焦精細化管理。精細化管理是一種理念，一種文化，也是社會分工精細化、以及服務質量精細化對現代管理的必然要求。企業需要落實管理責任，將管理責任具體化、明確化，使每一個管理者都能做到盡職盡責，發現財務問題及時糾正并處理，使企業資產狀況和現金流量更加穩定[7-8]。

（三）強化風險管理

風險管理對企業科學決策、正常生產、可持續發展等都具有重大的意義，主要是指企業在管理和處置各種風險時，要采用科學系統的方法，強化風險意識。企業財務風險管理是企業發展運營的關鍵，能夠在事前、事中和事后洞察企業各種潛在的財務問題，幫助企業及時了解財務風險并做出相關的調控。例如，企業在進行財務決策和經營活動時要有風險意識，在全面思考的基礎上審慎行動，對財務舞弊行為嚴格監督，以此來提高各個職能部門的經營管理效率，減少風險損失。在經濟全球化的新時代，企業所面臨的環境越來越復雜，尤其是受新冠疫情的影響，長租公寓機構面臨的不確定因素加大，企業只有建立起有效的財務風險管理機制，實施有效的財務風險管理，才能在變幻莫測的市場環境中做出正確的行動，促進資本市場的穩定和健康發展[9-10]。

參考文獻：

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[3]張垣.蛋殼公寓：凈虧損擴大 投訴繁多[J].商業觀察，2020（12）：66-67.

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[5]馮志森.長租公寓行業的財務問題探討——以蛋殼公寓為例[J].中國管理信息化，2020，23（3）：54-56.

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[9]嚴真紅.我國企業財務風險的成因及其防范[J].江西財經大學學報，2001（4）：38-40.

[10]劉恩祿，湯谷良.論財務風險管理[J].北京商學院學報，1989（1）：50-54.