探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

劉怡

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，因為稅收成本直接影響到企業(yè)的運行與發(fā)展，所以稅收成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較重視的問題之一。在稅費負擔當中，土地增值稅占據(jù)了較大的比重，對于土地增值稅稅收籌劃的合理性，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制息息相關，但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，尚存在一些問題，對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。因此，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃進行了分析，并提出了合理的建議，從而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供可靠的依據(jù)。

關鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要方式

（一）根據(jù)避免進入征稅范圍進行節(jié)稅籌劃

在進行節(jié)稅籌劃時，根據(jù)避免進入征稅范圍，運用合作建房節(jié)稅，一方出資，另外一方出土地，這種合作建房行為暫時免征土地增值稅[1]。另外，代建房屋也是土地增值稅稅收籌劃的主要方式之一，由于其不在增值稅的范疇，企業(yè)繳納的營業(yè)稅額降低。

（二）增多可抵扣項目的行為

在稅收籌劃期間，采取減少房地產(chǎn)收入總金額措施，如增多可抵扣項目的行為，能夠減少房地產(chǎn)的增值稅，從而減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）稅收籌劃工作比較片面

目前，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃落實的狀況看，盡管稅收籌劃工作取得了一定的成效，然而，從整體上看，稅收籌劃工作比較片面，存在稅收籌劃的目標不明確的現(xiàn)象，導致企業(yè)在實際經(jīng)營過程中，未能對成本予以合理的控制，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。因此，在落實稅收籌劃工作期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要確保稅收籌劃能夠在法律規(guī)定范圍之內(nèi)進行，使得稅收籌劃工作具有合理性。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃是一項比較專業(yè)的操作，所以在實際開展期間，必須在專人的指導下進行，避免稅收籌劃工作存在片面的問題。

（二）未能對政策有深層次的理解

我國在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場促進了經(jīng)濟的增長，由于住房是首要的民生問題，政府為了調控房地產(chǎn)行業(yè)，出臺了一系列政策。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃工作時，未能對政策有深層次的理解，例如，《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或者以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃時，因為對該政策的理解不足，導致土地增值稅稅收籌劃工作存在偏差，不僅影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動的現(xiàn)象[2]。因此，必須采取合理的措施解決該問題，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作的質量。

（三）未能充分考慮地方政府政策對土地增值稅的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，地方性政策的有關規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅具有影響，但由于未能充分考慮地方政府政策對土地增值稅的影響，所以增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務風險。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收實施籌劃的主要措施

（一）科學的籌劃可抵扣項目

例如，桂林市為了提升城市中心土地使用率，相繼發(fā)布了低效用地的有關優(yōu)惠政策，然而，在低效用地的政策當中，房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃住宅總面積時，超過10%是保障房建設，該部分房產(chǎn)將以成本價向當?shù)卣N售，那么，這個政策對土地增值稅有很大的影響，在投資決策階段，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能有效的考慮地方政策的影響，會產(chǎn)生沒有必要的稅務風險。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃階段，容易存在相關的問題，為了解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收實施籌劃的問題，尤其是可抵扣項目，應當予以高度的重視，并采取合理的措施實施籌劃。在開展土地增值稅稅收籌劃工作期間，為了提高稅收籌劃工作的質量，應當科學的籌劃可抵扣項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過提升利息支出的措施，扣除相關項目的金額，以此實現(xiàn)減少稅收負擔與增值額的目標。科學的籌劃可抵扣項目作為一種變相的籌資手段，比較適用在低稅率的情況，對優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本支出具有重要意義。

（二）針對稅收減免優(yōu)惠進行合理的籌劃

目前，我國在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收進行籌劃過程中，由于受到諸多因素的影響，導致存在一些問題，為了解決這些問題，促進對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收的科學籌劃，應當采取合理的措施，從而有效的發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎。在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收減免優(yōu)惠進行合理的籌劃時，在某種程度上，地方政府政策對土地增值稅產(chǎn)生了相應的影響，那么，在實施合理的籌劃過程中，應該根據(jù)有關法律規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收實施籌劃，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的內(nèi)容，納稅人在建造用來出售的普通住宅時，針對增值稅的稅額，如果稅額沒有高出扣除項目金額的20%時，基于此情況，應當不征收土地增值稅，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收減免優(yōu)惠能夠達到有效的籌劃[3]。此外，需要注意的是，為了實現(xiàn)降低增值稅納稅額度的效果，若運用增多項目成本的手段，必須了解稅法中有關房地產(chǎn)項目開支限制要求等細則，進而便于在法定范圍內(nèi)，最大程度的爭取費用列支，根據(jù)稅法相關的內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)應當合理的列支費用與有關損失，值得注意的是，如果存在超出國家標準范疇列支工作的內(nèi)容，一定禁止在稅前進行，由于房地產(chǎn)企業(yè)對于普通標準住宅增值額，借助于降低房屋銷售收入的方法，因而容易造成企業(yè)的整體銷售額出現(xiàn)下滑的局面，針對此情況，企業(yè)應該根據(jù)減少稅金支出與銷售額情況，決定能否采取此種方式。總之，在土地增值稅稅收方面，通過對稅收減免優(yōu)惠加以籌劃，在促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負減免的基礎上，基于宏觀角度，為房地產(chǎn)市場的調控給予支持。

（三）合理的籌劃節(jié)稅方式

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收進行籌劃期間，為了降低籌劃存在問題的幾率，應當從合理的籌劃節(jié)稅方式入手，確保節(jié)稅方式更加具有科學性。依據(jù)稅法的有關內(nèi)容，對于部分建房行為，可以不征收土地增值稅，其為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施合理的避稅提供有利的條件，也為減少土地增值稅的稅金支出奠定良好的基礎。

房地產(chǎn)企業(yè)委托有關開發(fā)房地產(chǎn)項目，針對此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅費總額明顯下降，因而提高了經(jīng)濟效益。與此同時，采取合作建房的模式，雙方或者是多方共同參與到土地開發(fā)項目中，一方負責土地，另一方負責提供資金，此種合作建房的模式，屬于增值稅免征的范疇，參與項目開發(fā)的各方面實現(xiàn)了共贏[4]。國家稅務機關有嚴格的規(guī)定，在建房項目完成之后，若是自行居住，可以暫時不征收土地增值稅;如果是項目竣工之后，將其轉讓給其他人，需要核算土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在該環(huán)節(jié)，必須實施節(jié)約稅收籌劃。總而言之，通過采取合作建房的方式，對節(jié)約開發(fā)項目支出具有重要的作用，進而達到了節(jié)稅籌劃的效果，對降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負具有一定的意義。

四、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營與發(fā)展過程中，應當對土地增值稅稅收籌劃予以高度的重視，通過對土地增值稅稅收的籌劃方案進行科學的優(yōu)化，在減少企業(yè)的稅負的前提下，也能夠獲取更多的經(jīng)濟效益，為企業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。當然，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，還有一些不足之處，為了確保土地增值稅稅收籌劃工作更加合理，通過制定比較科學的土地增值稅稅收籌劃方案，以此達到降低企業(yè)稅負的效果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定一定的基礎。

參考文獻：

[1]盧燕.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題探析[J].中國市場，2018 （23）：132+134.

[2]曾陸.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題探討[J].企業(yè)改革與管理，2018 （15）：152+154.

[3]王芳.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃[J].企業(yè)改革與管理，2018 （15）：161-162.

[4]王敏.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[J].財會學習，2018 （21）：147-148.