長租公寓進入瓶頸期，突破口在哪里？

李宇嘉

摘要：政策扶持、資本加持、投融活躍等多方紅利消退，長租公寓進入到瓶頸期、平靜期，部分企業開始退出或剝離，部分專項輕資產輸出。同時，發展中的“痛點”也暴露無遺，表現在租金上漲但服務品質未提升，成熟穩定的盈利模式、可持續發展模式，并未浮現出來。未來，長租公寓進入突破瓶頸期，一是要解決用地成本高的問題，閑置的商業辦公、工業廠房，集體建設用地入市迫在眉睫;二是教育、醫療等公共配套要趕快落地;三是要加快破除REITs發行的各種限制，促進社會資金投資住房租賃。最后，長租公寓行業要告別金融化、加杠桿的資本炒作，要回歸房地產服務的本源，迎合“房住不炒”背景下快速崛起的租賃需求。

關鍵詞：瓶頸期;租金上漲;居住體驗;降低成本;公共配套;資本風口

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）01-0032-36 收稿日期：2019-09-15

正處內外交困的長租公寓，近期因為樂伽公寓停止運營，萬科坦承長租公寓出現虧損，開發商系部分開始剝離長租業務、創業系轉向輕資產運作，多數平臺房源擴張步伐放緩甚至收縮，政策也告別了從上到下的多方扶持等，而讓前景更蒙上一層陰影。2019年，長租公寓行業繼續處于前期過熱后的平靜期、整頓期。目前，長租公寓面臨的最大問題，一是租金提高了，但服務和體驗并未跟上;二是成熟穩定的盈利模式未浮現出來。未來，長租公寓行業可持續發展，還得從源頭上降成本、補管理的短板。降成本，就是閑置的商業辦公、工業廠房，集體建設用地等如何有效利用，這是探索盈利、可持續運營模式的關鍵;補上管理短板，就是順應包括租賃、二手房交易等在內的存量時代到來，各地政府管理部門的職責，應調整趨勢并轉向存量監管。租賃秩序不穩定，根本上是因為政府監管不到位。

1 長租公寓進入平靜期、整頓期

進入2019年，對長租公寓而言，形勢發生了很大變化。首先，政策導向從不間斷的扶持政策，轉向穩定和規范。這是因為，2018年以來，租賃市場出現了很多亂象，比如有的長租公寓平臺“跑路”、爆雷、質量問題（甲醛房）、秩序問題（炒租金、針孔攝像頭等）、金融風險問題（租金貸）。據統計，近一年來有20多家長租公寓公司資金鏈斷裂或跑路。

其次，長租公寓市場也開始從過熱轉向平靜。2016年以來，由于國家及各地扶持租賃的政策紅利不斷，加上“互聯網+”和分享經濟的“風口”正旺，住房租賃備受資本青睞。2017-2018年，各類機構大舉進入租賃市場，開發商、創業系、中介、酒店等四大主體系列“收房拿地”的力度很大，導致租金明顯上漲。根據貝殼研究院統計，2018年年中機構房源擴張最快的時候，熱點一二線城市租金同比上漲10%左右，部分城市同比漲幅超過20%。

進入2019年，租賃機構前期擴張的房源開始投放市場。同時，2018年以來國家強調要建立兩個住房體系（市場+保障），政府公共租賃住房也開始發力。加上近年來樓市火熱，商品房、各類公寓（商住房和“類住宅”）也大量投入租賃市場。于是，租金趨于穩定甚至下降。今年7月，一線城市租金很穩定，深圳北京同比僅上漲1%，而熱點二線城市租金普遍下跌3%左右。

再次，長租公寓平臺告別快速擴張，進入重構期。近年來，開發商TOP100有30%進入租賃市場，TOP50有一半進入租賃市場，房源擴張計劃都很宏偉，多數計劃到2020年實現在管房源套數“10萬+”，有的甚至提出20萬間收儲房源（旭輝，2016-2020年）、45萬套（萬科，2016-2018）、100萬套（碧桂園，到2020年）。但現在來看，前期政策紅利的邊際效應減弱，在打擊“炒房租”、建立指導租金等措施下，政策轉向對行業整頓。同時，租金上漲減緩，公租房及人才租賃分流需求，疊加資本不再大舉投入，長租公寓平臺也開始分化和重組。

