房地產業財務管理和成本控制問題探討

田宏

摘 要 在居民收入快速增長的情況下，人們對住房的需求不斷增長，助推了房地產業的快速發展，使得社會投資集中到房地產領域，但房地產市場受到政策與需求的影響較大，在房地產熱的背后，房地產業面臨較大的運營風險。如何加強房地產業的財務管理與成本控制，引起了社會的廣泛關注。對此，本文分析房地產業財務管理與成本控制的現狀，并提出相關的管理建議。

關鍵詞 房地產 財務管理 成本控制

房地產企業的項目周期較長，投資規模較大，各項材料、機械、人力和資金等需求較多，加上設計開發與土地成本等多種成本因素，導致房地產企業項目中涉及的財務管理內容復雜，成本項目較多，特別是一些不可預見因素較多，使得成本控制難度加大。同時，房地產市場受政策影響較大，所面臨的風險比其他行業更多，因此加強財務管理與成本控制對房地產企業的發展具有重要意義。

一、房地產業財務管理與成本控制現狀分析

（一）財務預算管理觀念不強，成本控制意識薄弱

財務預算是做好財務管理的重要保證，然而，部分房地產企業對財務預算管理工作不是很重視，預算觀念不強，成本控制意識薄弱。有的房地產企業沒有全面預算管理理念，對財務收支沒有全面規劃，或者在項目建設時編制的財務預算缺乏科學依據。這主要是由于房地產項目收支預算編制難度大，在收入預計上難以像工業制造企業一樣有規范的市場定價、可以做好收入預計，房地產價格受政策干預影響較大，難以全面預計;在支出方面，影響成本的因素較多，材料、人工等價格變動較大，土地成本及前期開發費用難以預計，項目間差異很大，難以通過歷史數據進行參照比對，增加了成本預算難度。有的房地產企業成本項目編制不全，成本中不可預見因素較多。房地產項目周期長，從立項到完工涉及一系列支出，而許多支出項目難以預計，成本編制中成本項目難以齊全。

（二）資金管理漏洞較大，沒有做好統籌管理

房地產項目資金需求量較大，項目期較長，做好資金統籌管理至關重要。然而部分房地產業沒有做好資金統籌規劃，對項目所需資金運用不當，導致資金管理漏洞較大。一是項目資金籌集不到位，存在較大的資金缺口，導致項目難以運行下去，有的形成“半拉子”工程，影響項目及企業運營發展。二是沒有合理利用好資金。在資金籌集與運用上缺少統籌安排管理，有時資金多，出現了閑置，需要支付較高的資金占用成本;有時資金調度不暢，資金拆借費用高、難度大，影響項目運營，導致項目進程受阻，存在交付風險。

（三）財務管理執行力度不大，成本控制彈性大

部分房地產企業不能嚴格實施財務管理，財務預算難以得到有效實施，部分房地產企業房產銷售不力，收入難以按預期實現，資金回款壓力較大，而項目成本增長過快，成本突破財務預算，導致部分項目運營出現虧損，面臨較大的財務風險。

二、加強房地產業財務管理與成本控制的措施分析

（一）轉變財務預算管理理念，強化成本控制意識

房地產業財務管理內容廣，涉及成本支出項目多，成本費用大。因此，房地產企業必須重視財務管理，轉變財務預算管理理念，強化成本控制意識。一是增強全面預算管理理念。房地產業投入多，回報不確定性大，運營周期長，因此，必須重視做好財務預算管理工作，運用全面預算管理理念指導財務預算編制工作，編制房地產項目財務收支預算，為項目運營提供有效保障。要重點做好收入預計，分析相關政策，對項目收入進行綜合評估，保證收入預算編制的可靠性。同時，要細化成本項目，按照房地產項目的成本內容，不斷細化成本費用內容，完善編制口徑，制定成本定額，防止編制漏洞，通過細化成本項目，確保成本預算可以作為執行依據。

（二）加強資金管理，做好資金統籌安排

房地產企業管理的資金較多，因此必須做好資金管理，保證資金安全;同時，要根據項目運營情況做好資金預計，協調好資金調度。為此，需要在保證項目運營的情況下，做好如下工作：一是做好資金籌集。資金是企業運營的關鍵，必須根據項目運營的需要做好資金籌集，從而保證項目能夠有效進行。二是做好資金運營管理。要根據項目進度做好資金安排，既要防止資金閑置導致資金浪費、增加過多的資金成本，又要防止資金短缺造成項目無法運轉。因此，必須做好統籌安排，保證資金調度有序，提高資金使用效益。

（三）加大財務管理力度，防止成本費用過快增長

要加大財務管理力度，運用財務預算加強房地產項目的財務管理，防止成本費用過快增長導致成本控制不當。為此，需要構建預算考核體系，嚴格執行財務預算，增強預算管理的嚴肅性。一是認真做好收入考核，加大營銷力度，在項目達到預售要求時，做好收入考核管理，保證資金能夠快速回籠，及時實現收入。二是嚴格控制成本，加強對成本項目的管理，對不同階段的成本項目實施差異化的考核方式，從嚴控制成本費用，防止成本過快增長，從而保證成本控制目標實現。

三、結語

房地產企業必須重視財務管理與成本控制問題。要根據項目特點做好財務預算管理，統籌資金調度，加大財務管理力度，防止成本費用過快增長，保證房地產企業預期目標順利實現。

參考文獻

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