一是開發商系部分企業剝離租賃業務，而未提出剝離的，也停止了擴儲房源。比如，萬科無限期停止“萬村計劃”，遠洋地產和朗詩地產明確表示，2019年內剝離長租公寓。二是中介系從重資產持有運營轉向輕資產管理輸出。比如，筆者調研的世聯紅璞公寓，作為中介系最大的租賃平臺，紅璞2017年房源收儲達到10萬套，2020年計劃達到50萬-60萬間。但現在，紅璞在珠三角多數城市，已停止房源擴張，轉向輸出租賃管理的輕資產業務。同樣，最會講情懷故事的創業系（YOU+、魔方公寓等），開始“避實就虛”，也開始轉型為輕資產運營商，并將重點放在租房客戶的社群文化、運營管理等附加值服務上。三是行業并購重組開啟。今年上半年，蛋殼公寓、灣流國際社區、麥悅等品牌公寓都有收購行為。未來，兼并收購的趨勢不改，頭部企業的經營優勢已開始顯現。8月，我愛我家、龍湖集團相繼發布年中財報。財報顯示，我愛我家旗下“相寓”實現初步盈利，平均出租率達到94.7%，空置率為9.7天，當前在管套數達到29.24萬;而龍湖集團旗下長租公寓品牌冠寓，2019年上半年實現收入達到4.3億元，已經超過2018年全年收入4.25億元。

2 長租公寓發展面臨兩個“痛點”

目前，長租公寓行業存在的最大問題有兩個，一是長租公寓普遍抬升了租金，但服務和用戶體驗并未同步升級，反而爆發出一系列問題。根據調研，長租公寓對房源區位要求高（一般要在中心區或地鐵站點），收房成本高，貼著市場租金走，部分公司為擴大市場份額，甚至高于市場租金收房（如近期爆雷的樂伽公寓）。同時，收房后裝修升級、管理運營和IT辦公等方面，投入資金也很大。因此，長租公寓的租金一般要比周圍散租房源高出10%-20%，有的甚至高出50%。但是，長租公寓并未體現出其標榜的客戶體驗和人性化服務標簽。

2018年全年，上海市消費者權益保護委員會共受理長租公寓類相關投訴3167件，同比增長2.2倍。投訴最為集中的就是資金問題，違反押金退還約定、誤導租客向第三方金融機構進行貸款，極易造成租客面臨個人資金或征信風險。智研咨詢發布的《2017-2022年中國短租公寓市場行情動態及發展前景預測報告》中顯示，目前，80%的長租品牌都在做中端市場，競爭白熾化。雖然有不少房企開始布局高端長租公寓，但與真正的高端服務式公寓相比，大多數房企做的高端公寓，其實是介于白領公寓和高端服務式公寓之間的折中產品。

根據筆者調研，品牌長租公寓的軟硬件設施較同類型商品房確實有改善。比如，有的配置了健身房、書店、咖啡店、自助廚房、社交區等;有的提供24小時送餐，隨叫隨到的貼身管家，快遞收發服務等。集中式長租公寓小區，環境也確實改善了。但是，還是存在很多“硬傷”。比如，重形式不重服務，圖片與實物差距大，公共設施不夠齊備，且損壞常態化，維修也不到位，保潔人員素質參差不齊，室內生活設施老化等，甚至存在亂收水電費的情況。筆者碰到的一個案例是，馬桶等室內設施出現損壞，居然沒有規則判別是自然損壞還是租客所為，維修費租客買單還是平臺負責。特別是，有的長租公寓停留在“二房東”基礎上。從根本上講，長租公寓這個住宅的細分行業，還處在粗放發展階段，行業管理標準還未形成。

長租公寓行業存在的第二個大問題是，盡管多方政策扶持，業內也積極探索，現在開始孵化龍頭企業，但仍未像衣食住行中的其他領域（比如出行、餐飲、購物等）一樣，出現大家認可的行業穩定成熟的盈利模式、可持續發展路徑。根據南方日報對廣州市房地產租賃協會的調研，扣除拿房成本（占比均超過60%），裝修成本（占比約10%-20%），稅收成本（占比10%-20%，包括增值稅、租賃綜合稅等），多數長租公寓企業反映其嚴格規范經營下，利潤率低至3%-4%，比一般的銀行理財收益還要低，出租率低于90%時，還會虧損。

目前，租賃市場和長租公寓發展，無論是政策體系、行業管理、企業運營等，都已經到了瓶頸期。筆者認為，隨著“一個定位（房住不炒）、兩個體系（市場+保障）”的建立和完善，隨著“租購并舉”住房新制度的建立和完善，房價快速上漲將成為歷史。當房價上漲預期減緩了，租房的人口自然會增加（大家不用急著買房了）。另外，未來人口將向大都市和城市圈遷徙，特別是90后、00后等新生代進入社會，高房價下住房租賃需求必然會迅速崛起。長租公寓能提供穩定、標準的服務，會像發達國家一樣，占市場30%的份額（目前不到10%）。

3 降成本、補“管理短板”是兩個突破路徑

6月份，新華網與長租平臺自如聯合發布的《中國青年租住生活藍皮書》顯示，到2021年，各城市長租公寓占比將有2-5倍的增幅，北京、上海、深圳3個城市機構化占比將達到甚至突破30%，即未來每3個租客中將有1個是與長租公寓直接簽約，機構化長租將成為越來越多租賃人群的選擇。但是，再宏偉的目標，還有待改革層面的突破。目前，關鍵是要解決長租公寓發展的痛點。解決盈利模式、可持續發展的問題，關鍵還是要從源頭上降成本、補管理上的短板。

國家已經明確規定，閑置的商業辦公、工業廠房，集體建設用地，可以用來建設租賃住房。這部分土地和房源的成本最低、區位優勢也比較突出，這也是長租公寓告別“靠差價、漲租金、打隔斷”等傳統渠道盈利模式，解決盈利難、不可持續的重要突破口。但根據筆者調研，上述存量盤活的路徑，存在幾大難題，一是改造涉及到規劃調整。根據國家的政策，存量改造的前提是要符合規劃，規劃調整涉及到用地主體的意愿，公共配套落地等。但不管是用地主體的意愿，還是公共配套落地，都存在很多障礙，比如用地主體希望發展商品房，不希望搞租賃;比如，教育、醫療等公共配套根本無法落地，或者落地的資金解決不了。對于這個問題，如何建立長租公寓與原用地主體之間的利益共享機制，政府如何在規劃和配套上給予扶持，這是最關鍵的。二是消防“難過關”的問題。住宅的消防要求，比商業辦公和工業廠房的消防要求高很多，除了拆除重建（按住宅標準重建），存量盤活難以得到消防部門的認可。筆者調研了部分類似長租公寓項目，管理人員均表示消防是最大阻礙之一。

目前，有的城市的做法是，以政府會議紀要的形勢變相解決，或邀請消防部門一起來參與改造和設計。筆者認為，最關鍵的還是要從上到下建立存量改造的相關標準，特別是規劃調整、配套落地、消防驗收等關鍵節點，并要求各地在租賃發展規劃中，明確此類問題解決的政策保障、相關部門的職責。另外，長租公寓租用的土地或房屋，并不是金融部門認可的物權，抵押融資存在障礙。修訂相關規章，賦予租賃物權，也是解決長租公寓企業訴求的一個方面;房地產進入存量時代，考慮新市民、外來務工人員、青年群體，熱點城市租賃占比50%左右，深圳、東莞、廣州、佛山等珠三角城市超過60%。因此，住建部門的職責應調整，轉向包括租賃、二手房交易等在內的存量監管上。租賃秩序亂，最大的問題就在于，地方政府監管缺位、失位、不到位，這也應該是地方主體責任的一部分。

4 鼓勵REITs發展，助推租賃投資活躍

房地產屬于重資產、資金密集型，現金流回籠周期長，尤其是租賃這類長期持有型物業，現金流“投入-產出”期限錯配嚴重，這是制約市場機構投資租賃的最大障礙。REITs 具有解鎖效應，通過發行基于住房租金、物業增值的受益憑證，將租賃資產打包出售給投資者，包括地產商在內的投資機構，獲得了資金補充現金流。同時，住房租賃項目投資周期長、需求大，必須拓展多元融資渠道，以REITs對接資本市場，可疏通投資和退出，循環補充新的投資資金介入。

更重要的是，REITs運營模式能夠盤活存量物業，提升物業價值。住房租賃供給的主體是存量物業，既包括存量商品租賃住房、公租房，也包括盤活低效空間，比如舊改、存量工商業辦公“改租賃”。REITs發起人會聘請受托機構和專業的物業管理機構，后者基于物業租金最大化和物業增值最大化，對REITs底層產品——租賃住房開展社區物業服務，配套的非住宅物業招商或運營，公共設施維護和更新（加裝電梯或養老設施），智能化升級以及衍生服務（如社區教育等）。這是解決我國當前住房租賃投資吸引力低、供給渠道匱乏的關鍵。

根據Wind數據，自2014年中信啟航REITs推出首單產品以來，目前全國也只發行了30多單，總額不到1000億元。目前，國內REITs發展，一是以證券投資基金為載體（主要是私募基金），通過投資不動產或不動產項目股權，發行基金份額;二是以資產支持專項計劃為載體，以證券化方式，通過結構化設計持有不動產權益或相應租金請求權，間接達到開展REITs的目的。因此，我國目前REITs仍以私募為主，并界定投資人范圍，或有到期回購、限定規模約束，或多重稅負和收益形式（區分優先和劣后）等問題，嚴格講屬于“類REITs”，規模和參與投資有限。

目前，REITs發行，有很多限制。比如，《公司法》《證券法》沒有認定REITs是證券品種;《基金法》禁止公募基金投資未上市公司股權或不動產;《保險資金投資不動產暫行辦法》《全國社會保障基金投資管理暫行辦法》《基本養老保險基金投資管理辦法》《住房公積金管理條例》等對保險資金、社保基金、養老保險基金、住房公積金等投資不動產金融產品或有禁止性規定、或有限制、或有投資比例規定。因此，建議修訂《證券法》，將REITs作為與股票、債券等傳統證券一樣，并列的新設券種，并在滬深證券交易所試點，或作為科創板推進注冊制的改革試點內容;允許在滬深證券交易所試點公募基金投資未上市公司股權或REITs等不動產金融產品;取消或擴大保險資金、社保基金、養老保險基金、住房公積金和企業年金等投資REITs等不動產金融產品的禁止或限制性規定、提高投資比例，并在滬深試點。

5 長租公寓發展，要回歸核心基礎

長租公寓的核心就是房地產業務，而不是借“分享經濟”、創投風潮來騙錢，需要“投融管服”（投資、融資、管理、服務）完整的循環鏈條。國有企業低價拿地，品牌開發商專業造房，長租公寓優質運營，個人或房產中介選擇平臺來租房，政府做好行業監管，這就是各方角色最好的分配。作為美國最大的集中式長租公寓公司代表，EQR（EquityResidential）的年報長達150頁左右，每年的報告都會在第一部分，用大量的篇幅，反復強調自己在服務品質、租客互動、IT技術等等方面，提升客戶體驗和運營效率方面的努力和創新。隨著“房住不炒”落地，房價快速上漲將成為歷史，加上都市圈快速崛起，租房人群將快速增長。

同時，隨著新興群體進入職場，成熟的、高薪的、單身主義者和丁克族們的數量變得足夠多，優質需求將崛起，長租公寓市場爆發真正來臨。同時，市場對長租公寓運營效率和服務品質的需求是主導的，但這恰恰是目前多數長租公寓所欠缺的，也就是需求買不到合適的服務。因此，長租公寓要告別金融化、杠桿化，告別資本風口和分享經濟下的過度炒作，回歸到房地產服務。它不僅包括優質的用戶體驗，齊備的物業管理，及時的故障報修，還包括“租購同享”“租購同權”，讓租房享受到的服務，與買房不斷趨同，這才能促進租賃壯大。